Saint-Martin-d'Hères : analyser la ville avant d'investir.

La série INSEE ne laisse guère de place à l'interprétation : 33 605 habitants en 1968, un pic à 38 052 dès 1975, puis 35 188 en 1982, 34 341 en 1990, 35 777 en 1999, 35 217 en 2006, 37 126 en 2011, 38 634 en 2016 et 38 022 en 2022. Le sous-score démographie du moteur automatique version 1 est fixé à 0 sur 100. C'est lui qui fait basculer le verdict en NO_GO à 54 sur 100 avec une stratégie « attendre », en dépit d'un sous-score marché de 85 et d'une économie notée 70.

Le marché, précisément, est celui qui présente le plus grand nombre de mutations retenues de ce lot, 2 425 ventes pour une médiane de 2 370 €/m². Le loyer estimé par l'ANIL pour l'ensemble des appartements atteint 13,5 €/m², d'où un rendement brut indicatif de 6,8 % avant tout coût. La contrepartie sociale est explicite dans les données : revenu médian disponible de 23 430 €, taux de pauvreté de 22,2 %, taux de chômage de 13,20 %. Ces indicateurs sont calculés automatiquement sur données publiques le 18 juillet 2026 et ne constituent pas un avis.

Les statistiques DVF de la DGFiP, millésime 2026, retiennent 2 425 mutations, le volume le plus élevé des six communes de ce lot, pour une médiane de 2 370 €/m² et une moyenne de 2 515 €/m². L'écart de 145 € entre moyenne et médiane indique une queue haute de distribution. Le jeu de données agrège toutes les typologies, aucune ventilation appartement contre maison n'y figure. Le sous-score marché du moteur atteint 85 sur 100.

Un ratio brut de 6,8 % attire l'attention, mais il se lit avec l'intervalle de confiance du loyer, de 10,8 à 16,9 €/m². Aux bornes de cet intervalle, le résultat change d'ordre de grandeur. La largeur de la fourchette est ici l'information principale : elle mesure l'incertitude de la prédiction, pas la dispersion des loyers réellement signés.

Le sous-score de demande locative s'établit à 53 sur 100. La commune concentre 3 959 habitants au km² sur 9,52 km², la deuxième densité de ce lot. La carte des loyers ANIL 2025 sépare nettement les typologies : 16,0 €/m² pour les T1-T2 contre 11,8 €/m² pour les T3 et plus, un écart de 4,2 €/m², parmi les plus larges des six communes traitées.

Avec 17 557 emplois dans la zone pour 15 048 actifs en emploi résidents, l'indicateur emploi sur actifs occupés atteint 1,17, la valeur la plus proche de l'équilibre parmi les cinq communes de ce lot qui dépassent 1. La commune compte 1 081 établissements et 553 créations d'entreprises sur l'année de référence 2022, mais un taux de chômage de 13,20 %.

Le salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein s'élève à 2 506 € tandis que le revenu médian disponible reste à 23 430 €, avec un taux de pauvreté de 22,2 %. Cet écart entre salaires versés et revenus des ménages résidents mérite d'être instruit avant de bâtir une hypothèse de solvabilité locative, car les données mobilisées ici ne renseignent pas la part des emplois occupés par des résidents.

Le recensement de 1975 dénombrait 38 052 habitants, celui de 2022 en compte 38 022. Entre les deux, la série oscille entre 34 341 en 1990 et 38 634 en 2016. Le repli de 1,58 % entre 2016 et 2022 est le plus fort de ce lot, et le sous-score démographie du moteur automatique est fixé à 0 sur 100.

La Base permanente des équipements INSEE millésime 2024 ne relève aucune gare de voyageurs à l'intérieur des limites de Saint-Martin-d'Hères. Ce compteur ne recense que les gares de voyageurs situées sur le territoire communal, à l'exclusion des bus, tramways, métros et RER, et il ne tient pas compte des gares implantées sur les communes voisines. Une valeur nulle signale donc l'absence de cet équipement précis, rien de plus.

Le sous-score transport de 20 sur 100 est la traduction directe de ce comptage et porte le même angle mort. Sur une commune de 3 959 habitants au km², la mobilité quotidienne emprunte des modes que cet indicateur ne capte pas : la desserte effective d'un logement se contrôle sur son adresse, jamais à partir de ce chiffre.

Les points ci-dessous ressortent des indicateurs chiffrés réunis dans ce dossier. Ils portent sur le contexte territorial et de marché, non sur un bien.

• Population de 2022 inférieure à celle de 1975 et repli de 1,58 % depuis 2016 : le sous-score démographie de 0 sur 100 traduit une absence de moteur de demande par la croissance
• Verdict NO_GO à 54 sur 100 alors que le sous-score marché atteint 85 : la note globale est tirée par la démographie et le transport, pas par les conditions d'acquisition
• Taux de pauvreté de 22,2 % et revenu médian disponible de 23 430 €, à intégrer dans toute hypothèse de solvabilité et de niveau de loyer supportable
• Taux de chômage de 13,20 % en 2022, supérieur à celui des communes bretonnes de ce lot
• Loyer du segment maison produit à l'échelle d'une maille élargie et non de la commune, donc moins précis que les estimations du segment appartement

Cette page ne mobilise aucune donnée d'aléa naturel ou technologique. Une consultation de Géorisques sur l'adresse considérée demeure indispensable et relève d'une démarche séparée de la lecture de marché proposée ici.

Deux fiches déjà en ligne servent de points d'appui pour interpréter un verdict NO_GO fondé sur la démographie plus que sur le marché.

Cette fiche met en ordre des indicateurs publics sur Saint-Martin-d'Hères, notamment l'écart entre un marché noté 85 et une démographie notée 0. Elle ne remplace ni l'analyse du bien, ni celle du financement, de la fiscalité, des charges ou de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK met la décision en ordre et ne promet ni rendement, ni financement, ni résultat.

La médiane DVF de 2 370 €/m² agrège appartements et maisons sans distinction possible. Les loyers cités sont des prédictions économétriques ANIL 2025, pas des loyers relevés. Le comptage de gares de la BPE 2024, nul sur cette commune, ne mesure pas l'accessibilité réelle et exclut plusieurs modes de transport. Deux limites spécifiques doivent être signalées : l'estimation du segment maison est produite à l'échelle d'une maille élargie et non de la commune, ce qui la rend moins précise que celle des appartements, et l'intervalle de confiance du loyer appartement, de 10,8 à 16,9 €/m², est suffisamment large pour faire varier fortement tout calcul de rendement.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.