Calculateur de rentabilité locative et cash-flow

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au coût total du projet, sans rien déduire. Il sert à comparer vite deux biens, jamais à décider seul.

Le rendement net déduit les charges non récupérables et la vacance : il rapproche du revenu réellement dégagé, mais ignore encore le crédit et la fiscalité.

Le cash-flow mensuel va plus loin : il déduit aussi la mensualité de crédit et son assurance. C'est le seul des trois qui répond à la question concrète : ce projet absorbe-t-il ou consomme-t-il de la trésorerie chaque mois ?

Le coût total additionne le prix d'achat, les frais de notaire (estimés automatiquement à 8 % dans l'ancien ou 3 % dans le neuf) et les travaux, frais d'agence et frais annexes, saisis ici en un seul montant pour rester lisible.

C'est ce total, pas seulement le prix affiché sur l'annonce, qui sert de base au rendement : deux biens au même prix peuvent avoir des coûts totaux très différents selon les travaux à prévoir.

Un loyer affiché n'est jamais un loyer perçu douze mois sur douze : la vacance locative (le temps où le bien ne trouve pas de locataire) réduit le revenu réellement encaissé, avant même de parler de charges.

Les charges annuelles non récupérables (taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, entretien, gestion locative si déléguée) viennent ensuite. Ce calculateur les regroupe en un seul total ; Deal Analyzer les détaille poste par poste.

À loyer et charges identiques, l'apport, le taux et la durée du crédit changent radicalement le cash-flow. Un apport plus élevé réduit la mensualité ; une durée plus longue aussi, au prix d'un coût total du crédit plus élevé.

Faites varier un seul paramètre à la fois pour isoler son effet. L'URL de cette page reste synchronisée avec vos valeurs : vous pouvez la copier pour retrouver ce scénario, sans compte ni donnée enregistrée.

• Détailler ce financement dans le calculateur de crédit

Ce calculateur ne calcule ni fiscalité, ni point mort, ni stress test (hausse de taux, vacance prolongée, travaux imprévus), et n'émet aucun verdict : il s'arrête volontairement avant l'analyse complète d'une opération.

Un rendement élevé n'est jamais un signal suffisant en soi : il rémunère le plus souvent un risque (vacance, travaux, copropriété, liquidité) que ce calcul ne mesure pas.

• Guide : où se cache le risque derrière un rendement élevé