Calculateur de capacité d'emprunt

Le formulaire ci-dessus part de vos revenus pour en déduire un capital. La question se pose souvent dans l'autre sens. Voici la réponse que donne ce même moteur, sur 20 ans, à 3,5 % avec une assurance de 0,15 %, pour un foyer sans crédit en cours et 300 € de dépenses courantes mensuelles : 100 000 € demandent une mensualité de 592 € et donc 1 693 € de revenus mensuels ; 150 000 € demandent une mensualité de 889 € et donc 2 539 € de revenus mensuels ; 200 000 € demandent une mensualité de 1 185 € et donc 3 385 € de revenus mensuels ; 300 000 € demandent une mensualité de 1 777 € et donc 5 079 € de revenus mensuels.

Allonger la durée abaisse le revenu nécessaire, sans rien changer au prix du bien. Sur 25 ans, aux mêmes hypothèses : 100 000 € demandent une mensualité de 513 € et donc 1 614 € de revenus mensuels ; 150 000 € demandent une mensualité de 770 € et donc 2 199 € de revenus mensuels ; 200 000 € demandent une mensualité de 1 026 € et donc 2 933 € de revenus mensuels ; 300 000 € demandent une mensualité de 1 539 € et donc 4 399 € de revenus mensuels. Le coût total des intérêts, lui, augmente : c'est l'arbitrage central de la durée.

Ces montants ne sont pas des seuils bancaires. Ils indiquent le revenu en dessous duquel cet outil cesse d'afficher le capital visé, compte tenu du repère de 35 % et du plancher de reste à vivre. Un crédit en cours déplace fortement le résultat : chaque euro de mensualité déjà engagée consomme près de trois euros de revenu sous la contrainte de taux d'effort. Saisissez vos propres chiffres dans le formulaire plutôt que de vous situer par rapport à ces repères.

La capacité d'emprunt part d'une question simple : quelle mensualité votre budget peut-il absorber durablement ? Cet outil applique deux contraintes et retient la plus prudente. D'abord un taux d'effort : la mensualité ne doit pas porter vos charges de remboursement au-delà de 35 % de vos revenus retenus : seules vos mensualités de crédit entrent dans ce calcul. Ensuite un reste à vivre : une fois vos dépenses courantes, vos crédits et la nouvelle mensualité déduits, il doit rester assez pour vivre. La mensualité retenue est ensuite convertie en capital finançable selon la durée, le taux et l'assurance saisis.

Le résultat est une enveloppe de travail pour cadrer un projet, pas un accord bancaire : la banque analyse un dossier complet, pas quatre chiffres.

Le taux d'endettement rapporte vos charges de remboursement à vos revenus. Le repère de 35 % utilisé ici correspond au plafond recommandé par le HCSF pour les crédits immobiliers, assurance comprise.

Ce n'est pas une règle mécanique : les banques disposent d'une marge de flexibilité sur une partie de leur production, et peuvent retenir un calcul différent selon le profil. Vos dépenses courantes (logement, alimentation, énergie, transport) ne sont pas des dettes : elles n'entrent pas dans ce ratio. Elles sont prises en compte séparément, dans le reste à vivre.

Au-delà du pourcentage, la banque vérifie ce qu'il reste concrètement pour vivre une fois toutes les charges payées. Un même taux d'endettement n'a pas le même sens à 2 000 € et à 8 000 € de revenus.

Cet outil applique un plancher de reste à vivre de 800 € par mois après la nouvelle mensualité. C'est une hypothèse prudente AethelRock, pas une règle bancaire universelle : le seuil réellement retenu dépend de la composition du foyer et des pratiques de chaque établissement. Lorsque cette contrainte est plus limitante que le taux d'effort, c'est elle qui fixe la mensualité affichée.

Les banques ne retiennent pas tous les revenus de la même façon : un salaire en CDI est généralement compté en totalité, tandis que des loyers, primes ou revenus indépendants peuvent être pondérés, voire écartés.

Dans cet outil, le champ « autres revenus retenus » attend un montant que vous avez déjà pondéré avec prudence (par exemple une fraction de loyers perçus), plutôt qu'un montant brut.

Chaque mensualité de crédit en cours (auto, consommation, immobilier) consomme directement votre plafond de charges : 200 € de crédit auto, c'est environ 200 € de mensualité immobilière en moins.

Sur vingt ans, cette mensualité perdue peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de capacité. Solder un petit crédit avant un projet immobilier change parfois sensiblement l'enveloppe.

À mensualité égale, allonger la durée augmente le capital finançable : la même mensualité rembourse un capital plus important, réparti sur plus d'échéances.

En contrepartie, le coût total des intérêts augmente avec la durée. L'arbitrage durée courte / durée longue dépend de votre horizon et de votre stratégie patrimoniale.

Le taux détermine la part de votre mensualité absorbée par les intérêts. Quand les taux montent, la même mensualité finance moins de capital ; quand ils baissent, la capacité remonte mécaniquement.

Testez plusieurs niveaux de taux pour mesurer la sensibilité de votre enveloppe : c'est un des paramètres qui varie le plus d'une période et d'une banque à l'autre.

L'apport ne modifie pas la mensualité soutenable, mais il s'ajoute à la capacité d'emprunt pour former le budget global du projet, et il couvre généralement les frais de notaire et de garantie.

C'est aussi un signal de solidité pour le prêteur : une épargne constituée régulièrement rassure sur la capacité à tenir la mensualité.

Chaque établissement a sa politique de risque, ses règles de pondération des revenus, son seuil de reste à vivre et ses objectifs commerciaux du moment. Le même dossier peut recevoir deux réponses différentes la même semaine.

C'est pourquoi une estimation ne remplace jamais la confrontation réelle au marché : comparer plusieurs banques, ou passer par un courtier, fait partie de la préparation d'un financement.

Cet outil applique un repère unique de 35 % et un plancher de reste à vivre forfaitaire de 800 €. Il ne modélise ni la pondération fine des revenus par type (que la Situation Financière applique, elle), ni les frais annexes (notaire, garantie, dossier), ni la flexibilité commerciale des banques. Le capital affiché n'est donc pas un prix d'achat maximal.

Le résultat est une enveloppe indicative pour préparer votre réflexion. Seul un établissement de crédit peut formuler un accord de financement.

Une capacité d'emprunt prend son sens face à un projet réel : un bien, une ville, une stratégie. AethelRock relie ces briques : lecture de votre situation financière, analyse territoriale avec City Scorer, étude d'un deal avec méthode.

Vous pouvez aussi confronter cette enveloppe au coût réel d'un crédit avec le calculateur de mensualités.

• Calculer le coût réel de la mensualité
• Analyser une commune avec City Scorer
• Étudier un deal : rendement et cash-flow