Saint-Jean-de-Védas : analyser la ville avant d'investir.

Le recensement fait passer la commune de 9 539 habitants en 2016 à 13 300 en 2022. Sur la série longue, la progression est encore plus nette : 2 086 habitants en 1968, 8 056 en 1999, 8 632 en 2011. Cette accélération s'accompagne d'un ratio emploi de 1,50, avec 8 829 emplois pour 5 871 actifs occupés résidents, et d'un sous-score économie de 80 sur 100.

Le point de friction se situe sur la profondeur du marché. Les statistiques DVF ne retiennent que 744 mutations, et le moteur automatique fixe le sous-score liquidité à 30 sur 100, la valeur la plus basse relevée dans ce lot. Le score global de 60/100 et le verdict WATCH, produits le 18 juillet 2026 par un calcul automatisé sur données publiques, tiennent ensemble ces deux constats sans les hiérarchiser à la place de l'investisseur.

Le jeu DVF millésime 2026 ne retient que 744 mutations pour cette commune, contre 2 161 à Castelnau-le-Lez et 1 226 à Lattes. La médiane s'établit à 4 057 €/m² et la moyenne à 4 120 €/m². Un échantillon de cette taille rend la médiane plus sensible à la composition des ventes de l'année, et le sous-score liquidité de 30 sur 100 en tire directement la conséquence.

Le contraste est frappant entre 3 025 observations d'annonces locatives d'appartements et 744 ventes seulement. Le marché de la location est bien mieux documenté que celui de la revente, ce qui doit peser dans la réflexion sur l'horizon de sortie autant que sur l'hypothèse de loyer.

Le sous-score de demande locative s'établit à 61 sur 100, le plus bas des six communes réunies ici, alors même que la commune compte 8 829 emplois pour 6 539 actifs résidents. Le moteur automatique version 1 n'explicite pas cet écart, qui mérite d'être vérifié sur le terrain plutôt que déduit.

Le rapport de 8 829 emplois à 5 871 actifs occupés donne 1,50, l'indicateur le plus élevé des trois communes héraultaises présentées dans ce lot. La commune recense 930 établissements et 298 créations d'entreprises en 2022, avec un taux de chômage de 10,22 % et un salaire net moyen en équivalent temps plein de 2 413 € par mois.

Une commune qui offre une fois et demie plus d'emplois qu'elle n'abrite d'actifs occupés a besoin de logements pour les accueillir. Cette lecture, cohérente avec la croissance démographique observée, reste une hypothèse de contexte et non une mesure de la demande réellement solvable.

La commune est passée de 2 086 habitants en 1968 à 13 300 en 2022. L'essentiel de la dernière poussée tient en six ans : 3 761 habitants supplémentaires entre 2016 et 2022, davantage que sur les dix-sept années précédentes réunies.

La Base permanente des équipements INSEE, millésime 2024, ne recense aucune gare de voyageurs implantée dans les limites de Saint-Jean-de-Védas. Cet indicateur porte exclusivement sur les gares situées sur le territoire communal : il laisse hors champ les bus, tramways, métros et RER, ainsi que toute gare implantée sur une commune voisine.

Le sous-score transport de 20 sur 100 traduit ce zéro et rien d'autre. La façon dont on rejoint concrètement son travail depuis une adresse donnée relève d'une vérification distincte, à conduire mode par mode et horaire par horaire avant de se décider.

Les indicateurs publics disponibles concentrent l'attention sur l'écart entre une dynamique de peuplement rapide et un marché immobilier peu profond.

• Sous-score liquidité de 30 sur 100 sur la base de 744 mutations, le point le plus fragile du profil de cette commune
• Médiane de prix de 4 057 €/m² calculée sur cet échantillon réduit, donc plus exposée à la composition des ventes de l'année
• Sous-score de demande locative de 61 sur 100, le plus bas du lot, malgré un indicateur emploi de 1,50
• Taux de chômage de 10,22 %, supérieur à celui des deux autres communes héraultaises présentées ici
• Aucun lycée recensé et une seule crèche pour 13 300 habitants dans la BPE 2024, à vérifier au regard du profil des locataires visés

Il n'est question ici que de ce que les données de marché, d'emploi et d'équipement rendent visible. Les aléas naturels n'y figurent pas et ne peuvent être appréciés que sur Géorisques, à l'adresse exacte du bien étudié.

Face à un échantillon de 744 ventes, la confrontation avec deux marchés plus larges aide à distinguer ce qui relève du niveau de prix et ce qui relève de la rareté des transactions.

Les indicateurs réunis ici décrivent Saint-Jean-de-Védas à partir de sources publiques, dans une logique de cadrage préalable. Ils ne dispensent ni de l'analyse du bien, ni de celle du financement, ni de l'examen fiscal, ni de la prise en compte de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK ne garantit aucun rendement et n'assure aucun financement.

Le prix médian DVF ne distingue pas les appartements des maisons. Les loyers proviennent d'une prédiction économétrique ANIL 2025, pas de loyers effectivement pratiqués, avec un intervalle très large sur le segment maison, de 11,5 à 20,9 €/m². Le compteur de gares issu de la BPE ne mesure pas l'accessibilité réelle du territoire. Limite propre à cette commune : avec 744 mutations retenues, l'échantillon de ventes est le plus réduit de ce lot, ce qui fragilise nettement la médiane affichée et justifie de la recouper avec des transactions récentes comparables avant toute décision. Aucune donnée de vacance locative n'est disponible dans ces sources.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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