Dammarie-les-Lys : analyser la ville avant d'investir.

La trajectoire démographique de la commune se lit en trois temps. Un choc de croissance d'abord, de 12 057 habitants en 1968 à 19 741 en 1975. Puis deux décennies sans progression nette, la population passant de 21 148 habitants en 1990 à 20 659 en 1999, puis à 20 661 en 2011. La reprise n'intervient qu'ensuite, avec 21 891 habitants en 2016 et 23 252 en 2022. C'est cette dernière phase, et elle seule, que le sous-score démographique de 100 sur 100 valorise.

Le contraste avec les indicateurs sociaux est net. Un quart de la population vit sous le seuil de pauvreté, le chômage atteint 15,11 % et le revenu médian disponible s'établit à 22 250 €. Le territoire concentre pourtant 6 305 emplois pour 8 994 actifs occupés, soit un rapport de 0,70 qui reste inférieur à 1 mais traduit une activité locale réelle, portée par 509 établissements et 436 créations d'entreprises. Le moteur note néanmoins l'économie 47 sur 100, soit cinquante-trois points en dessous du sous-score démographique.

Avec 1 329 mutations retenues par les statistiques DVF de la DGFiP sur le millésime 2026, la médiane de 2 972 €/m² repose sur un échantillon large, ce qui explique le sous-score de liquidité de 90 sur 100. Cette valeur mêle appartements et maisons, aucune ventilation par typologie n'étant publiée dans cette source, et le sous-score de marché s'établit à 70 sur 100.

L'écart réduit entre le prix moyen de 3 050 €/m² et la médiane de 2 972 €/m² indique un marché homogène, sans segment haut qui déformerait la statistique. En revanche, le rendement brut indicatif de 6,7 %, calculé en rapportant le loyer ANIL appartement à la médiane DVF, se lit avant charges, fiscalité, vacance, travaux et frais d'acquisition, et se heurte à une contrainte de solvabilité que les indicateurs de revenus de la commune rendent visible.

Le moteur City Scorer version 1 attribue un sous-score de demande locative de 62 sur 100 à Dammarie-les-Lys. Ce niveau modéré s'accompagne d'une contrainte peu commune : avec un taux de pauvreté de 25,8 % et un revenu médian disponible de 22 250 €, le plafond de loyer réellement absorbable par la population locale constitue un paramètre de premier ordre.

L'activité économique de Dammarie-les-Lys n'est pas anémique, avec 509 établissements et 436 créations d'entreprises recensées, mais elle ne suffit pas à absorber sa population active. Le rapport entre emplois et actifs occupés s'établit à 0,70, et le moteur automatique note l'économie 47 sur 100.

Le salaire net moyen en équivalent temps plein versé sur le territoire atteint 2 373 € par mois, un niveau sans rapport direct avec la situation des ménages résidents, dont un sur quatre vit sous le seuil de pauvreté. Cette asymétrie mérite d'être intégrée à toute hypothèse de recette locative.

La série INSEE montre un plateau prolongé entre 1990 et 2011 avant une remontée franche sur la dernière décennie, seule phase que le sous-score démographique de 100 sur 100 reflète.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, recense une gare de voyageurs sur le territoire de Dammarie-les-Lys, classée au niveau local. Cet indicateur ne dénombre que les gares de voyageurs implantées dans les limites communales. Il ignore par construction les bus, les tramways, le métro et le RER, et ne comptabilise pas les gares situées sur les communes limitrophes, y compris lorsqu'elles sont très proches.

Le sous-score transport de 60 sur 100 traduit la présence d'une gare de niveau local, pas la qualité effective d'une desserte. Les temps de trajet, les fréquences et la distance réelle entre un logement donné et un point d'accès aux transports ne figurent dans aucune donnée de cette page et se vérifient adresse par adresse.

Ces points de vigilance découlent des seules données mobilisées ici. Ils concernent la solvabilité, la structure du score et les zones d'ombre des sources, et n'abordent pas l'état du bâti ni l'environnement physique du bien.

• Solvabilité locative sous contrainte : 25,8 % de taux de pauvreté, revenu médian disponible de 22 250 € et chômage à 15,11 %
• Sous-score économique de 47 sur 100 face à un sous-score démographique de 100, écart qui doit être arbitré et non moyenné
• Reprise démographique récente à replacer dans une série qui a stagné entre 1990 et 2011, sans garantie de prolongement
• Rendement brut indicatif de 6,7 % adossé à un loyer prédit, non observé, et à une médiane qui mélange les typologies
• Prédiction de loyer maison bâtie sur 193 observations communales seulement, avec un intervalle allant de 10,8 à 18,5 €/m²

Cette page ne mobilise aucune donnée relative aux aléas naturels ou technologiques. Un passage par Géorisques sur l'adresse exacte du bien reste un préalable obligatoire à toute décision.

Deux communes déjà analysées se situent à moins de dix kilomètres et permettent de mettre les indicateurs de Dammarie-les-Lys en perspective.

Ce document réunit des indicateurs publics relatifs à Dammarie-les-Lys ainsi que le score produit automatiquement par le moteur City Scorer version 1. Il ne dispense ni de l'examen du bien, ni de la construction du financement, ni de l'arbitrage fiscal, ni de la prise en compte de la situation personnelle de l'acquéreur. AETHELROCK organise la décision sans garantir de rendement, de financement ou de résultat.

La médiane DVF ne sépare pas les appartements des maisons et ne peut donc servir de référence directe pour un bien donné. Les loyers proviennent d'une prédiction économétrique ANIL, pas d'observations de baux : celle du segment maison ne s'appuie que sur 193 observations communales, avec un intervalle de confiance de 10,8 à 18,5 €/m². Le compteur de gares de la Base permanente des équipements se limite au territoire communal et ne renseigne pas l'accessibilité réelle. Enfin, la note démographique maximale attribuée par le moteur porte sur la période récente et ne rend pas compte du plateau observé entre 1990 et 2011.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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