Projetez un patrimoine composé d'immobilier net, d'actifs financiers et d'épargne : allocation de vos versements, horizon, hypothèses de rendement et d'inflation, en valeur nominale et en euros d'aujourd'hui.
Patrimoine projeté dans 20 ans
548 402 €
Soit 369 059 € en euros d'aujourd'hui avec une inflation de 2 % par an. Scénario à rendements constants, versements de 500 € par mois.
Patrimoine actuel
190 000 €
Croissance par capitalisation
238 402 €
Répartition finale du patrimoine
Vos versements apportent 22 % de la valeur finale, la capitalisation 43 %, et l’inflation retenue efface 33% de la valeur nominale sur l'horizon. L'allocation des versements dessine la répartition d'arrivée : c'est elle qui se pilote.
Périmètre du modèle
Le modèle capitalise chaque poche à rendement constant et déflate le total par l'inflation saisie. Il n'intègre ni fiscalité, ni frais, ni dette future, ni loyers, ni amortissement de crédit, et ne représente pas la volatilité d'un cycle réel : un rendement n'est jamais garanti. Ce cadre posé, il montre ce qui compte : la trajectoire, l'allocation et l'écart entre euros futurs et euros d'aujourd'hui.
Le patrimoine net est ce que vous possédez réellement une fois les dettes déduites : la valeur de vos biens immobiliers moins le capital restant dû, plus vos actifs financiers et votre épargne disponible.
C'est la bonne base de raisonnement : un bien de 300 000 € financé par 250 000 € de crédit représente 50 000 € de patrimoine net, pas 300 000 €. Ce simulateur travaille exclusivement en valeurs nettes.
Les trois poches n'ont pas le même rôle. L'immobilier est un actif tangible, souvent financé à crédit, peu liquide mais structurant. Les actifs financiers (titres, fonds) offrent une exposition aux marchés avec une liquidité variable. L'épargne liquide sécurise le quotidien et les imprévus, au prix d'un rendement faible.
Chaque poche reçoit ici sa propre hypothèse de rendement, car leurs dynamiques diffèrent : c'est précisément ce que le simulateur illustre.
L'allocation (la répartition de vos nouveaux versements entre les poches) pèse souvent plus, sur longue durée, que le choix d'un produit particulier. Elle traduit votre stratégie : consolider l'immobilier, renforcer les actifs financiers ou sécuriser des liquidités.
Le simulateur exige une répartition totalisant 100 % : c'est une contrainte comptable simple, mais elle oblige à expliciter des arbitrages qu'on laisse souvent implicites.
Un effort d'épargne mensuel régulier alimente chaque poche et profite de la capitalisation : les versements anciens produisent des gains qui produisent eux-mêmes des gains.
Dans ce modèle, les versements sont ajoutés en fin de mois et capitalisent au rendement de leur poche. Sur vingt ans, la régularité compte souvent plus que le montant de départ.
La valeur nominale est le montant affiché en euros futurs. La valeur réelle corrige cette illusion : elle exprime le même patrimoine en euros d'aujourd'hui, une fois l'inflation déduite.
Le simulateur affiche les deux : la trajectoire nominale par poche, et la valeur réelle en pointillé. L'écart entre les deux courbes, c'est l'érosion monétaire.
Une inflation de 2 % par an divise le pouvoir d'achat d'environ un tiers en vingt ans. Un patrimoine qui croît moins vite que l'inflation s'appauvrit en termes réels, même si son montant nominal augmente.
La formule utilisée est simple : valeur réelle = valeur nominale / (1 + inflation)^années. L'inflation saisie est une hypothèse constante, comme les rendements.
Un patrimoine concentré sur une seule poche dépend entièrement de la dynamique de cette poche, et de ses crises. Répartir entre immobilier, actifs financiers et liquidités lisse les à-coups, au prix parfois d'un rendement moyen plus faible.
Le simulateur permet de visualiser ces profils : testez une allocation 100 % immobilier puis une répartition équilibrée, et comparez les répartitions finales.
Un rendement constant est une simplification : les marchés alternent hausses et baisses, l'immobilier connaît des cycles, et l'ordre des bonnes et mauvaises années change le résultat réel.
Mieux vaut raisonner sur des hypothèses modestes et être surpris positivement que l'inverse. Aucun rendement n'est garanti, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Cette V1 n'intègre ni fiscalité, ni frais, ni nouvel endettement, ni loyers perçus, ni amortissement de crédit en cours : l'immobilier est saisi en valeur nette à date, et sa progression suit uniquement l'hypothèse de rendement.
Ces éléments peuvent modifier sensiblement une trajectoire réelle. Le simulateur illustre un mécanisme d'accumulation, pas un plan patrimonial complet.
Faites varier une hypothèse à la fois (allocation, effort mensuel, horizon, rendements, inflation) et observez la trajectoire, la répartition finale et l'écart nominal/réel.
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Une projection globale éclaire la direction ; une décision d'investissement exige d'examiner chaque brique : votre capacité de financement, le territoire, l'opération elle-même.
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