Calculateur de capacité d'emprunt

Le point de départ est simple : 35 % de vos revenus nets mensuels, moins vos mensualités de crédit en cours. Avec 3 000 € de revenus et aucun crédit, la mensualité maximale ressort à 1 050 €, assurance comprise. Sur 20 ans, à 3,5 % avec 0,15 % d'assurance, elle finance 177 227 €.

Le tableau applique ce moteur à plusieurs revenus, avec 300 € de dépenses courantes mensuelles, sans autre crédit.

Les dépenses courantes changent ce résultat dès que le reste à vivre devient la contrainte la plus forte. Le montant par défaut de 300 € est un point de départ, à remplacer par vos dépenses réelles. Avec 1 200 €, 3 000 € de revenus ne portent plus qu'une mensualité de 1 000 €, soit 168 788 € sur 20 ans, et 2 000 € de revenus laissent aucune mensualité disponible.

Le formulaire part de vos revenus pour en déduire un capital. La question se pose souvent dans l'autre sens. Voici la réponse du même moteur, à 3,5 % avec 0,15 % d'assurance, sans crédit en cours et avec 300 € de dépenses courantes mensuelles.

Allonger la durée abaisse le revenu nécessaire sans rien changer au prix du bien, mais le coût total des intérêts augmente : c'est l'arbitrage central de la durée.

Ces montants ne sont pas des seuils bancaires. Ils indiquent le revenu en dessous duquel cet outil cesse d'afficher le capital visé, compte tenu du repère de 35 % et du plancher de reste à vivre. Un crédit en cours les déplace fortement : chaque euro de mensualité déjà engagée consomme près de trois euros de revenu sous la contrainte de taux d'effort.

La capacité d'emprunt répond à une question : quelle mensualité votre budget peut-il absorber durablement ? L'outil applique deux contraintes et retient la plus prudente. La première est le taux d'effort : vos mensualités de crédit, nouvelle mensualité comprise, ne dépassent pas 35 % de vos revenus retenus. La seconde est le reste à vivre : après vos dépenses courantes, vos crédits et la nouvelle mensualité, il reste au moins 800 € par mois. La mensualité retenue est ensuite convertie en capital selon la durée, le taux et l'assurance.

Le résultat est une enveloppe de travail pour cadrer un projet, pas un accord bancaire : la banque analyse un dossier complet, pas quatre chiffres. Le guide consacré à la lecture bancaire détaille cette analyse.

Le taux d'endettement, que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) appelle taux d'effort, rapporte les charges d'emprunt de l'emprunteur à ses revenus. Une décision du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022, le plafonne à 35 % et limite la maturité du crédit à 25 ans, ou 27 ans avec un différé d'amortissement dans certains cas comme le neuf ou l'ancien avec travaux.

Ce plafond n'est pas absolu. Les banques peuvent y déroger pour 20 % au plus de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, dont au moins 70 % pour la résidence principale et au moins 30 % pour les primo-accédants. Vos dépenses courantes (loyer, alimentation, énergie, transport) ne sont pas des dettes : l'outil les exclut de ce ratio et les prend en compte dans le reste à vivre.

Au-delà du pourcentage, la banque regarde ce qu'il reste concrètement pour vivre une fois les charges payées. Un même taux d'endettement n'a pas le même sens à 2 000 € et à 8 000 € de revenus.

Cet outil applique un plancher de 800 € par mois après la nouvelle mensualité. C'est une hypothèse prudente d'AethelRock, pas une règle bancaire : le seuil réellement retenu dépend de la composition du foyer et des pratiques de chaque établissement. Lorsque cette contrainte est plus limitante que le taux d'effort, c'est elle qui fixe la mensualité affichée.

Une banque ne compte pas tous les revenus de la même façon. La décision du HCSF retient le revenu net avant impôt et écarte les revenus exceptionnels. Les loyers, y compris ceux du bien financé, y sont comptés, et les établissements leur appliquent une décote pour refléter le risque locatif.

