Marignane : analyser la ville avant d'investir.

Le rendement brut indicatif atteint 6,6 %. Ce chiffre ne récompense pas un loyer particulièrement haut, la prédiction ANIL appartements s'établissant à 15,5 €/m², mais un prix d'entrée bas, 2 795 €/m² de médiane DVF. Un rendement brut élevé porté par un prix faible mérite toujours qu'on cherche ce que le prix intègre déjà.

La réponse figure en partie dans la série démographique. Marignane comptait 34 006 habitants en 1999, 34 393 en 2011, 33 658 en 2016 et 33 164 en 2022. Le moteur automatique City Scorer version 1, calculé le 18 juillet 2026, attribue 0/100 au sous-score démographie et 59/100 au score global, avec un verdict WATCH. Le contraste avec les 24 551 emplois de la zone, pour 13 505 actifs occupés résidents, reste entier : le territoire emploie beaucoup et perd des habitants.

Les statistiques DVF, millésime 2026, retiennent 2 143 ventes et donnent 2 795 €/m² de prix médian pour 3 018 €/m² de prix moyen. L'écart de 223 €/m² entre les deux valeurs reste contenu. Comme ailleurs, aucune ventilation entre appartements et maisons n'est disponible dans ce jeu de données.

Un rendement brut indicatif de 6,6 % attire l'attention, mais il se construit sur une médiane basse dans une commune dont la population diminue depuis 2016 et dont la vacance locative n'est documentée par aucune des sources retenues. Or c'est exactement la vacance que ce calcul laisse de côté. Tant qu'elle n'est pas mesurée sur le segment visé, le chiffre reste un point de départ arithmétique, pas une performance.

La demande locative marignanaise est évaluée à 56/100, quand le sous-score marché atteint 70/100 et le sous-score transport 85/100. Le recul démographique de 1,47 % entre 2016 et 2022 y contribue, tout comme la taille du parc scolaire, plus resserrée qu'ailleurs avec 11 écoles maternelles, 10 élémentaires, 3 collèges et 2 lycées. La composition réelle de la demande n'est décrite par aucune source mobilisée ici.

Le salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein des emplois localisés à Marignane atteint 3 431 €. Le revenu médian disponible des ménages qui y résident s'établit à 24 440 €, avec un taux de pauvreté de 19,8 %. L'écart entre ces deux indicateurs est le fait économique le plus frappant de la commune.

Les emplois bien rémunérés localisés sur le territoire ne se retrouvent pas dans le revenu des ménages résidents. Pour un bailleur, cela signifie que la capacité de paiement à retenir est celle des habitants, pas celle des salaires versés sur la commune, et que le repère utile reste le revenu médian disponible de 24 440 €.

Après une phase de croissance rapide entre 1968 et 1999, la série INSEE oscille sans jamais retrouver durablement son sommet. Le recensement 2022 situe la commune sous son niveau de 1999, de 2011 et de 2016.

Une gare de voyageurs est recensée sur le territoire de Marignane par la Base permanente des équipements INSEE, millésime 2024, avec un niveau dominant régional. Cette source ne compte que les gares situées à l'intérieur des limites communales, à l'exclusion complète des bus, tramways, métros et de toute gare voisine, si proche soit-elle. Elle ne mesure ni fréquence, ni amplitude horaire, ni destinations.

Le 85/100 obtenu au sous-score transport découle de ce décompte et de rien d'autre. Savoir ce qu'un locataire mettra réellement pour rejoindre son travail depuis le bien envisagé suppose de tester le trajet, mode par mode, plutôt que de s'appuyer sur un indicateur d'équipement.

Le profil marignanais concentre plusieurs signaux qu'un rendement brut élevé ne doit pas masquer. Aucun d'eux ne concerne les risques naturels, absents des données mobilisées ici.

• Population en recul de 1,47 % entre 2016 et 2022, avec un sous-score démographie à 0/100 : la demande de logement se contracte plutôt qu'elle ne progresse
• Rendement brut indicatif de 6,6 % obtenu par un prix médian bas, sans correction de vacance faute de donnée disponible
• Taux de pauvreté de 19,8 % et revenu médian de 24 440 € : plafond de solvabilité locative bas, malgré des salaires localement élevés
• Sous-score de demande locative de 56/100, en retrait de onze points sur le sous-score marché de la même commune
• Sous-score de liquidité de 50/100 : la revente s'anticipe dès l'acquisition, surtout sur un bien peu standard

Sur les aléas naturels et technologiques, cette page ne se prononce pas, aucune donnée de ce type n'ayant été mobilisée. Le portail Géorisques répond à cette question parcelle par parcelle, et cette vérification se fait avant l'offre, jamais après.

Deux fiches publiées à proximité permettent de mettre le prix d'entrée marignanais en perspective, en tenant compte de bases de calcul propres à chaque commune.

Cette page met en regard des indicateurs publics et un score automatique pour éclairer une réflexion sur Marignane. Elle laisse entiers l'examen du bien, le montage du financement, le traitement fiscal, les charges et la situation personnelle de l'investisseur, qui relèvent d'une analyse dédiée. AETHELROCK structure la décision sans garantir de rendement, de financement ni de résultat.

Les 2 143 ventes retenues par DVF mélangent appartements et maisons sans distinction possible, ce qui rend la médiane de 2 795 €/m² inutilisable pour calibrer un lot précis. Le loyer ANIL est une prédiction économétrique et non un relevé de loyers pratiqués, celle des maisons ne s'appuyant que sur 367 observations communales. Le compteur de gares de la Base permanente des équipements décrit une présence d'équipement, pas une desserte. Surtout, l'absence de donnée de vacance est plus lourde ici qu'ailleurs : dans une commune dont la population a reculé entre 2016 et 2022, c'est précisément l'indicateur qui manque pour interpréter un rendement brut de 6,6 %.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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