Encadrement des loyers : ce qui est réellement en vigueur

« Encadrement des loyers » n'est pas un dispositif unique : c'est un terme générique qui recouvre au moins trois régimes distincts, empilés ou non selon le territoire.

• Zone tendue : un zonage administratif (1 149 communes réparties sur 28 agglomérations en 2026) qui ouvre certains droits (préavis réduit à un mois pour le locataire, taxe sur les logements vacants) mais qui, à lui seul, ne plafonne aucun loyer.
• Encadrement de l'évolution des loyers : un mécanisme national, applicable dans toutes les zones tendues, qui limite la hausse du loyer à la relocation ou au renouvellement de bail (article 18 de la loi du 6 juillet 1989).
• Encadrement du niveau des loyers: un dispositif expérimental (article 140 de la loi ELAN), volontaire et territorialisé, qui fixe un plafond absolu (le loyer de référence majoré) dans les quelques territoires qui l'ont demandé et obtenu.

Seul le troisième régime correspond à ce que la plupart des recherches désignent par « encadrement des loyers » au sens strict. C'est celui qui a le plus de conséquences concrètes pour un investisseur, et c'est le fil conducteur de ce guide.

Les règles ne sont pas les mêmes selon le moment du cycle locatif, et cette distinction est l'une des plus mal comprises.

• Fixation initiale(premier locataire d'un logement neuf ou jamais loué) : librement fixée par les parties, mais plafonnée au loyer de référence majoré dans les territoires soumis à l'encadrement du niveau.
• Relocation(changement de locataire) : en zone tendue simple, le loyer du nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser celui de l'ancien, sauf exceptions prévues par le décret national (travaux, sous-évaluation manifeste). Dans les territoires à encadrement du niveau, le plafond du loyer de référence majoré s'applique en plus.
• Renouvellement(même locataire, fin de bail) : la réévaluation du loyer est encadrée par l'article 17-2 de la loi de 1989, avec une exclusion pour les logements classés F ou G au DPE (voir plus bas).

En cours de bail, le loyer peut être révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l'INSEE. La formule est simple : loyer actuel × (IRL du trimestre de référence dans le bail, année en cours) ÷ (même trimestre, année précédente).

Trois précisions évitent une confusion fréquente. D'abord, cette révision n'est pas automatique: elle suppose une clause de révision explicite dans le bail (article 17-1 de la loi de 1989). Sans cette clause, aucune révision n'est due. Ensuite, le bailleur qui omet de réviser à la date prévue ne peut pas rattraper indéfiniment. Le droit à la révision se limite à l'année écoulée, sans rétroactivité au-delà. Enfin, depuis le 24 août 2022, cette révision annuelle est interdite pour les logements classés F ou G au DPE (loi Climat et Résilience), point sur lequel revient une section dédiée plus bas.

La révision annuelle est un mécanisme distinct de la relocation et du renouvellement : les trois ne doivent jamais être fusionnés dans un même raisonnement.

Dans les territoires soumis à l'encadrement du niveau, le représentant de l'État fixe chaque année, par arrêté, trois valeurs par secteur géographique et type de logement (exprimées en €/m² de surface habitable) :

• Le loyer de référence : une valeur médiane observée sur le secteur.
• Le loyer de référence majoré: généralement le loyer de référence +20 %. C'est le plafond réellement opposable : un bail signé au-dessus, sans complément de loyer justifié, expose à une réduction judiciaire du loyer.
• Le loyer de référence minoré: généralement le loyer de référence −30 %. Ce n'est pas un plancher légal : un bailleur reste libre de louer en dessous.

Ces trois valeurs sont fixées par l'arrêté préfectoral, pas par l'observatoire local des loyers qui a pu produire les données statistiques sous-jacentes (voir la section « Comment vérifier »).

Le complément de loyer est l'exception qui permet de dépasser le loyer de référence majoré. Dans le cadre de l'expérimentation, son régime figure au III, B de l'article 140 de la loi ELAN : il ne peut être appliqué que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le distinguent des logements comparables du même secteur.

Le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient doivent être mentionnés dans le contrat de bail. Le texte écarte par ailleurs explicitement le complément pour certains logements : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur les murs, classe énergétique F ou G, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, ou mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation ; en cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente réellement les caractéristiques invoquées.

Le dispositif s'applique aux locations à usage de résidence principale (ou usage mixte professionnel et d'habitation), qu'elles soient nues ou meublées, dans le parc privé, y compris le bail mobilité. Il ne s'applique qu'aux territoires ayant obtenu leur classement par décret et sur lesquels l'encadrement du niveau est effectivement entré en vigueur.

