Prêt relais : fonctionnement, risques et alternatives

Dans presque tout son fonctionnement, un prêt relais est un crédit immobilier comme un autre. Les intérêts se calculent de la même façon, la garantie obéit aux mêmes règles, l'assurance emprunteur aussi. Trois choses le distinguent, et ce sont les seules qui méritent d'être développées ici : il dispose d'une définition légale, ce qui est rare ; il échappe au plafond réglementaire de taux d'effort ; et son remboursement dépend d'un événement que l'emprunteur ne contrôle pas.

Pour le reste, il n'y a rien à réécrire :

• la mécanique mensualité, taux et TAEG, dans comprendre le crédit immobilier ;
• le taux d'effort de 35 % et le reste à vivre, dans capacité d'emprunt : ce que regarde une banque ;
• la lecture combinée d'un dossier par un analyste, dans comment une banque analyse un dossier d'investissement immobilier ;
• la garantie, dans caution ou hypothèque : quelle garantie pour un crédit immobilier, et l'indemnité de remboursement anticipé, dans renégocier ou faire racheter son crédit immobilier.

Ce partage n'est pas une commodité éditoriale. Un prêt relais qui tourne mal tourne presque toujours mal sur l'un de ces trois points propres, et le plus souvent sur le troisième. La mécanique du crédit, elle, ne réserve pas de surprise.

L'article L311-1, 16° du code de la consommation définit le crédit relais comme « un crédit d'une durée limitée destiné à faire l'avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d'un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien ». Tout est dans la phrase : une avance, temporaire, sur un produit de vente. Il relève par ailleurs du régime général du crédit immobilier au sens de l'article L313-1 du code de la consommation, décrit dans comprendre le crédit immobilier.

Cette définition n'est pas un détail d'érudition. Le crédit in fine, avec lequel le relais est régulièrement confondu, n'a lui aucune définition légale : seulement une tolérance administrative d'origine jurisprudentielle (BOFiP), et un traitement séparé dans crédit amortissable ou crédit in fine. Deux montages peuvent se ressembler dans leur mécanique de remboursement sans partager le moindre statut juridique. C'est exactement le cas ici. Et c'est le statut, pas la mécanique, qui décide de ce qui s'applique au relais. La section suivante en donne la conséquence la plus visible.

L'article 3 de la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 est explicite : « La présente décision s'applique aux contrats de crédit mentionnés à l'article L. 313-1 du code de la consommation [...], à l'exception des crédits relais tels que définis au 16° de l'article L. 311-1 du code de la consommation, des crédits faisant l'objet d'une renégociation, de ceux consentis pour le remboursement anticipé d'un crédit souscrit auprès d'un autre établissement de crédit [...], et de ceux résultant d'un regroupement de crédits. » En clair : le crédit relais sort du plafond de 35 % de taux d'effort et de 25 ans (27 ans dans les cas prévus) de maturité, ces deux critères détaillés dans capacité d'emprunt : ce que regarde une banque.

Beaucoup lisent cette exclusion comme une facilité. Elle n'en est pas une. Sortir du champ d'une règle, ce n'est pas sortir du champ de l'analyse : le plafond donnait un repère chiffré, et en son absence l'appréciation revient entièrement à l'établissement. Le dossier est examiné comme les autres, sur la vision patrimoniale, la garantie, l'assurance et le profil, selon la méthode décrite dans comment une banque analyse un dossier d'investissement immobilier. L'exclusion porte uniquementsur cette décision précise, pas sur le reste du formalisme du crédit immobilier. Une règle en moins n'a jamais fait un accord en plus.

Deux structures coexistent, et le choix entre elles n'en est pas vraiment un : il découle du produit net attendu de la vente. Le relais secne finance que l'écart entre le prix du nouveau bien et ce produit net attendu ; il suppose donc que la vente couvre l'essentiel du nouveau prix. Le relais associéfinance le solde quand ce n'est pas le cas, en ajoutant un crédit classique, amortissable ou in fine, selon les mécaniques décrites dans comprendre le crédit immobilier et crédit amortissable ou crédit in fine.

Une variante porte sur les intérêts du relais eux-mêmes, différés en partie ou en totalité. Ce différé, appelé aussi franchise, reporte le paiement sans rien supprimer : le coût reste dû, seule sa date change. Il soulage donc une trésorerie mensuelle tendue, et ne change rien à un montage dont le point de tension est le coût total.

La banque ne finance qu'une fractionde la valeur estimée du bien à vendre, jamais sa totalité. Laquelle ? Aucune source institutionnelle fiable et récente ne la documente, et les chiffres anciens qui circulent ne valent pas d'être repris ici.

Le pourcentage n'est de toute façon pas le vrai sujet. Ce sur quoi il s'applique l'est. L'article 1583 du code civil fixe le moment où un prix devient un engagement : « elle est parfaite entre les parties [...] dès qu'on est convenu de la chose et du prix ». Une estimation, si soignée soit-elle, précède cet accord. Elle n'engage personne.

