Arcueil : analyser la ville avant d'investir.

Arcueil compte 22 200 habitants selon le recensement 2023, en croissance de 0,5 % par an depuis 2017. La commune est desservie par la gare Laplace du RER B, implantée sur son propre territoire, quand la gare Arcueil–Cachan, malgré son nom, est administrativement rattachée à la commune voisine de Cachan.

Le quartier du Chaperon-Vert, classé quartier prioritaire de la politique de la ville, a connu une phase de réhabilitation du bâti achevée en 2019, mais reste marqué par des enjeux socio-économiques importants selon les données les plus récentes de la politique de la ville.

Le prix moyen au m² observé sur plusieurs agrégateurs privés recoupés se situe autour de 5 000 à 5 800 € pour un appartement, avec une tendance à la baisse d'environ 3,5 % sur douze mois selon ces mêmes sources. Aucun rendement brut communal n'est calculé faute de données de prix et de loyers homogènes et comparables.

Le risque principal est de lire le marché à la moyenne communale plutôt qu'au secteur précis, l'écart entre les abords du RER B et les quartiers plus enclavés étant significatif.

La demande locative d'Arcueil est alimentée par la proximité immédiate de Paris et la desserte du RER B à la gare Laplace. Le facteur décisif reste la localisation précise, entre secteurs proches de la gare et quartiers plus enclavés.

Arcueil s'appuie notamment sur le centre commercial La Vache Noire, à la frontière de Montrouge et de Gentilly, et sur son patrimoine historique, dont l'aqueduc d'Arcueil et de Cachan (XVIIe siècle), classé monument historique, qui marque la limite entre les deux communes. Aucune source officielle consultée ne permet de confirmer la présence de sièges d'entreprises majeurs sur la commune.

Le taux de chômage communal s'élève à 13,1 % selon le recensement 2023 de l'INSEE.

Arcueil compte 22 200 habitants selon le recensement de la population 2023 publié par l'INSEE, contre 21 501 en 2017, soit une croissance de 0,5 % par an en moyenne.

La gare du RER B Laplace est implantée sur le territoire d'Arcueil. La gare Arcueil–Cachan, malgré son nom partagé, est administrativement rattachée au territoire de la commune voisine de Cachan, où doit aussi s'arrêter la future ligne 15 Sud du Grand Paris Express, dont le chantier n'est pas achevé.

Le nom de la gare Arcueil–Cachan ne doit pas laisser penser qu'elle est implantée sur le territoire d'Arcueil : elle relève administrativement de la commune de Cachan.

Arcueil appartient à l'établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre. Ce territoire a déposé plusieurs candidatures au dispositif expérimental d'encadrement des loyers de la loi ELAN, avec une entrée en vigueur évoquée par des sources non officielles pour fin 2025, sans confirmation par un arrêté préfectoral sur le portail DRIHL à la date de vérification. Aucun encadrement du niveau des loyers confirmé en vigueur à la date de vérification.

Source : DRIHL Île-de-France

Le principal risque à Arcueil est de raisonner sur une moyenne communale qui masque l'écart entre les secteurs proches du RER B et le quartier du Chaperon-Vert, classé quartier prioritaire de la politique de la ville.

• Rendement brut non calculable sans loyer sourcé au secteur précis
• Écart marqué entre les secteurs proches de la gare Laplace et le quartier du Chaperon-Vert (taux de pauvreté de 35,0 % selon les données de la politique de la ville)
• Risque de mouvements de terrain lié aux anciennes carrières, PPRN approuvé par arrêté préfectoral du 19 février 2026
• Statut exact d'un éventuel programme de renouvellement urbain récent (NPNRU) au Chaperon-Vert non confirmé à la date de vérification
• Gare Arcueil–Cachan, malgré son nom, non implantée sur le territoire communal

La desserte RER B et la proximité de Paris sont des atouts réels. Ils ne dispensent pas de vérifier le secteur précis avant toute décision.

Cachan, Le Kremlin-Bicêtre et Villejuif, déjà publiées ou ajoutées dans le même lot, permettent de situer Arcueil parmi les communes proches de Paris dans le Val-de-Marne.

Cette page propose une lecture structurée d'Arcueil. Elle ne remplace pas l'analyse du bien, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AethelRock aide à organiser la décision. Elle ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat d'investissement.

Le prix au m² provient d'agrégateurs privés recoupés, pas d'une donnée notariale officielle DVF. Le loyer médian n'a pas pu être confirmé avec certitude pour Arcueil spécifiquement. Le taux SRU/RPLS officiel de logement social n'a pas pu être récupéré : seul le chiffre issu du recensement (HLM loué vide, 38,6 %) est retenu. La présence de sièges d'entreprises n'a pas pu être confirmée par une source officielle. Le statut d'un éventuel NPNRU au Chaperon-Vert, par opposition au PNRU achevé en 2019, n'a pas pu être confirmé.

Données vérifiées le 17 juillet 2026.

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