Dans cet outil, le champ « autres revenus retenus » attend donc un montant que vous avez déjà pondéré avec prudence, plutôt qu'un montant brut.

Chaque mensualité de crédit en cours (auto, consommation, immobilier) consomme directement votre plafond. Avec 3 000 € de revenus, un crédit auto de 200 € par mois ramène la mensualité disponible de 1 050 € à 850 €, et le capital de 177 227 € à 143 470 € sur 20 ans, à 3,5 % avec 0,15 % d'assurance.

Cet écart de 33 757 € montre pourquoi solder un petit crédit avant un projet immobilier peut changer sensiblement l'enveloppe.

À mensualité égale, allonger la durée augmente le capital finançable. Avec 1 050 € par mois, 15 ans financent 144 353 €, 20 ans financent 177 227 €, 25 ans financent 204 629 €. Le coût estimé du crédit, intérêts et assurance, passe en parallèle de 44 645 € à 110 371 €.

Le formulaire accepte jusqu'à 30 ans pour mesurer une sensibilité. Au-delà de 25 ans, hors différé, un crédit sort du cadre général du HCSF et ne peut passer que par la marge de dérogation des banques.

Quand le taux monte, la même mensualité finance moins de capital. Avec 1 050 € par mois sur 20 ans et 0,15 % d'assurance, un taux de 3 % finance 185 153 €, un taux de 3,5 % finance 177 227 €, un taux de 4 % finance 169 771 €.

Le taux prérempli dans le formulaire est une hypothèse de travail, pas un taux de marché. Remplacez-le par une proposition reçue ou par une simulation bancaire récente, et testez plusieurs niveaux pour mesurer la sensibilité de votre enveloppe.

L'apport ne modifie pas la mensualité soutenable : il s'ajoute au capital pour former l'enveloppe de financement, avant frais d'acquisition. Cette enveloppe n'est pas un budget d'achat : les frais de notaire et de garantie viennent s'en déduire.

La décision du HCSF ne fixe aucun apport minimal, mais une banque l'apprécie selon sa politique de crédit. Une épargne constituée régulièrement rassure aussi sur la capacité à tenir la mensualité.

Chaque établissement applique sa politique de risque, ses règles de pondération des revenus et son seuil de reste à vivre. Le HCSF précise d'ailleurs que ses critères s'ajoutent à ceux des banques. Le même dossier peut donc recevoir deux réponses différentes la même semaine.

Une estimation ne remplace pas la confrontation au marché : comparer plusieurs banques, ou passer par un courtier, fait partie de la préparation d'un financement.

Cet outil applique un repère unique de 35 % et un plancher de reste à vivre forfaitaire de 800 €. Il ne modélise ni la pondération fine des revenus par type (que la Situation Financière applique, elle), ni les frais annexes (notaire, garantie, dossier), ni la marge de dérogation des banques. Le capital affiché n'est donc pas un prix d'achat maximal.

Le résultat est une enveloppe indicative pour préparer votre réflexion. Seul un établissement de crédit peut formuler un accord de financement.

Textes et fiches officiels consultés le 31 octobre 2026. Les exemples chiffrés sont calculés par ce simulateur, sous les hypothèses indiquées.

• Décision du HCSF du 29 septembre 2021, Légifrance
• Décision du HCSF du 29 juin 2023, Légifrance
• Décision du HCSF du 18 décembre 2023, Légifrance
• Je veux obtenir un crédit immobilier, Service-Public.fr
• Avant de conclure un crédit immobilier, Assurance Banque Épargne Info Service

Une capacité d'emprunt prend son sens face à un projet réel : un bien, une ville, une stratégie. AethelRock relie ces briques : lecture de votre situation financière, analyse territoriale avec City Scorer, étude d'une opération avec méthode.

Ce simulateur reste gratuit et ne qualifie personne. Si vous préparez un premier achat, l'accompagnement Premier Achat est une offre distincte et facultative.

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