Colomiers : analyser la ville avant d'investir.

La série démographique INSEE ne comporte aucun recul entre 1968 et 2022. La population a été multipliée par près de quatre sur la période, avec une progression de 5,68 % pour la seule fenêtre 2016-2022. Ce type de courbe, régulière et longue, se rencontre rarement, et il différencie Colomiers de communes dont la croissance procède par à-coups.

Sur le plan de l'activité, 32 096 emplois sont localisés dans la zone pour 17 658 actifs occupés résidents, soit 1,82 emploi par actif occupé. Le revenu médian disponible atteint 26 390 € et le taux de pauvreté 18,1 %. Le moteur automatique City Scorer version 1, calculé le 18 juillet 2026 à partir de données publiques, retient 70/100 et un verdict WATCH, avec la location nue comme stratégie. Ce verdict est un résultat de calcul, pas une opinion sur la commune.

Avec 2 666 ventes retenues, la médiane DVF de Colomiers repose sur l'échantillon le plus large des six communes de ce lot d'analyse. Elle s'établit à 2 739 €/m², pour un prix moyen de 2 755 €/m². Seize euros séparent les deux valeurs, ce qui indique une distribution homogène. Tous les types de biens y sont confondus.

L'intervalle de confiance ANIL est ici resserré, de 11,5 à 15,0 €/m² pour les appartements, ce qui tient aux 8 504 observations communales mobilisées. Cela rend la prédiction plus stable, sans la transformer pour autant en loyer constaté. Le rendement brut indicatif de 5,7 % qui en découle reste un rapport entre deux agrégats, aveugle aux charges, à la fiscalité, aux travaux et à la vacance.

Le sous-score de demande locative atteint 66/100. La commune gagne des habitants à chaque recensement depuis 1968 et scolarise dans 7 collèges et 7 lycées, une densité inhabituelle pour 40 916 habitants. Les données mobilisées ici ne décrivent toutefois pas la structure de la demande locative, ni la part des étudiants, des actifs ou des familles.

Colomiers héberge 32 096 emplois pour 17 658 actifs occupés résidents, soit 1,82 emploi par actif occupé. Le revenu médian disponible s'établit à 26 390 €, pour un chômage de 12,56 % et un taux de pauvreté de 18,1 %.

Le sous-score économie atteint 80/100, contre 50/100 pour les services et 66/100 pour la demande locative. Les données mobilisées ne nomment cependant ni les employeurs, ni les secteurs concernés : la concentration éventuelle de ces 32 096 emplois reste une inconnue pour qui bâtit une thèse sur la stabilité du bassin.

De 1968 à 2022, la courbe INSEE ne connaît aucun point de retournement. La commune ajoute des habitants à chaque intervalle de recensement, y compris pendant les périodes où d'autres communes du même secteur reculaient.

La Base permanente des équipements INSEE, millésime 2024, dénombre deux gares de voyageurs sur le territoire de Colomiers, toutes deux de niveau régional. Cet indicateur se limite aux gares implantées dans les limites de la commune : il ne prend en compte ni les bus, ni les tramways, ni les métros, ni aucune gare voisine. Le nombre de gares ne préjuge d'aucune fréquence de passage ni d'aucune destination.

Deux équipements recensés valent mieux que zéro pour le calcul du sous-score, sans que cela renseigne sur ce qui compte vraiment pour un locataire, à savoir le temps de porte à porte depuis l'adresse du bien. Ce temps ne figure dans aucune donnée mobilisée ici et se mesure sur place.

Les indicateurs disponibles font apparaître quatre points d'attention, dont un porte sur l'offre de soins. Aucun ne relève des risques naturels, hors du champ des données mobilisées ici.

• Sous-score services de 50/100 et aucun service d'urgences recensé pour 40 916 habitants, malgré un hôpital et 50 médecins généralistes
• Taux de pauvreté de 18,1 % et chômage de 12,56 % : la solvabilité locative se vérifie dossier par dossier, indépendamment de la trajectoire démographique
• Rendement brut indicatif de 5,7 % : le niveau de loyer estimé, 13,1 €/m², laisse peu de marge une fois charges, fiscalité et travaux pris en compte
• Sous-score de liquidité de 50/100 malgré 2 666 ventes : le volume observé n'engage pas la revente d'un bien particulier
• Le compteur de deux gares ne dit rien de la desserte réelle depuis le bien visé

Cette page n'affirme rien sur les aléas naturels ou technologiques, ne disposant d'aucune donnée à ce sujet. Interroger Géorisques sur l'adresse exacte reste une démarche distincte, à mener avant de s'engager sur un lot.

Deux fiches publiées, l'une très proche et l'autre nettement plus lointaine, servent de points de comparaison pour replacer les repères columérins.

Ce document rapproche des indicateurs publics et un score automatique pour donner un cadre à une réflexion sur Colomiers. L'analyse du bien, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur demeure entière et se conduit séparément. AETHELROCK aide à ordonner la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

La médiane DVF de 2 739 €/m² agrège appartements et maisons dans un même total de 2 666 ventes, sans permettre d'isoler une typologie. Le loyer ANIL demeure une prédiction économétrique de loyer d'annonce, même lorsque ses intervalles sont resserrés comme ici. Le compteur de la Base permanente des équipements atteste que deux gares de voyageurs sont implantées sur la commune, sans rien indiquer de leur desserte, de leur fréquence ou de leur accessibilité depuis un logement donné. Enfin, aucune donnée de vacance locative n'est disponible, alors qu'un rendement brut de 5,7 % y est particulièrement sensible : quelques semaines de logement vide suffisent à en modifier la lecture.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.