Échirolles : analyser la ville avant d'investir.

Quatre sous-scores portent la note globale de 70 sur 100 : marché 85, transport 85, démographie 100 et services 60. Le prix médian DVF de 2 127 €/m², le deuxième plus bas des six communes traitées, associé à un loyer appartement estimé à 13,5 €/m² par l'ANIL, donne un rendement brut indicatif de 7,6 %. La commune concentre 218 équipements dans la BPE 2024, dont 2 hôpitaux, 2 services d'urgences, 14 centres de santé, 12 crèches et 80 médecins généralistes, le parc le plus fourni de ce lot.

Le sous-score économie reste pourtant à 55 sur 100, et les données expliquent pourquoi : revenu médian disponible de 21 900 €, le plus bas des six communes, taux de pauvreté de 27,3 %, taux de chômage de 16,59 %. Le verdict WATCH à 70 sur 100 ne dit donc pas que l'opération est simple, il dit que le marché et la trajectoire sont bien notés pendant que la solvabilité des ménages résidents est le point faible. La location nue est l'orientation retenue par la version 1 du moteur. Ce score est produit automatiquement à partir de données publiques le 18 juillet 2026.

Les statistiques DVF de la DGFiP, millésime 2026, retiennent 2 215 mutations pour une médiane de 2 127 €/m² et une moyenne de 2 265 €/m². Ce prix médian est le deuxième plus bas de ce lot, derrière Fontaine. Comme partout dans ce jeu de données, toutes les typologies sont agrégées et aucune ventilation appartement contre maison n'est fournie. Le sous-score marché du moteur automatique s'établit à 85 sur 100 et la liquidité à 50.

Un ratio brut de 7,6 % ne dit rien de la régularité de l'encaissement. Sur une commune où le taux de pauvreté atteint 27,3 % et le taux de chômage 16,59 %, l'exposition aux impayés et à la rotation des locataires devient un paramètre à part entière du calcul, qu'aucun des chiffres réunis ici ne quantifie.

Le sous-score de demande locative atteint 61 sur 100, dans le haut du palier modéré. La commune affiche la densité la plus forte de ce lot, 4 760 habitants au km² sur 7,88 km². La carte ANIL 2025 estime les T1-T2 à 15,8 €/m² et les T3 et plus à 11,4 €/m², soit un écart de 4,4 €/m².

La zone compte 17 297 emplois pour 13 231 actifs en emploi résidents, soit un indicateur emploi sur actifs occupés de 1,31. Cette position d'employeur net coexiste avec le taux de chômage le plus élevé du lot, 16,59 %, et 536 créations d'entreprises sur l'année de référence 2022. Le sous-score économie du moteur reste à 55 sur 100.

Le salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein atteint 2 631 €, alors que le revenu médian disponible des ménages résidents s'arrête à 21 900 €. Ce décalage entre emplois offerts et revenus perçus sur place est le fait économique dominant de la commune, et les données mobilisées ici n'en donnent pas la cause.

De 15 429 habitants en 1968 à 33 288 en 1975, la commune plus que double en sept ans, atteint 37 360 en 1982, redescend à 32 806 en 1999, puis remonte à 36 708 en 2022. La progression de 2,38 % entre 2016 et 2022 suffit à porter le sous-score démographie à 100 sur 100.

La Base permanente des équipements INSEE millésime 2024 recense 1 gare de voyageurs de niveau régional sur le territoire d'Échirolles. Ce décompte porte uniquement sur les gares de voyageurs situées dans les limites communales : bus, tramways, métros et RER en sont exclus par construction, de même que toute gare implantée sur une commune limitrophe. Le sous-score transport de 85 sur 100 dérive de ce seul comptage.

Rien dans cet indicateur ne renseigne les fréquences, les destinations ou le temps d'accès depuis un logement donné. Sur une commune aussi dense, la mobilité quotidienne passe par des modes que la mesure ignore : la desserte utile à un locataire s'apprécie à l'adresse, pas au niveau communal.

Les éléments suivants proviennent uniquement des chiffres réunis dans ce dossier. Ils décrivent un contexte, en aucun cas l'état d'un logement.

• Taux de pauvreté de 27,3 % et revenu médian disponible de 21 900 €, les deux valeurs les plus défavorables de ce lot, directement liées au risque d'impayé et au niveau de loyer supportable
• Taux de chômage de 16,59 % en 2022, le plus élevé des six communes de ce lot, malgré un salaire net moyen en équivalent temps plein de 2 631 €
• Écart entre une note globale de 70 sur 100 et un sous-score économie de 55 : la note d'ensemble ne résume pas la solvabilité des ménages résidents
• Rendement brut indicatif de 7,6 % calculé avant charges, fiscalité, vacance et travaux, sur un loyer prédit dont l'intervalle de confiance va de 10,8 à 17,0 €/m²
• Loyer du segment maison produit à l'échelle d'une maille élargie, donc moins fiable que celui du segment appartement

Ni aléa naturel ni aléa technologique n'entrent dans le périmètre de cette page. Le passage par Géorisques, adresse par adresse, constitue une étape distincte du travail préparatoire à toute acquisition.

Deux fiches publiées permettent de tester si le couple prix bas et revenus bas observé ici est une singularité communale ou un trait plus large.

Cette page rassemble des indicateurs publics sur Échirolles et met en évidence l'écart entre une note globale élevée et des revenus résidents faibles. Elle ne se substitue pas à l'étude du bien, du financement, de la fiscalité, des charges ni de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK organise la décision, sans garantie de rendement, de financement ou de résultat.

Le prix médian DVF ne sépare pas les appartements des maisons. Les loyers proviennent de la carte ANIL 2025, qui produit des prédictions économétriques et non des loyers observés. Le comptage d'une gare issu de la BPE 2024 ne mesure pas l'accessibilité réelle du territoire et exclut plusieurs modes de transport. S'ajoutent deux limites propres à cette commune : l'estimation du segment maison est calculée à l'échelle d'une maille élargie et non de la commune, ce qui la rend moins précise, et aucune des données réunies ici ne permet de quantifier le risque d'impayé que suggère un taux de pauvreté de 27,3 %.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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