Quatre montants portent des noms proches et ne valent pas la même chose. La valeur estimée est une opinion. Le prix affiché est une intention. Le prix signé au compromis est un accord, et la vente est dès lors parfaite entre les parties. Le prix net vendeurest le seul qui finance quoi que ce soit : ce qui reste une fois l'ancien crédit remboursé et les frais de vente déduits. C'est ce dernier montant qu'il faut porter dans un plan de financement, et c'est presque toujours le plus petit des quatre.

Aucun texte ne fixe de durée maximale à un crédit relais. Sa durée est courte et arrêtée au contrat, rien de plus. Des fourchettes de 12 à 24 mois circulent chez les courtiers : elles décrivent une pratique, pas une règle, et rien ici ne les traite autrement.

L'essentiel se joue de toute façon au terme. Si la vente n'a pas abouti, la prorogation n'est jamais automatique: c'est un nouvel examen, discrétionnaire, que la banque peut refuser, y compris quand le retard ne doit rien à l'emprunteur. Un montage qui n'est soutenable qu'à condition d'être prorogé repose donc sur une décision que personne, le jour de la signature, n'est en mesure de prendre.

Le coût tient d'abord aux intérêts, versés au fil de l'eau ou différés selon la structure retenue. Un différé, on l'a vu, déplace la dépense sans l'effacer. S'y ajoutent la garantie (caution, hypothèque conventionnelle, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers) et l'assurance emprunteur, qui obéissent ici aux mêmes règles que sur n'importe quel crédit immobilier : rien de propre au relais n'est à en dire. Chacune est traitée séparément, dans caution ou hypothèque : quelle garantie pour un crédit immobilier et assurance emprunteur : contrat groupe ou délégation.

La particularité du coût d'un relais est ailleurs : il n'est pas arrêté à la signature. Il dépend d'une durée que personne ne connaît, celle qui sépare l'achat de la vente. On en signe le taux sans savoir combien de mois on le paiera.

Sur le papier, un prêt relais et un crédit in finese ressemblent : intérêts seuls, ou différés, pendant toute la durée, puis capital remboursé en une fois au terme. La mécanique est la même. La ressemblance s'arrête là, et l'écart porte sur le seul point qui décide de l'issue : d'où vient l'argent du remboursement final.

Sur un in fine, il vient d'une épargne ou d'un placement construit en parallèle, que l'emprunteur choisit, alimente et surveille. Sur un relais, il vient de la vente d'un bien : un événement extérieur et incertain, dont ni le prix ni la date ne lui appartiennent. Même structure, deux niveaux de maîtrise sans commune mesure. C'est cette différence-là qu'il faut avoir en tête, pas la ressemblance des tableaux d'amortissement.

On regarde le taux d'un prêt relais. Ce n'est pas là que ça se joue.Pendant l'intervalle, plusieurs charges se superposent : la mensualité de l'ancien crédit, tant que le bien n'est pas vendu ; celle du nouveau crédit, si un relais associé a été mis en place ; les intérêts du relais, versés ou différés ; l'assurance emprunteur ; et les charges courantes des deux biens, taxe foncière, copropriété et entretien compris.

Ce total mensuel, on peut le calculer. Sa durée, non. Le poids réel de la situation est le produit des deux, et c'est le second terme, jamais le premier, qui décide s'il est tenable.

Un dossier avec prêt relais est lu comme les autres, sur la vision patrimoniale, la garantie, l'assurance et le profil, selon la méthode décrite dans comment une banque analyse un dossier d'investissement immobilier. Trois lectures s'y greffent, toutes tournées vers le même doute : cette vente aura-t-elle bien lieu, et à ce prix-là ?

La crédibilité du prix estimé, confronté au marché local réel. La soliditédu dossier de vente : un compromis signé ne pèse pas le poids d'un mandat en cours, qui ne pèse pas lui-même le poids d'une simple estimation. La liquiditédu bien sur son propre marché. Un emprunteur qui arrive avec un compromis signé n'a pas seulement un meilleur dossier : il n'a plus la même conversation. Aucune de ces trois lectures ne permet pour autant de prédire l'issue d'un dossier réel.

Le relais échappe au plafond HCSF de 35 % et 25 ans. Sa charge, elle, n'échappe à rien. Les intérêts, et la mensualité éventuelle lorsque le montage en comporte une, entrent dans la lecture cumulée du dossier au même titre que tout autre engagement en cours. Le mécanisme est détaillé dans plusieurs crédits en cours : comment une banque analyse un nouvel investissement. L'exclusion réglementaire retire un plafond de calcul. Elle ne retire pas une ligne du budget.

Le terme arrive, la vente n'est pas faite. Quatre suites possibles, aucune acquise d'avance.

