Comment générer des revenus avec son patrimoine ?

Un salaire arrive parce qu'un contrat de travail l'impose. Le montant est connu à l'avance, la date est fixe, et un manquement se règle devant une juridiction. Rien de tout cela ne s'applique à un revenu tiré d'un patrimoine.

Un loyer dépend d'un locataire présent et solvable. Un dividende dépend d'une décision prise chaque année par une société, qui peut le réduire ou ne rien verser. Une distribution de parts dépend des loyers réellement encaissés par le véhicule. Un retrait programmé dépend de ce qui reste sur le contrat.

Cette différence de nature est la première chose à intégrer avant de comparer un revenu patrimonial à un revenu du travail. Le second se négocie, le premier se constate. Raisonner sur un revenu patrimonial comme sur un salaire conduit à traiter une estimation comme une certitude, ce qui fausse tous les calculs construits ensuite.

C'est la distinction la plus structurante, et celle qu'un relevé bancaire ne montre jamais. Un revenu tiré du rendementprovient de ce que l'actif produit sans que l'actif lui-même soit entamé : le locataire paie, le bien reste. Un revenu tiré du capitalprovient de la vente ou du retrait d'une fraction de ce qui a été accumulé : la somme arrive, la base qui la produisait diminue.

Aucune des deux formes n'est meilleure que l'autre dans l'absolu. Elles répondent à des situations différentes et portent des risques différents. Ce qui pose problème, c'est de confondre les deux, ou de croire vivre d'un rendement quand on consomme en réalité une partie de son capital.

La confusion est d'autant plus facile que certaines formes sont mixtes. Un retrait programmé sur un contrat dont les supports progressent peut, sur une période favorable, ne prélever que ce qui a été gagné. Sur une période défavorable, le même ordre de retrait, inchangé, prélève sur le capital de départ. La mécanique n'a pas changé, le résultat si.

Vérifier à laquelle des deux catégories appartient un revenu suppose donc de regarder, non pas ce qui a été versé, mais ce qu'est devenue la valeur de ce qui l'a versé pendant la même période.

Un bien loué produit un revenu tiré du rendement : le loyer arrive sans que le bien soit vendu. C'est la forme la plus lisible pour beaucoup, parce que la source est identifiable et la périodicité stable tant que le logement est occupé.

Cette lisibilité a une contrepartie précise. Le revenu brut affiché n'est pas le revenu disponible : charges, entretien, assurance, taxe foncière et mensualités de crédit s'en retranchent, et un mois de vacance retire un mois entier de loyer sans retirer les charges correspondantes. Le poids de la demande locale sur ce risque est traité dans tension locative.

Un bien locatif produit par ailleurs un revenu sans être liquide. Le loyer tombe chaque mois, mais le bien lui-même ne se revend pas dans l'instant, et il se revend en une seule fois plutôt que par fractions. Cette asymétrie entre régularité du revenu et rigidité du capital sous-jacent distingue nettement l'immobilier des placements financiers.

La comparaison entre détention en direct et détention par parts est traitée dans SCPI ou immobilier locatif, et la lecture du couple prix et rendement affiché dans prix bas et rendement élevé.

Trois mécanismes différents sont souvent rangés sous le même mot. Ils ne fonctionnent pas de la même façon et ne dépendent pas des mêmes décisions.

Un dividenderésulte d'une décision de la société qui le verse. Une entreprise peut le maintenir, le réduire, le suspendre, ou continuer à le verser alors même que le cours de son titre baisse. Une régularité passée n'engage rien pour l'avenir. Le mécanisme complet est détaillé dans actions.

Un couponobligataire relève d'un engagement contractuel de l'émetteur, ce qui le rend d'une autre nature qu'un dividende, sans le rendre certain pour autant : un émetteur peut faire défaut, et la valeur de l'obligation fluctue avant son terme. Le fonctionnement est détaillé dans obligations.

Une distributionde parts de SCPI dépend des loyers réellement encaissés par le véhicule, une fois ses propres charges et frais déduits. Elle n'est jamais promise, et la revente des parts ne dispose d'aucune liquidité garantie. Les mécanismes, les frais et cette réserve de liquidité sont traités dans SCPI, et la lecture critique d'un véhicule dans analyser une SCPI.

Un point commun mérite d'être retenu au-delà de ces trois mécanismes : ce qui est distribué n'est plus disponible pour croître à l'intérieur de l'actif. Chercher une distribution élevée et une croissance maximale du même capital revient à demander deux choses opposées au même euro, ce que le compromis entre risque et rendement rappelé par l'AMF traduit à sa manière.

Un retrait programmé ne dépend d'aucun tiers. Il ne dépend ni d'un locataire, ni d'un conseil d'administration, ni d'un émetteur. Il ne dépend que d'un ordre donné, et de ce qui reste sur le contrat pour l'honorer.

C'est ce qui en fait la forme la plus régulière en apparence, et la plus trompeuse si elle est lue sans regarder ce qu'elle prélève. Le montant arrive à la date voulue parce qu'il a été décidé, pas parce qu'un actif l'a produit. Rien dans le versement lui-même n'indique si le capital a progressé, stagné ou reculé pendant la période.

