Analyse de marché
Transactions récentes DVF, vacance locative, évolution des loyers sur 3 ans et comparables. L'objectif est de positionner le bien sur des données, pas sur un ressenti.
DOCUMENT 03 - LE SYSTÈME
Framework d'acquisition
Structurer une opération comme un analyste crédit l'examinera, avant de présenter le dossier à une banque.
Lecture du document
Le rôle de cet outil
Le Framework d'acquisition structure l'analyse complète d'une opération locative en un protocole unique.
Il sépare des sujets que beaucoup d'investisseurs mélangent : le marché, la résistance financière au stress test, la liquidité et le positionnement fiscal.
Moment d'utilisation
Phase d'analyse approfondie, une fois le bien pré-qualifié et avant de construire le dossier bancaire.
Points clés
- Qualifier le marché avant d'étudier le rendement.
- Tester la résistance du projet en scénario adverse.
- Relier fiscalité et cash-flow réel.
- Noter chaque critère sur une grille unique.
Ce que l'outil structure
Mécanismes
Le Score Deal Architect™ est la grille de lecture du document : 6 critères pondérés, notés sur 100. Il ne garantit pas le financement : il structure la décision et rend l'opération comparable.
Stress test à trois scénarios
Vacance frictionnelle (1 à 3 mois), hausse de taux de 150 à 200 points de base avec contraction des valeurs, et revente forcée en 6 à 12 mois avec décote. Un seul scénario « fragile » impose renégociation ou abandon.
Positionnement fiscal
Comparaison des régimes selon le projet : LMNP micro-BIC, LMNP réel ou SCI à l’IS. Le régime retenu modifie fortement le cash-flow net d’impôts.
Score
- Rendement net net : 25 % du score.
- Résilience au stress test : 25 %.
- Liquidité : 15 %.
- City Scoring : 15 %.
- Dossier bancaire : 10 %.
- Optimisation fiscale : 10 %.
Verdict
- 85 à 100 : Excellent, exécution immédiate.
- 70 à 84 : Finançable, acquisition validée.
- 50 à 69 : Conditionnel, renégociation indispensable.
- Moins de 50 : Non finançable, abandon.
Le document en pratique
À qui il sert, ce qu'il contient, comment l'utiliser
À qui s'adresse ce document
- Investisseur qui analyse une opération sérieuse
- Profil qui prépare un dossier bancaire
- Investisseur visant un parc, pas un seul bien
Ce que contient le document
- Le Triangle de décision Rentabilité / Risque / Liquidité et son seuil de rendement net net.
- La grille du Score Deal Architect™ : 6 critères pondérés, notés sur 100.
- Trois scénarios de stress test et une matrice Résilience / Fragilité.
- Une comparaison des régimes fiscaux (LMNP micro-BIC, LMNP réel, SCI à l’IS) et deux études de cas chiffrées.
Comment l'utiliser
- Renseigner les données de marché (DVF, vacance, loyers) et le profil emprunteur.
- Faire passer l’opération par les trois scénarios de stress test.
- Noter chaque critère et calculer le Score Deal Architect™ sur 100.
- Situer le score dans la grille de lecture (Excellent / Finançable / Conditionnel / Non finançable).
- Valider le régime fiscal avant toute présentation bancaire.
Erreurs évitées
Ce que ça évite
- Une décision basée uniquement sur le rendement brut.
- Un achat mal positionné par rapport au marché local.
- Une réserve de trésorerie insuffisante face aux chocs.
- Un choix fiscal traité trop tard.
Valeur indicative
Valeur de référence
Le Framework d'acquisition remplace l'accumulation d'indicateurs isolés par un protocole unique : aucun chiffre ne domine seul la décision, chaque opération est notée selon la même grille.
Valeur indicative uniquement. Ce document est fourni gratuitement dans le cadre de la stratégie pédagogique d'AethelRock. Il ne constitue ni un conseil financier ni une prestation professionnelle.
Ce que ce document ne remplace pas
- Une décision de crédit : la banque reste seule à accorder un financement.
- Un conseil en investissement, fiscal ou juridique réglementé.
- La validation d’un régime fiscal par un professionnel habilité.
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