Lattes : analyser la ville avant d'investir.

Avec 9 761 emplois pour 7 736 actifs occupés résidents, Lattes accueille plus d'emplois qu'elle n'héberge de travailleurs, un rapport de 1,26 qui la distingue des autres communes périphériques héraultaises analysées ici. Le revenu médian disponible atteint 29 720 €, le plus élevé du lot, et le taux de pauvreté se limite à 11,0 %. Le sous-score économie du moteur automatique culmine à 83 sur 100.

Le marché immobilier raconte une autre histoire. Le sous-score marché descend à 40 et le sous-score liquidité à 40 également, pour un prix médian de 4 583 €/m² établi sur 1 226 mutations seulement. Le score global de 57/100 avec verdict WATCH, calculé le 18 juillet 2026 par la version 1 du moteur sur données publiques, traduit exactement cette tension entre une base économique robuste et des conditions d'entrée difficiles.

Les statistiques DVF millésime 2026 retiennent 1 226 mutations pour une médiane de 4 583 €/m² et une moyenne de 4 611 €/m². Le rapprochement de ces deux valeurs, séparées de 28 € seulement, indique un marché homogène, mais son volume réduit fragilise la représentativité de la médiane bien davantage que dans les communes voisines analysées.

Un marché de 1 226 ventes offre peu de comparables et peu de contrepartie le jour de la revente. Ce volume, combiné à une médiane de 4 583 €/m², explique le sous-score marché de 40 sur 100 : l'engagement financier est élevé et la sortie moins fluide qu'ailleurs.

Le moteur automatique note la demande locative à 62 sur 100. La commune s'étend sur 32,24 km² pour 538 habitants par km², la densité la plus faible des six communes réunies ici, ce qui décrit un territoire où l'offre de logement se répartit très différemment d'une commune compacte.

Le rapport entre les 9 761 emplois de la zone et les 7 736 actifs occupés donne 1,26, ce qui range Lattes parmi les communes qui attirent des travailleurs plutôt qu'elles n'en exportent. On y recense 1 044 établissements et 411 créations d'entreprises en 2022, pour un taux de chômage de 9,54 %.

Un tissu d'activité de cette densité pour moins de 18 000 habitants soutient la demande de logement indépendamment de la démographie communale. Il n'annule pas pour autant la contrainte de prix, qui reste le premier obstacle d'un dossier ici.

Partie de 2 379 habitants en 1968, la commune atteint 16 824 en 2006. Le recensement suivant marque un recul à 15 754 en 2011, avant une reprise à 16 687 en 2016 puis 17 592 en 2022. Ce décrochage intercensitaire est le seul du genre parmi les communes réunies dans ce lot.

La Base permanente des équipements INSEE, millésime 2024, ne relève aucune gare de voyageurs dans les limites de Lattes. Le champ de cet indicateur se réduit aux gares implantées sur le territoire de la commune, hors bus, tramways, métros et RER, et il ne prend jamais en compte une gare située sur une commune limitrophe.

Sur un territoire de 32,24 km², la question de l'accessibilité se pose d'ailleurs différemment d'un secteur à l'autre, ce qu'aucun indicateur communal ne peut restituer. Le compteur à zéro ne dit rien de la desserte effective : elle se vérifie point par point, avant même de visiter.

Les données publiques mobilisées ici concentrent les points d'attention sur le marché lui-même, davantage que sur l'environnement économique.

• Sous-score marché de 40 sur 100, la valeur la plus basse des six communes de ce lot, doublée d'un sous-score liquidité également fixé à 40
• 1 226 ventes retenues par DVF : peu de comparables pour fixer un prix, peu de contrepartie pour revendre
• Rendement brut indicatif de 4,4 %, le plus faible du lot, entièrement dépendant d'une médiane de 4 583 €/m²
• Recul de 1 070 habitants entre les recensements de 2006 et 2011, rappel que la croissance passée n'engage pas la suivante
• Prédiction de loyer maison établie sur 364 observations communales, avec un intervalle allant de 11,8 à 20,6 €/m²

Cette énumération se limite à ce que les données économiques et de marché laissent voir. Sur les aléas naturels, aucune source retenue ici n'apporte le moindre élément : seul le portail Géorisques, consulté pour la parcelle exacte, peut répondre.

Montpellier, à 5,2 kilomètres, et Sète, à 28,9 kilomètres, permettent de mesurer si le niveau de 4 583 €/m² tient à la proximité du centre ou au littoral.

Cette page organise des indicateurs publics relatifs à Lattes pour aider à structurer une réflexion préalable. Elle ne remplace en rien l'examen du bien, l'étude du financement, le choix fiscal et l'analyse de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK apporte une méthode de lecture, aucune garantie de rendement ni de financement.

Le prix médian DVF confond appartements et maisons, alors que l'écart entre ces marchés est déterminant à ce niveau de prix. Les loyers cités sont issus d'une modélisation économétrique ANIL 2025 et non de baux constatés. Le décompte de gares BPE ne mesure pas l'accessibilité réelle. Limite propre à Lattes : la médiane de prix ne s'appuie que sur 1 226 mutations pour un territoire de 32,24 km², ce qui la rend sensible à la composition des ventes de l'année et masque de possibles écarts marqués entre secteurs. On relève par ailleurs un écart entre la population de 17 592 habitants du recensement 2022 et celle de 17 351 habitants publiée par le découpage administratif Étalab, deux référentiels distincts qu'il ne faut pas confondre.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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