Le rachat sur un contrat d'assurance-vie est le cas le plus courant de cette forme, avec ses règles propres et une fiscalité qui lui est spécifique, détaillées dans assurance-vie. Les modalités de sortie d'un plan d'épargne retraite relèvent quant à elles de PER.

Une difficulté propre à cette forme mérite d'être nommée. Retirer un montant fixe pendant une période de baisse oblige à céder davantage de parts pour obtenir la même somme, ce qui réduit la base capable de profiter d'une reprise ultérieure. L'ordre dans lequel les poches sont ponctionnées change alors la durée de vie du patrimoine, ce qu'examine décaisser son patrimoine. La mécanique inverse, celle du temps qui travaille pour un capital qu'on ne touche pas, est décrite dans intérêts composés.

Une source de revenu peut afficher un rythme parfaitement régulier tout en reposant sur une base qui ne l'est pas. Le rythme de versement et la fiabilité du versement sont deux caractéristiques distinctes, souvent confondues parce qu'elles se manifestent au même endroit.

Un loyer arrive mensuellement, mais uniquement tant qu'un locataire occupe et paie. Un dividende suit souvent une périodicité stable, mais reste une décision annuelle révocable. Un coupon suit un calendrier contractuel, mais dépend de la solidité de l'émetteur jusqu'à l'échéance. Un retrait programmé est parfaitement régulier par construction, jusqu'au moment où il n'y a plus de quoi le servir.

Lire une source de revenu correctement suppose donc de séparer trois questions : à quel rythme le versement intervient, de quelle décision ou de quel événement il dépend, et ce qu'il advient du capital pendant ce temps. Une source régulière et fragile et une source irrégulière et solide ne posent pas du tout les mêmes problèmes.

Les fragilités ne sont pas les mêmes selon la source, et c'est précisément pour cela qu'elles méritent d'être listées séparément plutôt que résumées en un risque général.

• La vacance locative interrompt un loyer sans interrompre les charges ni les mensualités du crédit qui a financé le bien.
• Un impayé produit le même effet qu'une vacance, avec un délai de résolution qui ne dépend pas du propriétaire.
• Une baisse de distribution d'un véhicule collectif suit une baisse des loyers encaissés, parfois avec un décalage qui la rend invisible pendant plusieurs trimestres.
• Une coupure de dividende peut intervenir alors même que l'entreprise reste en activité, si elle choisit de conserver ses résultats.
• Un défaut d'émetteur interrompt un coupon et met en jeu le remboursement lui-même.
• Un marché durablement baissier transforme un retrait programmé en consommation accélérée du capital, sans qu'aucun signal n'apparaisse sur le montant versé.
• Une concentration sur une seule source fait dépendre l'intégralité du revenu du sort d'un seul actif, d'un seul émetteur ou d'un seul locataire.
• Une source illiquide peut continuer à produire un revenu tout en étant impossible à céder rapidement si un besoin de capital survient.

Aucune de ces fragilités ne disqualifie la source correspondante. Chacune indique simplement ce qui devrait être vérifié avant de compter sur elle, et surtout ce qui devrait exister à côté d'elle pour absorber le moment où elle défaille.

Lire un revenu par sa source et par sa mécanique permet :

• de distinguer un revenu tiré du rendement d'un revenu tiré du capital ;
• de séparer le rythme d'un versement de sa fiabilité réelle ;
• d'identifier de quelle décision ou de quel événement dépend chaque source ;
• de repérer une concentration excessive sur une seule source ;
• de voir qu'un revenu peut exister sans qu'aucun capital soit mobilisable.

Elle ne permet pas :

• de désigner la meilleure source de revenu pour une situation donnée ;
• de fixer un montant ou un rythme de prélèvement soutenable ;
• de garantir qu'une source continuera de verser ;
• de prévoir l'évolution des loyers, des distributions ou des marchés ;
• de calculer la fiscalité applicable à chaque revenu dans un dossier réel ;
• de remplacer une analyse individuelle complète de la situation.

Un patrimoine dont la valeur est presque entièrement absorbée par des dettes en cours ne produit pas de revenu disponible : il produit de quoi rembourser. Un patrimoine sans réserve mobilisable ne peut pas non plus supporter un prélèvement régulier, puisque le premier imprévu viendrait immédiatement le concurrencer.

Un patrimoine encore trop concentré pose une difficulté d'un autre ordre : la production de revenu y est possible, mais entièrement suspendue au sort d'un seul actif. Les étapes d'accumulation qui précèdent ces situations sont traitées dans construire son patrimoine, et l'organisation d'ensemble dans allocation patrimoniale.

Vouloir installer un revenu avant que ces conditions soient réunies conduit généralement à consommer un capital encore en formation, ce qui retarde le moment où il aurait pu produire quelque chose.

Un versement sur un compte ne dit rien de lui-même. Il devient interprétable seulement quand on sait ce qui l'a produit, de quoi cette production dépendait, et dans quel état se trouve la source une fois le versement effectué.

Reprendre les deux personnes du début : au bout de dix ans, celle qui percevait un loyer détient toujours un bien, avec ses aléas et son illiquidité. Celle qui retirait mensuellement détient ce que ses supports ont gagné moins ce qu'elle a prélevé, ce qui peut être davantage comme beaucoup moins. Aucune des deux n'a eu raison ou tort. Elles ont simplement fait deux choses différentes que leur relevé bancaire présentait de la même façon.