Deuil-la-Barre : analyser la ville avant d'investir.

Le moteur automatique City Scorer version 1 attribue à Deuil-la-Barre 70/100 et un verdict WATCH. Les sous-scores dessinent un profil très contrasté : démographie 100, liquidité 90, transport 85, demande locative 74, économie 68, marché 55, services 50. Le sous-score économique de 68/100 mérite d'être lu avec attention, car il coexiste avec seulement 3 609 emplois localisés et 542 établissements, deux des plus faibles volumes du dossier.

La clé de lecture tient dans l'écart entre l'emploi localisé et la situation des ménages. Avec 0,34 emploi par actif occupé, la commune n'a pas d'appareil productif propre, mais son revenu médian disponible atteint 28 160 € et son taux de chômage descend à 9,57 %. Les résidents tirent donc leurs ressources d'emplois exercés ailleurs. Cette configuration rend la valeur locative dépendante des conditions d'accès vers l'extérieur, et non d'un tissu d'entreprises que l'on pourrait suivre commune par commune.

Le prix médian DVF de Deuil-la-Barre s'établit à 3 827 €/m² sur 1 502 ventes retenues au millésime 2026, tous types de biens confondus. Le prix moyen, lui, atteint 4 139 €/m², soit 312 €/m² de plus que la médiane. Cet écart, le plus marqué du dossier, signale la présence d'un segment haut qui tire la moyenne sans déplacer la médiane.

L'écart de 312 €/m² entre moyenne et médiane invite à ne pas raisonner sur la seule médiane. Une acquisition dans le segment supérieur du marché de Deuil-la-Barre se compare mal à un chiffre médian construit sur 1 502 transactions hétérogènes, d'autant que la source ne distingue ni les appartements des maisons, ni les états du bien.

Le sous-score de demande locative atteint 74/100. Sa particularité tient à ce qui le soutient : avec 3 609 emplois localisés seulement, la demande ne provient pas d'un bassin d'activité intra-communal mais de ménages qui choisissent d'habiter là et de travailler ailleurs. Les indicateurs de solvabilité sont, eux, les plus favorables du dossier après Montmorency.

Avec 0,34 emploi localisé par actif en emploi, Deuil-la-Barre présente le profil le plus résidentiel des cinq communes de ce lot. Le territoire compte 542 établissements et a néanmoins enregistré 480 créations d'entreprises en 2022, un rapport élevé entre flux de créations et stock d'établissements. Le salaire net moyen en équivalent temps plein des emplois localisés s'établit à 2 132 € par mois.

Un salaire local moyen de 2 132 € face à un revenu médian des ménages de 28 160 € confirme que la prospérité relative des résidents ne se joue pas sur le territoire communal. L'investisseur doit donc évaluer ce qui rend cette commune choisie par des ménages qui travaillent ailleurs, un facteur que les indicateurs présentés ici ne mesurent pas.

La série longue INSEE issue du dossier complet millésime 2026 ne comporte aucun recul entre deux recensements, ce qui explique le sous-score démographique de 100/100 délivré par le moteur automatique.

La Base permanente des équipements INSEE, millésime 2024, recense deux gares de voyageurs de niveau régional sur le territoire de Deuil-la-Barre. Cet indicateur se limite aux codes E107, E108 et E109 et ne retient que les équipements situés à l'intérieur des limites communales. Il exclut les bus, les trams, le métro et le RER, ainsi que toute gare implantée sur une commune voisine. Les noms de ces gares, les lignes qu'elles desservent et les temps de trajet ne figurent dans aucune source mobilisée ici.

Sur un territoire de 3,75 km², deux points ferroviaires laissent penser à une bonne couverture, mais ce comptage ne remplace pas une vérification concrète : la distance réelle depuis l'adresse visée et le niveau de service effectif restent à établir avant toute hypothèse de commercialisation locative.

Cette page ne mobilise aucune donnée de risque naturel. Les points ci-dessous sont ceux que les chiffres retenus rendent lisibles du point de vue de l'investissement.

• Ratio de 0,34 emploi par actif occupé : la valeur locative dépend d'un bassin d'emploi extérieur dont les conditions d'accès ne sont mesurées par aucune donnée de cette page
• Écart de 312 €/m² entre prix moyen et prix médian : la médiane seule ne décrit pas correctement le segment haut du marché
• Sous-score de marché de 55/100 pour un prix médian de 3 827 €/m² : le rapport entre prix et loyer estimé laisse une marge d'erreur étroite
• Sous-score services de 50/100 avec 87 équipements recensés, dont 2 crèches seulement et aucun hypermarché, pour 22 903 habitants sur 3,75 km²
• Sous-score économique de 68/100 malgré 3 609 emplois localisés seulement : ce score agrège des dimensions de revenu et de chômage qui ne renseignent pas l'activité productive locale

Aucune source retenue ne documente les risques naturels ou technologiques applicables à une parcelle de Deuil-la-Barre. Cette vérification se fait sur Géorisques, bien par bien, en amont de toute négociation.

Deux communes toutes proches, déjà analysées par le City Scorer, permettent de vérifier si ce profil de commune résidentielle à revenus élevés est propre à Deuil-la-Barre ou partagé dans le secteur.

Cette page réunit des indicateurs publics sur Deuil-la-Barre et met en évidence leurs tensions internes. Elle ne dispense ni de l'examen du bien, ni de l'étude du financement, ni de l'analyse fiscale, ni du chiffrage des charges, ni de la prise en compte de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK sert à ordonner les éléments du choix ; elle ne garantit aucun rendement, aucun financement et aucun résultat.

Le prix médian DVF réunit appartements et maisons sans distinction de typologie, et l'écart de 312 €/m² avec le prix moyen montre qu'il ne résume pas à lui seul le marché local. Le loyer ANIL est une prédiction économétrique, pas un loyer observé ; l'estimation maisons ne repose que sur 141 observations communales et l'estimation T1-T2 s'appuie sur une maille de 2 786 observations pour 1 614 au niveau communal. Le comptage de deux gares issu de la BPE ne mesure pas l'accessibilité depuis un bien précis. Enfin, aucune donnée de vacance locative n'est disponible pour cette commune, alors même que le sous-score de marché à 55/100 en ferait un point de vérification utile.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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