Saint-Denis de La Réunion : analyser la ville avant d'investir.

Saint-Denis de La Réunion réunit 156 149 habitants au recensement 2022, en progression de 5,56 % depuis 2016, sur 142,33 km² et à 1 093 habitants au km². Le tissu productif suit la même échelle, avec 5 685 établissements, 2 536 créations d'entreprises et 67 529 emplois pour une population active de 70 333 personnes. Ce volume d'emploi ne se traduit pourtant pas dans les indicateurs de niveau de vie : le revenu médian disponible s'établit à 20 240 €, le taux de pauvreté à 35,0 % et le taux de chômage à 26,43 %, pour un salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein de 2 433 €.

Pour qui analyse un investissement, cet écart commande toute la lecture. Le marché est profond, avec 7 814 ventes retenues dans les statistiques DVF et une médiane à 2 500 €/m², et le rapport arithmétique entre cette médiane et le loyer estimé par l'ANIL produit un rendement brut indicatif de 7,2 %. Un chiffre de cette nature ne dit rien de la solvabilité des locataires, du taux d'effort supportable ni des conditions d'exploitation. Il faut y ajouter une limite de périmètre décisive : aucune donnée mobilisée ici ne documente la fiscalité, les dispositifs, le financement ou la réglementation locative applicables outre-mer.

Les statistiques DVF de la DGFiP retiennent 7 814 ventes sur la commune, un volume qui donne à la médiane de 2 500 €/m² une base de calcul large et au marché local une liquidité tangible. Cette médiane agrège tous types de biens, sans ventilation appartement/maison disponible dans les données mobilisées, ce qui interdit d'en déduire un prix de référence pour un segment précis. Le prix moyen ressort à 2 820 €/m², soit 320 € au-dessus de la médiane.

Le rendement brut indicatif de 7,2 % est un rapport arithmétique entre deux estimations publiques, pas un résultat d'exploitation. Il ignore les charges, la fiscalité, la vacance, les travaux et les frais d'acquisition, et il s'appuie sur une prédiction de loyer dont l'intervalle de confiance va de 11,5 à 19,9 €/m² pour les appartements toutes typologies. Rapporté à un revenu médian disponible de 20 240 € et à un taux de pauvreté de 35,0 %, il appelle une vérification du loyer réellement encaissable avant tout raisonnement de rentabilité.

Le moteur automatique City Scorer v1 attribue un score de demande locative de 55 sur 100, ce qui correspond à un niveau modéré. Ce score est calculé sur données publiques et ne constitue pas un relevé de marché. Les volumes derrière lui restent considérables, avec une population active de 70 333 personnes dont 51 741 en emploi, et une estimation ANIL adossée à 14 748 observations d'annonces pour le seul segment appartements.

Les 67 529 emplois localisés sur la commune dépassent les 51 741 actifs occupés qui y résident, ce qui donne un indicateur emploi/actifs occupés de 1,31 et signale une commune qui importe des actifs plutôt qu'elle n'en exporte. La lecture s'arrête là si l'on ignore les autres compteurs : 26,43 % de taux de chômage, 35,0 % de taux de pauvreté et 20 240 € de revenu médian disponible. Le moteur automatique v1 traduit cette tension par un sous-score économie de 40 sur 100, le plus bas de la fiche après le transport.

Un investisseur lira ici deux signaux opposés qui coexistent réellement. La concentration d'emplois soutient le volume de la demande de logement, tandis que le niveau de vie et le chômage bornent le loyer effectivement encaissable. Aucune des données mobilisées ne permet de trancher entre ces deux forces à l'échelle d'un quartier ou d'un bien.

