Sotteville-lès-Rouen : analyser la ville avant d'investir.

L'indicateur qui distingue le plus nettement Sotteville-lès-Rouen tient en un rapport : 10 495 emplois localisés sur le territoire pour 10 796 actifs en emploi qui y résident, soit 0,97. Au-dessus de 1, une commune attire des travailleurs de l'extérieur ; en dessous, elle en exporte. Ici, les deux flux se compensent presque. Le moteur City Scorer version 1 attribue un score global de 58 sur 100, un verdict WATCH et une stratégie automatique « nu », avec un sous-score économique de 53.

Le marché suit une logique de volume plutôt que de prix. La médiane DVF s'établit à 2 123 €/m² sur 2 051 ventes retenues, avec un prix moyen légèrement supérieur, à 2 200 €/m². La population, elle, ne bouge quasiment plus : 29 553 habitants en 1999, 29 039 en 2022, soit une évolution de 0,17 % entre 2016 et 2022, après une érosion continue depuis les 34 495 habitants de 1968.

Les statistiques DVF de la DGFiP retiennent 2 051 ventes sur la commune, pour une médiane de 2 123 €/m² et un prix moyen de 2 200 €/m². Ce volume donne à la médiane une assise inhabituelle pour une commune de moins de 30 000 habitants. Le jeu de données agrège tous les types de biens : aucune ventilation entre appartements et maisons n'est disponible à cette échelle.

Un marché profond facilite la revente mais ne protège pas d'une erreur de prix à l'achat. Ici, la médiane repose sur un grand nombre de transactions et la dispersion réelle entre un bien rénové et un bien à reprendre reste invisible dans l'indicateur : seule la comparaison de biens réellement vendus à caractéristiques proches permet de la mesurer.

Le moteur City Scorer version 1 attribue à la commune un score de demande locative de 52 sur 100, ce qui la place dans la fourchette modérée. Ce score est calculé automatiquement à partir de données publiques et ne vaut pas avis. La prédiction ANIL fait apparaître un écart de plus de trois euros par mètre carré entre les petites surfaces et les logements de trois pièces et plus.

Le territoire accueille 10 495 emplois et compte 12 923 actifs, dont 10 796 en emploi. Le rapport de 0,97 traduit un quasi-équilibre, situation intermédiaire entre le pôle d'emploi et la commune résidentielle. Le tissu productif compte 645 établissements pour 363 créations d'entreprises enregistrées au cours de l'année de référence.

Le sous-score économique du moteur, 53 sur 100, reflète cette position médiane. Pour un investisseur, l'équilibre signifie qu'aucun grand flux pendulaire ne structure à lui seul la demande de logement : celle-ci se lit d'abord au niveau du quartier et du type de bien.

La série de l'INSEE montre une décrue jusqu'aux années 1990, puis un plateau. Le sous-score démographique du moteur automatique s'établit à 40 sur 100.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, comptabilise une gare de voyageurs de niveau local sur le territoire de Sotteville-lès-Rouen. Il faut lire cet indicateur pour ce qu'il est : un décompte des gares de voyageurs physiquement situées dans les limites communales. Les réseaux de bus, de tramway, de métro et de RER en sont exclus par construction, de même que toute gare implantée sur une commune limitrophe.

L'accessibilité effective d'un logement, elle, dépend de son adresse, des lignes qui la desservent et des correspondances disponibles. Aucun de ces éléments n'entre dans le compteur : ils se vérifient sur place, bien par bien.

Cette liste s'en tient à ce que les données publiques réunies pour la page permettent d'affirmer. Elle ne dit rien de l'état du bien, de la copropriété ni des aléas naturels.

• Taux de pauvreté de 22,4 % et revenu médian disponible de 23 630 € : la capacité de paiement locale plafonne le loyer réellement atteignable.
• Sous-score de liquidité de 50 sur 100 en dépit de 2 051 ventes : le volume de transactions ne suffit pas, dans le moteur, à produire une note haute.
• Absence de spécialisation économique : avec un rapport emplois sur actifs de 0,97, la commune ne bénéficie d'aucun effet d'attraction net identifiable dans les données, ce qui rend la demande locative plus difficile à anticiper.
• Population de 2022 encore inférieure à celle de 1999, malgré la stabilisation récente, ce que traduit un sous-score démographique de 40 sur 100.
• Le score de services est de 50 sur 100 alors que la commune recense 121 équipements : le classement du moteur ne se lit pas comme un compte brut d'équipements.

Ces constats portent uniquement sur l'économie de l'opération. L'exposition éventuelle du bien à un aléa naturel ou technologique relève d'une consultation séparée de Géorisques, à effectuer sur l'adresse précise avant de s'engager.

La commune analysée la plus proche se trouve à un peu plus de trois kilomètres, ce qui en fait le point de comparaison le plus immédiat.

Cette page réunit des données publiques et un score automatique pour poser une première lecture de Sotteville-lès-Rouen. Elle ne se substitue pas à l'examen du bien, du plan de financement, du régime fiscal, des charges réelles et de la situation personnelle de l'acquéreur. AETHELROCK organise la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix médian DVF mêle tous les types de biens et ne sépare pas appartements et maisons. Les loyers sont issus d'un modèle de prédiction ANIL et non de baux constatés. Le comptage de gares issu de la BPE ne renseigne pas l'accessibilité réelle. À noter également, la prédiction ANIL pour les T1-T2 s'appuie sur 1 135 observations communales au sein d'une maille qui en compte 36 650 : ce déséquilibre invite à traiter cette estimation avec une prudence particulière.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.