Saint-Étienne-du-Rouvray : analyser la ville avant d'investir.

Avec un prix médian de 1 993 €/m² sur 1 364 ventes retenues et une estimation de loyer ANIL 2025 de 12,0 €/m² pour les appartements toutes typologies, le rapport arithmétique entre loyer et prix ressort à 7,2 % brut. Le même jeu de données donne au moteur City Scorer version 1 un score global de 54 sur 100 et un verdict NO_GO, avec une stratégie automatique « attendre ». L'écart ne vient pas du marché, noté 85, mais de la démographie notée 20 et de la liquidité notée 40.

La série longue de l'INSEE éclaire ce contraste. La commune comptait 34 713 habitants en 1968, 37 242 en 1975, puis 29 092 en 1999 et 27 815 en 2006. Le mouvement s'est retourné ensuite, avec 28 118 habitants en 2011, 28 696 en 2016 et 28 653 en 2022, soit une évolution de -0,15 % entre 2016 et 2022. Le territoire concentre par ailleurs 16 272 emplois pour 9 297 actifs en emploi, un rapport de 1,75 qui le situe nettement du côté des pôles d'emploi et non des communes-dortoirs.

Les statistiques DVF de la DGFiP retiennent 1 364 ventes sur la commune et situent la médiane à 1 993 €/m², pour un prix moyen de 1 927 €/m². Ce jeu de données agrège tous les types de biens et ne permet aucune ventilation entre appartements et maisons. Le nombre de ventes retenues reste élevé, ce qui donne à la médiane une base plus solide que sur un marché de quelques dizaines de transactions.

Le risque de lecture tient ici à la nature des deux chiffres croisés. Le prix vient de transactions réelles, le loyer d'une prédiction économétrique dont l'intervalle va de 9,3 à 15,4 €/m². Rapporté au prix médian, le bas de cet intervalle produit un tout autre ordre de grandeur que le haut, et aucune des deux bornes ne tient compte des charges, de la fiscalité ni des périodes sans locataire.

Le moteur City Scorer version 1 attribue à Saint-Étienne-du-Rouvray un score de demande locative de 47 sur 100, sous le seuil qui sépare une tension faible d'une tension modérée. Ce score est calculé automatiquement à partir de données publiques et ne constitue pas un avis. Il se lit avec le contexte de revenus de la commune, revenu médian disponible de 20 740 € et salaire net moyen en équivalent temps plein de 2 392 € par mois.

Le rapport entre les emplois localisés sur le territoire et les actifs occupés qui y résident atteint 1,75. La commune accueille donc sensiblement plus d'emplois qu'elle ne compte de résidents en activité, configuration de pôle d'emploi net. Ce constat coexiste avec un taux de chômage de 18,78 % au recensement 2022, ce qui indique que les emplois présents ne bénéficient pas mécaniquement à la population résidente.

Pour un investisseur, cette dissociation entre volume d'emplois et situation des résidents est le point à instruire en premier. Le score économique du moteur automatique, 60 sur 100, en garde la trace sans la détailler.

La série historique de l'INSEE couvre neuf recensements et dessine une décrue longue suivie d'une stabilisation récente. Le moteur City Scorer version 1 note ce sous-score 20 sur 100.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, recense une gare de voyageurs sur le territoire de Saint-Étienne-du-Rouvray, de niveau local. Cet indicateur ne compte que les gares de voyageurs physiquement implantées sur la commune. Il exclut par construction les bus, les tramways, les métros et les RER, et il ne comptabilise pas une gare située sur une commune voisine, même toute proche.

Ce compteur ne dit rien de l'accessibilité réelle depuis une adresse donnée. Les dessertes urbaines, les correspondances et les gares implantées sur les communes limitrophes échappent entièrement à la mesure et doivent être vérifiées adresse par adresse avant toute décision.

Les éléments ci-dessous sont ceux que les données publiques rassemblées pour cette page rendent visibles. Ils ne couvrent ni l'état du bien, ni la copropriété, ni les risques naturels, qui relèvent de vérifications distinctes.

• Solvabilité locale contrainte : un revenu médian disponible de 20 740 € et un taux de pauvreté de 29,8 % bornent le loyer réellement atteignable, quel que soit le niveau prédit par le modèle ANIL.
• Taux de chômage de 18,78 % au recensement 2022, alors même que 16 272 emplois sont localisés sur le territoire.
• Trajectoire démographique : la population de 2022 reste inférieure à celle de 1999 et très en deçà du point haut de 1975, ce que le sous-score de 20 sur 100 traduit.
• Liquidité notée 40 sur 100 malgré 1 364 ventes retenues : le moteur ne considère pas le volume de transactions comme suffisant pour compenser les autres signaux.
• Divergence de lecture : un sous-score de marché à 85 et un verdict global NO_GO ne se contredisent pas, ils indiquent qu'un prix bas n'est pas en soi une opportunité.

Aucune donnée de risque naturel ou technologique n'entre dans cette page. La consultation de Géorisques pour l'adresse exacte du bien reste un préalable indépendant, y compris lorsque le reste des indicateurs paraît favorable.

Deux repères de proximité permettent de replacer la commune dans son environnement normand, sans transposer les conclusions de l'une à l'autre.

Cette page assemble des données publiques et un score automatique pour organiser une première lecture de Saint-Étienne-du-Rouvray. Elle ne remplace pas l'analyse du bien lui-même, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK aide à structurer une décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix médian DVF agrège tous les types de biens et ne distingue ni les appartements des maisons, ni les états d'entretien. Les loyers cités sont des prédictions économétriques ANIL et non des loyers observés. Le compteur de gares de la BPE ne mesure pas l'accessibilité réelle de la commune. Enfin, aucune donnée de vacance locative ni de composition du parc de logements n'a pu être mobilisée ici, alors que ces deux éléments expliqueraient une partie du score de demande locative de 47 sur 100.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.