Saint-Laurent-du-Var : analyser la ville avant d'investir.

La série historique de l'INSEE dessine deux régimes nettement séparés. Jusqu'en 2006, la population triple presque, de 10 156 habitants en 1968 à 30 076. Suit une phase de repli sur deux recensements, 29 942 en 2011 puis 28 645 en 2016. Le recensement 2022 enregistre 31 645 habitants, un niveau supérieur au point haut de 2006. La progression de 10,47 % entre 2016 et 2022 tient donc autant au rebond qu'au niveau bas du point de départ, ce que le sous-score démographique de 100 sur 100 ne fait pas apparaître.

Le second trait distinctif est social. Le taux de chômage s'établit à 9,25 %, le taux de pauvreté à 12,5 % et le salaire net moyen en équivalent temps plein à 2 533 € par mois. Le rapport entre les 13 470 emplois de la commune et ses 13 947 actifs en emploi ressort à 0,97, soit un quasi-équilibre entre emplois offerts sur place et actifs y résidant. Le marché, lui, est noté 40 sur 100 par le moteur automatique, et la liquidité 50 sur 100 pour 3 001 ventes retenues.

Les statistiques DVF retiennent 3 001 ventes pour un prix médian de 4 589 €/m² et un prix moyen de 4 803 €/m², toutes catégories de biens confondues, sans ventilation possible entre appartements et maisons. Le sous-score de liquidité, 50 sur 100, traduit ce volume de transactions rapporté à la taille de la commune, 32 172 habitants sur 9,49 km².

L'écart entre prix moyen et prix médian, 4,7 %, est le plus resserré des communes des Alpes-Maritimes de ce lot, signe d'une distribution des mutations relativement homogène. Ce constat porte sur l'ensemble des biens vendus, il ne dit rien de la dispersion à l'intérieur d'une typologie donnée, que le jeu de données ne permet pas d'isoler.

Le moteur automatique attribue un score de demande locative de 65 sur 100, soit le premier point du palier élevé de l'échelle employée ici. Un point de moins ferait basculer la lecture en demande modérée, ce qui invite à traiter ce classement comme un repère et non comme un seuil de décision.

Saint-Laurent-du-Var compte 13 470 emplois pour 15 368 actifs et 13 947 actifs en emploi, soit 0,97 emploi par actif occupé. Le taux de chômage, 9,25 %, et le taux de pauvreté, 12,5 %, sont les plus bas des six communes de ce lot. Le revenu médian disponible atteint 27 570 € et le salaire net moyen en équivalent temps plein 2 533 € par mois.

Un rapport emploi sur actifs proche de 1 n'implique pas que les habitants travaillent sur place : il indique seulement que le nombre d'emplois offerts sur le territoire couvre à peu près le nombre d'actifs qui y résident. Les flux domicile-travail réels ne sont pas décrits par les données retenues.

Le profil de Saint-Laurent-du-Var se lit en deux temps, une expansion rapide jusqu'au milieu des années 2000, puis un creux suivi d'un net rattrapage.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, recense une gare de voyageurs de niveau régional sur le territoire de Saint-Laurent-du-Var. Cet indicateur repose sur les codes E107 à E109 et ne retient que les gares de voyageurs situées à l'intérieur des limites de la commune. Bus, tramway, métro et RER en sont exclus par construction, de même que toute gare implantée sur une commune limitrophe.

Le sous-score transport de 85 sur 100 est déduit de ce seul comptage. Il ne renseigne pas la desserte effective d'une adresse donnée, tous modes confondus, qui reste à établir bien par bien avant toute décision.

Les éléments qui suivent découlent des données présentées sur cette page. Aucune source mobilisée ici ne traite des aléas naturels ou technologiques.

• Rendement brut indicatif de 5,1 % pour un prix médian de 4 589 €/m² : la marge disponible pour absorber charges, travaux et fiscalité est étroite.
• Volume de ventes de 3 001 et sous-score de liquidité de 50 sur 100, moins favorable que celui des autres communes des Alpes-Maritimes de ce lot, ce qui allonge potentiellement le délai de revente.
• Lecture de la croissance démographique : le +10,47 % affiché se mesure depuis le point bas de 2016, il ne se prolonge pas mécaniquement.
• Score de demande locative à 65 sur 100, immédiatement au-dessus du seuil du palier élevé, donc sensible à la moindre révision du moteur.
• Indicateur transport construit sur le seul comptage de gares communales, sans mesure de l'accessibilité réelle.

L'exposition aux aléas naturels et technologiques ne figure dans aucune donnée retenue pour cette page. Elle se consulte sur Géorisques pour l'adresse précise du bien étudié.

Deux références utiles pour situer un prix médian de 4 589 €/m² et un marché de 3 001 ventes retenues.

Les indicateurs réunis sur cette page servent à cadrer une première lecture de Saint-Laurent-du-Var, pas à valider une opération. L'analyse du bien, du plan de financement, de la fiscalité applicable, des charges de copropriété et de la situation personnelle de l'investisseur reste entière. AETHELROCK aide à ordonner la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix médian DVF ne distingue pas les appartements des maisons ni les surfaces. Le loyer ANIL est une prédiction économétrique communale, pas un loyer relevé sur des baux. Le comptage de gares de la Base permanente des équipements ignore tous les autres modes de transport et ne mesure aucune accessibilité. Limite propre à Saint-Laurent-du-Var : la lecture de la dynamique démographique dépend fortement de l'année de référence retenue, le gain de 10,47 % étant mesuré depuis le point bas de 2016 et non depuis le niveau de 2006 ; par ailleurs la prédiction de loyer pour les maisons ne s'appuie que sur 176 observations communales.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.