Hyères : analyser la ville avant d'investir.

Le rapport entre les emplois offerts sur le territoire et les actifs occupés qui y résident atteint 1,25. Ce chiffre distingue Hyères des communes résidentielles du lot : la commune attire des actifs plutôt qu'elle n'en exporte. Le niveau de service suit, avec 354 équipements recensés dans la Base permanente des équipements 2024, dont dix-huit écoles élémentaires, quatre collèges, cinq lycées, trois hôpitaux, un service d'urgences et onze bureaux de poste. Le sous-score économie s'établit à 75 sur 100.

L'équation financière est moins avantageuse. Le prix médian ressort à 4 000 €/m² sur 5 666 ventes retenues, quand le loyer appartement toutes tailles est estimé à 15,7 €/m². Le rendement brut indicatif qui en découle, 4,7 %, est le plus faible des six communes examinées. La population, à 55 384 habitants, recule de 0,70 % entre 2016 et 2022, ce qui suffit au moteur automatique pour attribuer un sous-score démographique de 0 sur 100. Le verdict global reste WATCH, à 57 points sur 100.

Les statistiques DVF retiennent 5 666 ventes, pour un prix médian de 4 000 €/m² et un prix moyen de 4 500 €/m², tous types de biens confondus. Le sous-score marché s'établit à 55 sur 100 et la liquidité à 60 sur 100. C'est la conjonction de ce prix et d'un loyer appartement estimé à 15,7 €/m² qui produit le rendement brut indicatif le plus faible des six communes examinées.

L'écart de 12,5 % entre prix moyen et prix médian est le plus large du lot. Sur un territoire de 133,61 km², cette dispersion signale des segments de marché très hétérogènes que la médiane communale lisse complètement. Aucune donnée retenue ne permet de reconstituer ces segments, ce qui rend le travail de comparables indispensable avant toute offre.

Avec un score de 59 sur 100, la demande locative se situe dans le palier modéré, à un point du basculement vers le palier supérieur. Ce niveau se lit en regard d'un rapport emploi sur actifs occupés de 1,25, qui traduit une venue d'actifs vers la commune sans que les données retenues n'indiquent où ils se logent.

Avec 24 717 emplois pour 22 530 actifs et 19 696 actifs en emploi, Hyères présente un rapport emploi sur actifs occupés de 1,25. Le taux de chômage reste toutefois élevé à 12,58 %, le revenu médian disponible s'établit à 25 730 €, le taux de pauvreté à 17,5 % et le salaire net moyen en équivalent temps plein à 2 242 € par mois, la valeur la plus basse du lot.

La coexistence d'un excédent d'emplois et d'un taux de chômage de 12,58 % rappelle qu'un rapport supérieur à 1 mesure un stock d'emplois localisés, non leur accessibilité aux résidents. Les données retenues ne renseignent ni la nature de ces emplois, ni leur saisonnalité éventuelle.

Après une forte progression entre 1982 et 1999, la population d'Hyères oscille dans une bande étroite sur les quatre derniers recensements, sans tendance nette.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, recense une gare de voyageurs de niveau régional dans les limites communales d'Hyères. Cet indicateur, fondé sur les codes E107 à E109, ne dénombre que les gares de voyageurs situées sur le territoire de la commune. Il laisse de côté, par construction, les réseaux de bus, de tramway, de métro et de RER, ainsi que toute gare implantée sur une commune limitrophe.

Sur le territoire le plus étendu du lot, ce comptage unique dit encore moins de choses qu'ailleurs sur la situation d'un logement donné. L'accessibilité effective d'une adresse, tous modes confondus, n'entre pas dans cet indicateur et doit être établie bien par bien.

Les points ci-dessous s'appuient exclusivement sur les chiffres présentés dans cette page. Aucune donnée d'aléa naturel ou technologique n'a été mobilisée.

• Rapport loyer sur prix le moins favorable du lot : 4,7 % en rendement brut indicatif, avant charges, fiscalité, vacance et travaux, ce qui laisse peu de marge d'erreur sur les hypothèses.
• Dispersion des mutations : 12,5 % d'écart entre prix moyen et prix médian, le plus large du lot, sur un territoire de 133,61 km².
• Population quasi stable depuis 2006 et en léger recul entre 2016 et 2022, d'où un sous-score démographique de 0 sur 100.
• Taux de chômage de 12,58 % et taux de pauvreté de 17,5 % malgré un excédent d'emplois sur le territoire.
• Indicateur transport réduit au comptage des gares communales, particulièrement peu informatif sur une commune aussi étendue.

L'exposition aux aléas naturels et technologiques n'est couverte par aucune source de cette page. Une consultation de Géorisques sur l'adresse précise du bien s'impose avant toute décision.

Deux communes déjà couvertes permettent de situer un prix médian de 4 000 €/m² et un rendement brut indicatif de 4,7 %.

Les chiffres rassemblés ici décrivent un territoire, pas une opération. Le rendement brut indicatif, en particulier, ne préjuge d'aucun résultat : il ignore les charges, la fiscalité, la vacance, les travaux et les frais d'acquisition. Cette page ne remplace ni l'étude du bien, ni celle du financement et de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK aide à structurer la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix médian DVF ne sépare ni les typologies ni les états de bien. Le loyer ANIL est une prédiction économétrique communale, pas un loyer constaté sur des baux. Le comptage de gares de la Base permanente des équipements ne mesure pas l'accessibilité. Limite propre à Hyères : la commune s'étend sur 133,61 km² pour une densité moyenne de 418 habitants par km², si bien que toute valeur communale, prix médian comme loyer estimé, agrège des situations locales très différentes sans qu'aucune des sources retenues ne permette de les distinguer.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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