La série longue de l'INSEE ne connaît aucun repli sur la période disponible. Elle part de 85 444 habitants en 1968 et atteint 156 149 en 2022, avec des relevés intermédiaires à 103 512 en 1975, 109 072 en 1982, 121 999 en 1990, 131 557 en 1999, 138 314 en 2006, 145 347 en 2011 et 147 920 en 2016. Le moteur automatique v1 attribue à ce sous-score démographie la note maximale de 100 sur 100.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, recense zéro gare de voyageurs sur le territoire communal, aux seuls codes E107, E108 et E109. Cet indicateur ne compte que les gares de voyageurs implantées sur la commune elle-même. Il exclut par construction les bus, tramways, métros et RER, et il ne comptabilise pas une gare située sur une commune voisine. Le sous-score transport de 20 sur 100 attribué par le moteur automatique v1 dérive de ce seul compteur.

Un zéro sur ce compteur ne dit donc rien de l'accessibilité réelle, qu'aucune donnée mobilisée ici ne mesure. La desserte effective d'une adresse, quel qu'en soit le mode, doit être vérifiée point par point avant toute décision, et ne peut être déduite ni du compteur ni du sous-score qui en découle.

Les risques listés ici sont ceux qui se lisent dans les données mobilisées, et le premier d'entre eux tient à ce que ces données ne couvrent pas. Le corpus AETHELROCK a été constitué sur un marché métropolitain, et rien dans les sources retenues ne documente le cadre applicable à une opération conduite outre-mer.

• Périmètre ultramarin non couvert : ni la fiscalité, ni les dispositifs de défiscalisation, ni les conditions de financement, ni la réglementation locative, ni les aides applicables outre-mer ne sont documentés par les sources de cette page. Aucune conclusion sur ces sujets ne peut être tirée d'ici, et toute hypothèse de rentabilité les intégrant sort du périmètre analysé.
• Solvabilité de la demande : 35,0 % de taux de pauvreté, 20 240 € de revenu médian disponible et 26,43 % de taux de chômage bornent le loyer effectivement encaissable, quel que soit le loyer estimé par l'ANIL.
• Écart entre sous-scores : le verdict global WATCH à 61/100 combine un marché à 85 et une démographie à 100 avec une économie à 40 et un transport à 20. Une moyenne de cette nature masque des situations très différentes selon le bien visé.
• Angle mort de l'indicateur transport : le compteur de gares à zéro ne mesure pas la desserte réelle et ne doit pas être lu comme un signal négatif sur l'accessibilité.
• Absence de ventilation par typologie : la médiane DVF de 2 500 €/m² agrège 7 814 ventes tous types de biens confondus, sans séparation appartement/maison, ce qui la rend impropre à servir de prix de référence pour un segment donné.

Cette liste ne comporte aucun risque naturel, aucune donnée de cette page n'en documentant un seul, dans un sens comme dans l'autre. L'exposition d'une parcelle se consulte sur Géorisques, bien par bien et adresse par adresse, et cette consultation reste à conduire indépendamment de tout ce qui précède.

Cette page assemble des données publiques pour donner un point de départ à l'analyse de Saint-Denis de La Réunion. Elle ne dit rien du bien lui-même, de son état, de son financement, de sa fiscalité, de ses charges, ni de la situation personnelle de celui qui l'examine. AETHELROCK sert à structurer une décision. La plateforme ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat d'investissement.

La limite principale de cette page est une limite de périmètre. Les sources mobilisées décrivent un marché et une population, elles ne documentent en rien la fiscalité, les dispositifs de défiscalisation, les conditions de financement, la réglementation locative ou les aides applicables à La Réunion, sujets sur lesquels cette page ne formule donc aucune affirmation. S'y ajoutent quatre réserves de lecture. Le prix médian DVF de 2 500 €/m² agrège tous types de biens sans ventilation appartement/maison. Les loyers ANIL sont des prédictions économétriques et non des loyers observés, avec un intervalle de confiance de 10,1 à 22,0 €/m² sur la ligne maison, soit une amplitude qui dépasse la valeur estimée elle-même. Le compteur de gares de la Base permanente des équipements ne mesure pas l'accessibilité réelle de la commune. Enfin, la population Étalab de 155 634 habitants et la population INSEE 2022 de 156 149 habitants relèvent de millésimes distincts et ne doivent pas être additionnées ni comparées comme une évolution.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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