Mont-Saint-Aignan : analyser la ville avant d'investir.

Le sous-score démographique de 100 sur 100 est le chiffre le plus spectaculaire de cette page, et le plus facile à mal lire. Il s'appuie sur l'évolution 2016-2022, soit +6,57 %, alors que la série complète montre un point haut à 21 265 habitants en 1999, suivi de 20 659 en 2006, 19 333 en 2011 et 18 944 en 2016. Les 20 188 habitants de 2022 replacent la commune à son niveau du début des années 1990, sans encore retrouver celui de 1999.

Le reste du profil est cohérent avec un territoire aisé et pourvoyeur d'emplois : 11 745 emplois localisés pour 7 152 actifs en emploi, soit un rapport de 1,64, un taux de chômage de 13,29 % et un salaire net moyen en équivalent temps plein de 2 842 € par mois. Le prix médian DVF de 2 759 €/m² est le plus élevé des six communes réunies ici, et le rendement brut indicatif qui en découle, 5,8 %, le plus faible du groupe normand.

Les statistiques DVF retiennent 1 902 ventes et placent la médiane à 2 759 €/m², pour un prix moyen de 2 897 €/m². L'écart entre moyenne et médiane traduit la présence de transactions hautes qui tirent la moyenne. Comme partout dans ce jeu de données, tous les types de biens sont agrégés et aucune ventilation par typologie n'est publiée.

Le couple prix élevé et loyer prédit modéré comprime mécaniquement le rapport brut. Un achat au-dessus de la médiane sans loyer supérieur à la prédiction ANIL dégraderait encore ce rapport, et l'intervalle publié pour le loyer, de 11,0 à 16,4 €/m², laisse une marge d'erreur qui pèse davantage quand le prix d'entrée est haut.

Le score de demande locative retenu par le moteur City Scorer version 1 atteint 65 sur 100, ce qui place la commune dans la fourchette élevée. La prédiction ANIL fait apparaître un écart de 3,6 €/m² entre les T1-T2, estimés à 15,7 €/m², et les logements de trois pièces et plus, estimés à 12,1 €/m².

La commune concentre 11 745 emplois pour 7 152 actifs en emploi résidents, soit un rapport de 1,64 caractéristique d'un pôle d'emploi net. Le revenu médian disponible atteint 31 640 € et le taux de pauvreté descend à 14,0 %. Le recensement des équipements de 2024 signale par ailleurs un hôpital sur le territoire communal, seul établissement de ce type parmi les six communes réunies dans ce lot.

Ce sous-score économique de 87 sur 100 est le plus élevé du groupe normand documenté ici. Il traduit la conjonction d'un volume d'emplois important, de revenus élevés et d'un chômage plus bas que chez les voisines analysées, sans préjuger de la performance d'une opération donnée.

La série de l'INSEE compte neuf points de 1968 à 2022 et se lit en deux temps, une croissance jusqu'à 1999 puis une décrue jusqu'en 2016, avant le redressement récent qui vaut à la commune sa note démographique maximale.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, ne recense aucune gare de voyageurs sur le territoire de Mont-Saint-Aignan. Cet indicateur compte exclusivement les gares de voyageurs implantées dans les limites de la commune. Il ignore par construction les bus, les tramways, les métros et les RER, et ne prend pas en compte une gare située sur une commune voisine. Un compteur à zéro décrit donc l'absence de gare intra-communale, et non une commune mal desservie.

Cette note de 20 sur 100 pèse sur le score global sans mesurer ce qui compte pour un locataire, à savoir le temps réel entre son logement et sa destination quotidienne. L'accessibilité effective de chaque adresse est à établir sur le terrain, indépendamment de ce compteur.

Les points ci-dessous ressortent directement des indicateurs publics rassemblés pour cette page. Ils ne préjugent ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de l'exposition à un aléa.

• Prix d'entrée le plus élevé du lot, à 2 759 €/m² de médiane, pour le rapport loyer sur prix le plus faible du groupe normand, à 5,8 % brut indicatif.
• Lecture du sous-score démographique de 100 sur 100 : il récompense l'évolution 2016-2022, alors que la population de 2022 reste sous le niveau de 1999.
• Sous-score de liquidité de 40 sur 100 malgré 1 902 ventes retenues, ce qui invite à ne pas présumer d'une revente rapide.
• Note de transport de 20 sur 100 tirée d'un compteur qui ne mesure que les gares intra-communales : le score global de 65 sur 100 en est mécaniquement pénalisé, sans que cela renseigne l'accessibilité réelle.
• Dépendance à un tissu d'emploi concentré : 11 745 emplois pour 710 établissements, une structure dont la composition n'est pas détaillée par les données disponibles ici.

Rien dans les sources mobilisées ne documente les aléas naturels ou technologiques. Avant tout engagement, la fiche Géorisques du bien visé doit être consultée séparément, adresse par adresse.

Deux communes publiées offrent des points de comparaison de nature différente, l'une immédiatement voisine, l'autre située dans un autre bassin.

Cette page rassemble des indicateurs publics et un score calculé automatiquement pour préparer une analyse de Mont-Saint-Aignan. Elle ne dispense ni de l'examen du bien, ni de l'étude du financement, du régime fiscal, des charges et de la situation personnelle de l'acquéreur. AETHELROCK structure la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

La médiane DVF confond tous les types de biens et ne sépare pas appartements et maisons. Les loyers proviennent d'un modèle de prédiction ANIL, pas de baux observés. Le compteur de gares de la BPE, à zéro ici, ne dit rien de l'accessibilité réelle de la commune. Enfin, le sous-score démographique de 100 sur 100 repose sur la seule fenêtre 2016-2022 et entre en tension avec la série longue, où la population de 2022 demeure inférieure à celle de 1999 : cette discordance doit être présente à l'esprit avant toute extrapolation.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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