Aubervilliers : analyser la ville avant d'investir.

Aubervilliers a vu s'ouvrir en 2022 deux stations de la ligne 12 du métro, Aimé Césaire et le terminus Mairie d'Aubervilliers, toutes deux réellement implantées sur son territoire. La commune héberge également une partie du Campus Condorcet, pôle de recherche en sciences humaines et sociales, dans le prolongement de la mutation du secteur de la Plaine.

Le parc de logements reste ancien sur une large part du territoire, avec un programme de renouvellement urbain de grande ampleur en cours depuis 2025 sur le secteur Villette-Quatre Chemins. Le rendement locatif dépend du secteur précis, de l'état du bâti et du loyer réellement applicable, pas de cette seule dynamique de mutation.

Le prix moyen au m² observé sur plusieurs agrégateurs privés recoupés se situe autour de 3 800 à 4 200 € pour un bien, avec un repli d'environ 5 % rapporté sur les deux dernières années par une source privée. Aucun rendement brut communal n'est calculé faute de données de prix et de loyers homogènes et comparables.

Le loyer de référence de l'Observatoire des loyers, 17,2 €/m² en médiane, est nettement inférieur aux niveaux parfois annoncés sur le marché locatif. Toute estimation de loyer doit être vérifiée avant tout calcul de rentabilité.

La desserte métro, la proximité du pôle de La Plaine Saint-Denis et le Campus Condorcet installent une demande locative soutenue, sur un parc très majoritairement locatif.

Aubervilliers héberge une partie du Campus Condorcet, pôle de recherche en sciences humaines et sociales appelé à accueillir environ 15 000 étudiants et chercheurs à terme. La commune s'inscrit dans la mutation plus large du secteur de la Plaine Saint-Denis, passé d'un tissu industriel et logistique à une orientation tertiaire et de recherche.

Le taux de chômage communal, 17,4 % selon l'INSEE RP2023, reste élevé malgré cette dynamique de mutation, un facteur à intégrer dans la lecture de la demande locative.

Aubervilliers compte 88 365 habitants selon le recensement de la population 2023 publié par l'INSEE, avec une croissance modérée d'environ 0,4 % par an depuis 2017.

Aubervilliers dispose de deux stations de la ligne 12 du métro réellement implantées sur son territoire, Aimé Césaire et le terminus Mairie d'Aubervilliers, ouvertes en mai 2022. La station Aubervilliers-Pantin-Quatre Chemins, sur la ligne 7, se trouve à la frontière des deux communes. La gare RER B portant le nom La Courneuve-Aubervilliers est en réalité implantée sur le territoire de La Courneuve. Une gare de la ligne 15 Est du Grand Paris Express, Mairie d'Aubervilliers, est en construction en correspondance avec le métro 12, avec une mise en service annoncée vers 2031. Une seconde gare de la même ligne, Fort d'Aubervilliers, est prévue à la frontière avec Pantin, également annoncée vers 2031.

La gare RER B portant le nom d'Aubervilliers n'est pas sur son territoire, un point à vérifier avant toute décision fondée sur cette desserte.

Aubervilliers appartient à l'établissement public territorial (EPT) Plaine Commune. Ce territoire est soumis, depuis le 1ᵉʳ juin 2021, au dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers (loi ELAN), en plus du régime de droit commun applicable en zone tendue. Le loyer de base d'un logement mis en location ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé chaque année, par secteur géographique et catégorie de logement, par arrêté du préfet de la région Île-de-France.

Source : DRIHL Île-de-France

Le principal risque à Aubervilliers est de sous-estimer les travaux nécessaires sur le parc ancien et l'ampleur du chantier de renouvellement urbain, tout en confondant la gare RER B homonyme avec une desserte communale.

• Rendement brut non calculable sans loyer sourcé, et plafonné par le loyer de référence majoré du secteur
• Parc de logements ancien sur une large part du territoire, nécessitant des travaux à vérifier au cas par cas
• Renouvellement urbain de grande ampleur en cours depuis 2025 sur le secteur Villette-Quatre Chemins
• Gare RER B La Courneuve-Aubervilliers implantée à La Courneuve, pas sur le territoire communal
• Échéance légale du dispositif d'encadrement des loyers au 23 novembre 2026, prolongation non tranchée à ce jour

La desserte métro et le Campus Condorcet sont des atouts réels. Ils ne dispensent pas de vérifier le secteur précis, l'état du bâti et le loyer réellement applicable avant toute décision.

Saint-Denis et La Courneuve, même EPT Plaine Commune, ainsi que Pantin, commune limitrophe d'un autre EPT, permettent de situer Aubervilliers au sein de son territoire.

Cette page propose une lecture structurée d'Aubervilliers. Elle ne remplace pas l'analyse du bien, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AethelRock aide à organiser la décision. Elle ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat d'investissement.

Le prix au m² provient d'agrégateurs privés recoupés, pas d'une donnée notariale officielle DVF consultée directement pour cette page. Le loyer médian mentionné par l'Observatoire des loyers reflète une échelle de secteur, pas une valeur garantie propre à chaque logement. Aucun rendement brut communal n'est calculé faute de données de prix et de loyers homogènes et comparables. La ligne 15 Est du Grand Paris Express est confirmée à la gare Fort d'Aubervilliers. Une éventuelle desserte par les lignes 16 ou 17 n'a pas pu être confirmée dans cette recherche et n'est donc pas affirmée sur cette page. La répartition précise de l'emploi par secteur d'activité n'a pas pu être obtenue à l'échelle communale.

Données vérifiées le 17 juillet 2026.

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