Six zones de contrôle
Environnement, coquille, gros œuvre, fluides, copropriété et administratif, DPE et potentiel.
DOCUMENT 02 - LE SYSTÈME
Checklist d'audit terrain
28 critères. Un verdict. Zéro place pour l'émotion.
Lecture du document
Le rôle de cet outil
La Checklist d'audit terrain est le premier filtre posé sur un bien avant toute décision. Elle permet de transformer une visite en lecture structurée.
L'outil couvre 6 parties et 28 critères notés sur 56 points. Il produit un verdict clair avant que l'émotion ne prenne la main.
Moment d'utilisation
À remplir immédiatement après la visite. Aucun délai de réflexion.
Points clés
- Auditer le bien sur une grille constante.
- Faire ressortir les points bloquants dès la visite.
- Relier les défauts techniques à une décision financière.
Ce que l'outil structure
Mécanismes
La visite ne sert pas à confirmer une envie. Elle sert à collecter des preuves, noter les risques et décider si le bien mérite une analyse plus avancée.
Grille à trois niveaux
Chaque critère est classé en Valide, Négociation ou Stop pour éviter une lecture floue.
Verdict automatique
Zone Verte pour exécuter, Zone Orange pour négocier, Zone Rouge pour abandonner.
Kill switch financier
Calcul rapide du prix maximum admissible et du cashflow prévisionnel avant impôts.
Le document en pratique
À qui il sert, ce qu'il contient, comment l'utiliser
À qui s'adresse ce document
- Investisseur qui audite un bien précis
- Acquéreur juste après une visite
- Profil qui veut chiffrer un prix maximum
Ce que contient le document
- Une fiche d’identité de l’actif à renseigner avant la visite (prix, taxe foncière, charges, copropriété).
- Un protocole binaire de notation : Valide (2), Négo (1), Stop (0), sur 6 zones de contrôle.
- Un total noté sur 56 points et un verdict par zone : Rouge (abandon), Orange (négociation), Verte (exécution).
- Un Kill Switch financier : prix maximum admissible et cash-flow prévisionnel avant impôts.
Comment l'utiliser
- Avant la visite : renseigner la fiche d’identité et définir votre cash-flow cible minimum.
- Pendant la visite : noter chaque critère 2 / 1 / 0 dans l’ordre des sections.
- Un seul Stop en gros œuvre : arrêter l’audit immédiatement.
- Juste après : remplir le Kill Switch et calculer le prix maximum admissible.
- Additionner les scores par section pour situer la zone et décider.
Erreurs évitées
Ce que ça évite
- L'achat émotionnel sur visite coup de cœur.
- La sous-estimation des travaux non visibles.
- Les copropriétés à risque.
- Les DPE problématiques sans simulation du coût de rénovation.
Valeur indicative
Valeur de référence
La Checklist d'audit terrain remplace un ressenti de visite par une grille constante et un verdict chiffré : deux biens sont notés selon les mêmes critères, ce qui rend la décision comparable et non émotionnelle.
Valeur indicative uniquement. Ce document est fourni gratuitement dans le cadre de la stratégie pédagogique d'AethelRock. Il ne constitue ni un conseil financier ni une prestation professionnelle.
Ce que ce document ne remplace pas
- Un diagnostic technique, une étude structurelle ou un devis d’artisan.
- La validation fiscale définitive (LMNP réel, amortissements, SCI IS).
- Un conseil juridique ou patrimonial personnalisé.
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