Sont notamment exclus : les logements conventionnés ou gérés par un organisme HLM dans le cadre de conventions spécifiques, les locations qui ne constituent pas la résidence principale du locataire dans certains régimes (meublés touristiques, traités séparément), et plus largement tout bail hors du champ de la loi du 6 juillet 1989. L'ensemble du droit du bail d'habitation n'est pas détaillé ici : seul ce qui détermine l'application ou non de l'encadrement est traité.

Depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience du 22 août 2021), un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut faire l'objet d'aucune augmentation de loyer: ni révision annuelle en cours de bail, ni hausse à la relocation, ni réévaluation au renouvellement. Cette règle s'ajoute à l'encadrement du niveau des loyers là où il s'applique, sans jamais s'y substituer. Elle est distincte du calendrier d'interdiction de mise en location des passoires thermiques (classe G depuis 2025, F prévue en 2028), qui relève d'une autre logique (l'éligibilité même à la location, pas seulement le niveau du loyer).

À la date de vérification indiquée plus haut, neuf territoires appliquent l'encadrement du niveau des loyers (article 140 de la loi ELAN) :

• Paris (depuis le 1er juillet 2019)
• Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er mars 2020)
• EPT Plaine Commune, 9 communes (depuis le 1er juin 2021)
• Lyon et Villeurbanne (depuis le 1er novembre 2021)
• EPT Est Ensemble, 9 communes (depuis le 1er décembre 2021)
• Montpellier (depuis le 1er juillet 2022)
• Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022)
• Communauté d'agglomération du Pays basque, 24 communes (périmètre fixé par le décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023, application depuis le 25 novembre 2024)
• Grenoble-Alpes Métropole, tout ou partie de 21 communes (baux signés à compter du 20 janvier 2025, voir ci-dessous)

Les sept premières dates sont celles publiées par le ministère chargé du Logement ; le périmètre du Pays basque provient de son décret de délimitation et celui de Grenoble de la publication officielle de la préfecture de l'Isère. Les arrêtés préfectoraux annuels qui fixent les valeurs de référence n'ont pas tous été consultés individuellement : pour une adresse précise, consultez toujours l'arrêté en vigueur et l'outil officiel (section suivante). Quelques fiches territoriales déjà disponibles sur AethelRock, à titre représentatif : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Bayonne, Saint-Denis (EPT Plaine Commune) et Montreuil(EPT Est Ensemble). Cette liste n'est pas exhaustive des communes concernées.

Grenoble-Alpes Métropole mérite une explication à part : le dispositif y est juridiquement en vigueur pour les baux signés à compter du 20 janvier 2025, mais son application est sectorisée, pas uniforme sur l'ensemble du territoire.

Selon la publication officielle de la préfecture de l'Isère, l'encadrement s'applique à tout ou partie de 21 communes, sur les 49 que compte la métropole, selon un découpage par secteurs géographiques. Autrement dit, un logement situé dans l'une de ces communes, y compris Grenoble, n'est pas automatiquement soumis au plafond : cela dépend du secteur précis dans lequel il se trouve. Les valeurs applicables en 2026 résultent de l'arrêté préfectoral du 6 janvier 2026, publié le 13 janvier 2026 au recueil des actes administratifs.

La fiche City Scorer de Grenoble ne doit jamais être lue comme signifiant que tout logement de la commune relève du dispositif : seule une vérification par adresse, via les cartes et outils officiels de la préfecture, permet de le confirmer.

La hiérarchie des sources ne doit jamais être inversée :

• L'arrêté préfectoralactuellement applicable fixe juridiquement les valeurs du loyer de référence, majoré et minoré. C'est la seule source qui fait foi.
• L'observatoire local des loyers(par exemple l'OLAP à Paris) produit ou consolide les données statistiques qui alimentent le calcul, mais ne fixe rien juridiquement.
• Le simulateur officielaide à consulter les valeurs applicables à une adresse, sans se substituer à l'arrêté lui-même.

Vérifiez systématiquement, pour un logement donné : l'adresse exacte et le secteur (déterminant à Grenoble notamment), la surface habitable, le nombre de pièces, l'époque de construction, et le caractère meublé ou non. Chacun de ces critères peut faire varier le plafond applicable.

Un cadre légal est expliqué ici, sans calculer le plafond applicable à un logement précis ni fournir de conseil juridique individualisé. Ce contenu ne se substitue ni à l'arrêté préfectoral en vigueur ni au simulateur officiel. AethelRock n'agit pas comme avocat, juriste ou administrateur de biens, et ne garantit aucun loyer légal.

City Scorer peut en revanche aider à analyser le marché, la tension locative et le contexte territorial d'une ville. Cette analyse complète la vérification réglementaire officielle : elle ne la remplace jamais.