La prorogation, qui reste un nouvel examen de la banque et pas un droit. La baisse du prix affiché pour accélérer, qui réduit d'autant le produit net vendeur, c'est-à-dire le montant sur lequel tout le montage était assis. La bascule vers un crédit classique, à condition qu'elle ait été prévue au contrat dès l'origine, car elle ne s'improvise pas au terme. Et, dans tous les cas, la double charge qui se prolonge tant qu'aucune des trois autres issues n'est actée. De ces quatre suites, la seule qui dépende entièrement de l'emprunteur est celle qui lui coûte de l'argent.

Une bonne partie du problème disparaît si l'on change la situation plutôt que le financement. Vendre avant d'achetersupprime la double charge, intégralement et non partiellement. Le prix à payer est un délai, parfois un logement de transition : un arbitrage entre un risque et une contrainte, et la contrainte a l'avantage d'être connue à l'avance. Différer ou réduire le nouveau projet reste la réponse la plus simple quand ni le calendrier ni le montant ne peuvent être sécurisés.

Une condition suspensive de ventepeut aussi être négociée dans le compromis d'achat du nouveau bien. Attention au faux ami : elle relève du droit commun des articles 1304 et suivants du code civil, ce qui veut dire que le vendeur du nouveau bien doit l'accepter. Elle n'a rien à voir avec la condition suspensive d'obtention de prêt (article L313-41 du code de la consommation), qui, elle, est automatique et ne se refuse pas. Cette dernière ne couvre toutefois que le financement de l'achat, jamais la vente préalable d'un bien existant. Confondre les deux coûte cher, parce qu'un vendeur sollicité préférera souvent une offre sans cette clause : c'est une sécurité qui se paie en pouvoir de négociation.

Le « prêt achat-revente », enfin. Une appellation commerciale, propre à certains établissements, pour un montage consolidé du même type. Elle ne correspond à aucune catégorie légale distincte : un nom, pas un statut.

Aucune ligne de ce tableau ne tranche à elle seule. Chacune donne un fait, ce qu'il signale, et la lecture prudente qui en découle. C'est leur accumulation dans un sens ou dans l'autre qui fait la décision. Trois signaux favorables et cinq défavorables ne se compensent pas, ils se comptent.

L'enjeu est de savoir quoi poser sur la table avant d'aller voir qui que ce soit : le produit net réellement attendu de la vente, les charges qui vont coexister, la durée pendant laquelle elles vont coexister, l'épargne capable d'absorber un dérapage, et le calendrier du nouveau projet. Réunir ces cinq éléments constitue déjà l'essentiel du travail, et ce travail se fait seul.

Ce qui vient ensuite ne se fait pas seul. Personne ne peut dire à quel prix ni en combien de temps un bien précis se vendra ; aucune méthode ne dit à l'avance si un établissement accordera un relais, ni s'il le prorogera au terme. Ces réponses appartiennent au marché et à une banque, dans cet ordre. Une grille de lecture prépare la conversation. Elle ne la remplace pas.

• Confondre une estimation, un prix affiché ou un compromis signé avec un prix de vente garanti.
• Sous-estimer le délai de vente réel d’un bien, en particulier sur un marché local atone.
• Oublier que la double charge (ancien crédit, relais, nouveau crédit éventuel, charges des deux biens) est le risque central, pas le seul taux du relais.
• Croire la prorogation d’un relais automatique, alors qu’elle reste un nouvel examen discrétionnaire de la banque.
• Croire l’indemnité de remboursement anticipé automatiquement écartée sur un prêt relais : la vente pour racheter un autre bien ne figure dans aucun des trois cas d’exonération légale (art. L313-48).
• Croire qu’une condition suspensive de vente est un droit automatique comme celle de l’obtention de prêt (art. L313-41), alors qu’elle relève toujours du droit commun et se négocie entre les parties.

Deux inconnues restent entières quoi qu'il arrive, et il vaut mieux le savoir avant de s'en servir : le prix et le délai auxquels un bien réel se vendra, d'une part ; la décision d'un établissement de crédit sur un dossier réel, d'autre part. Tout ce qui précède sert à préparer ces deux inconnues. Rien ne les résout. La durée maximale d'un relais et la quotité financée, enfin, ne figurent dans aucun texte national : les chiffres qui circulent à leur sujet se vérifient établissement par établissement, jamais dans un code.

Un prêt relais ne se juge pas sur ses conditions. Il se juge sur ce qu'il vient faire dans un patrimoine : la liquidité qui reste disponible pendant l'intervalle, la capacité d'endettement qu'il mobilise et qui manquera ailleurs, ce que la vente déclenche fiscalement, l'horizon auquel le nouveau bien est censé produire ses effets, et ce que vous cherchez au fond, qu'il s'agisse de déménager, d'arbitrer ou d'investir. Deux personnes peuvent financer le même écart avec le même relais sans être du tout dans la même situation.

Les critères de cet arbitrage sont posés ici. La décision, elle, revient à vous.

AethelRock a vocation à réunir ces critères dans une lecture patrimoniale d'ensemble. Ce n'est pas encore le cas : aujourd'hui, ce travail se mène guide par guide et outil par outil, celui-ci compris.