Calculateur de capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt part d'une question simple : quelle mensualité votre budget peut-il absorber durablement ? Cet outil applique un repère de 35 % des revenus retenus, en déduit vos charges retenues (crédits existants et charges fixes que vous choisissez de compter), puis convertit la mensualité disponible en capital finançable selon la durée, le taux et l'assurance saisis.

Le résultat est une enveloppe de travail pour cadrer un projet, pas un accord bancaire : la banque analyse un dossier complet, pas quatre chiffres.

Le taux d'endettement rapporte vos charges de remboursement à vos revenus. Le repère de 35 % utilisé ici correspond au plafond recommandé par le HCSF pour les crédits immobiliers, assurance comprise.

Ce n'est pas une règle mécanique : les banques disposent d'une marge de flexibilité sur une partie de leur production, et peuvent retenir un calcul différent selon le profil. Inclure vos charges fixes dans le calcul, comme le permet cet outil, donne une lecture plus prudente que le seul taux d'effort crédit.

Au-delà du pourcentage, la banque vérifie ce qu'il reste concrètement pour vivre une fois toutes les charges payées. Un même taux d'endettement n'a pas le même sens à 2 000 € et à 8 000 € de revenus.

Cet outil affiche votre marge mensuelle restante, mais ne modélise pas de seuil de reste à vivre : ce seuil dépend de la composition du foyer et des pratiques de chaque établissement.

Les banques ne retiennent pas tous les revenus de la même façon : un salaire en CDI est généralement compté en totalité, tandis que des loyers, primes ou revenus indépendants peuvent être pondérés, voire écartés.

Dans cet outil, le champ « autres revenus retenus » attend un montant que vous avez déjà pondéré avec prudence (par exemple une fraction de loyers perçus), plutôt qu'un montant brut.

Chaque mensualité de crédit en cours (auto, consommation, immobilier) consomme directement votre plafond de charges : 200 € de crédit auto, c'est environ 200 € de mensualité immobilière en moins.

Sur vingt ans, cette mensualité perdue peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de capacité. Solder un petit crédit avant un projet immobilier change parfois sensiblement l'enveloppe.

À mensualité égale, allonger la durée augmente le capital finançable : la même mensualité rembourse un capital plus important, réparti sur plus d'échéances.

En contrepartie, le coût total des intérêts augmente avec la durée. L'arbitrage durée courte / durée longue dépend de votre horizon et de votre stratégie patrimoniale.

Le taux détermine la part de votre mensualité absorbée par les intérêts. Quand les taux montent, la même mensualité finance moins de capital ; quand ils baissent, la capacité remonte mécaniquement.

Testez plusieurs niveaux de taux pour mesurer la sensibilité de votre enveloppe : c'est un des paramètres qui varie le plus d'une période et d'une banque à l'autre.

L'apport ne modifie pas la mensualité soutenable, mais il s'ajoute à la capacité d'emprunt pour former le budget global du projet, et il couvre généralement les frais de notaire et de garantie.

C'est aussi un signal de solidité pour le prêteur : une épargne constituée régulièrement rassure sur la capacité à tenir la mensualité.

Chaque établissement a sa politique de risque, ses règles de pondération des revenus, son seuil de reste à vivre et ses objectifs commerciaux du moment. Le même dossier peut recevoir deux réponses différentes la même semaine.

C'est pourquoi une estimation ne remplace jamais la confrontation réelle au marché : comparer plusieurs banques, ou passer par un courtier, fait partie de la préparation d'un financement.

Cet outil applique un repère unique de 35 % et ne modélise ni le reste à vivre réglementaire, ni la pondération fine des revenus, ni les frais annexes (notaire, garantie, dossier), ni la flexibilité commerciale des banques.

Le résultat est une enveloppe indicative pour préparer votre réflexion. Seul un établissement de crédit peut formuler un accord de financement.

Une capacité d'emprunt prend son sens face à un projet réel : un bien, une ville, une stratégie. AethelRock relie ces briques : lecture de votre situation financière, analyse territoriale avec City Scorer, étude d'un deal avec méthode.

Vous pouvez aussi confronter cette enveloppe au coût réel d'un crédit avec le calculateur de mensualités.