Cagnes-sur-Mer : analyser la ville avant d'investir.

Sur la série longue publiée par l'INSEE, Cagnes-sur-Mer passe de 22 110 habitants en 1968 à 52 852 en 2022, avec une seule inflexion visible entre 2006 (48 313) et 2011 (46 632), suivie d'une reprise continue. Le moteur automatique City Scorer, version 1, attribue à cette trajectoire la note maximale de 100 sur 100. Le sous-score marché, lui, ressort à 40 sur 100, ce qui reflète le niveau du prix médian, 4 600 €/m², et non un défaut de volume : 5 368 ventes ont été retenues dans les statistiques DVF, un échantillon large qui rend la médiane solide.

Le second fait structurant est le rapport entre emplois et actifs occupés, 0,75. La commune héberge 16 138 emplois pour 21 439 actifs en emploi résidant sur place, une configuration de commune résidentielle exportatrice d'actifs vers l'extérieur. Elle est en revanche bien équipée, avec 274 équipements recensés dans la Base permanente des équipements 2024, dont un hôpital, un service d'urgences, 87 médecins généralistes et quatre collèges. Score global 64 sur 100, verdict WATCH, stratégie recommandée « nu » par le moteur automatique.

Les statistiques DVF publiées par la DGFiP retiennent 5 368 ventes sur la commune, pour un prix médian de 4 600 €/m² et un prix moyen de 4 893 €/m². Ces valeurs agrègent tous les types de biens, appartements et maisons confondus, aucune ventilation par typologie n'étant disponible dans le jeu de données retenu. C'est ce niveau de prix, et non le volume échangé, qui explique le sous-score marché de 40 sur 100.

L'écart de 6,4 % entre prix moyen et prix médian signale une queue de distribution vers le haut : une partie des mutations se conclut nettement au-dessus de la médiane. Comme le jeu de données ne sépare pas les appartements des maisons, un prix au m² relevé sur une annonce ne se compare pas directement à ces 4 600 €/m² sans reconstituer la typologie et l'état du bien.

Le sous-score de demande locative ressort à 66 sur 100, ce qui place Cagnes-sur-Mer dans la catégorie élevée de l'échelle utilisée ici. Ce score est calculé sur données publiques par le moteur automatique, il ne mesure ni le délai de relocation, ni le taux d'effort des candidats, ni la profondeur de la demande sur un segment précis.

Avec 16 138 emplois pour 21 439 actifs en emploi et 24 154 actifs au total, Cagnes-sur-Mer affiche un rapport emplois sur actifs occupés de 0,75. Le taux de chômage atteint 11,24 %, le revenu médian disponible 27 000 € et le taux de pauvreté 14,5 %. Le salaire net moyen en équivalent temps plein s'élève à 2 402 € par mois.

Un rapport inférieur à 1 signifie qu'une part des habitants travaille hors de la commune. La solidité de la demande locative dépend donc en partie de bassins d'emploi situés à l'extérieur du périmètre communal, que les données retenues ici ne décrivent pas.

La série historique de l'INSEE montre une progression presque continue sur cinquante-quatre ans, avec un seul creux entre 2006 et 2011. Le sous-score démographique atteint 100 sur 100.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, recense deux gares de voyageurs sur le territoire de Cagnes-sur-Mer, toutes deux de niveau régional. Cet indicateur, construit sur les codes E107 à E109, ne compte que les gares de voyageurs implantées dans les limites de la commune. Il exclut par construction les réseaux de bus, de tramway, de métro et de RER, ainsi que toute gare située sur une commune voisine.

Le sous-score transport de 85 sur 100 dérive de ce seul comptage. L'accessibilité réellement disponible depuis une adresse donnée, tous modes confondus, n'est pas mesurée par cet indicateur et se vérifie bien par bien, à partir de la localisation exacte du logement.

Les points de vigilance retenus ici proviennent uniquement des indicateurs chiffrés présentés sur cette page. Ils ne portent pas sur les risques naturels ou technologiques, qui ne figurent dans aucune des sources mobilisées.

• Niveau de prix : 4 600 €/m² médians pour un loyer estimé à 19,6 €/m², d'où un rendement brut indicatif de 5,1 % qui absorbe mal les charges, la fiscalité et les travaux.
• Dépendance à un bassin d'emploi extérieur : 0,75 emploi par actif occupé, une part des habitants travaille hors de la commune.
• Taux de pauvreté de 14,5 % et revenu médian disponible de 27 000 €, à confronter au loyer visé pour apprécier la solvabilité des candidats.
• Recul démographique observé entre 2006 et 2011, rappel qu'une trajectoire longue favorable n'exclut pas des retournements de cycle.
• Angle mort de l'indicateur transport, qui ne compte que les gares de voyageurs communales et ignore tous les autres modes.

Aucun élément de cette page ne renseigne l'exposition aux aléas naturels ou technologiques. Cette vérification se fait sur Géorisques, adresse par adresse, avant toute offre.

Deux communes du littoral des Alpes-Maritimes déjà analysées permettent de replacer ces chiffres dans un contexte comparable en termes de taille de marché et de distance.

Cette page rassemble des indicateurs publics et un score automatique afin d'organiser une première lecture de Cagnes-sur-Mer. Elle ne remplace ni l'analyse du bien lui-même, ni celle du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK structure la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix médian DVF agrège appartements et maisons sans ventilation possible par typologie. Le loyer ANIL est une prédiction économétrique calculée à l'échelle communale, et non un loyer réellement constaté. Le comptage de gares de la Base permanente des équipements ne mesure pas l'accessibilité réelle depuis une adresse. Limite propre à Cagnes-sur-Mer : la prédiction de loyer pour les maisons ne s'appuie que sur 323 observations communales, contre 1 359 à l'échelle de la maille, et son intervalle de confiance va de 12,5 à 31,9 €/m², un écart qui la rend peu exploitable telle quelle.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.