Garges-lès-Gonesse : analyser la ville avant d'investir.

Le rapport est mécanique. Un loyer d'annonce estimé par l'ANIL à 18,6 €/m² pour les appartements, multiplié par douze puis divisé par un prix médian DVF de 2 549 €/m², donne 8,8 % de rendement brut indicatif. Ce calcul ignore les charges, la fiscalité, la vacance, les travaux et les frais d'acquisition. Il ne dit rien de la solvabilité des locataires, et le loyer qu'il utilise reste une prédiction économétrique, pas un loyer constaté sur un bail signé.

Le moteur de scoring automatique City Scorer, version 1, calculé le 18 juillet 2026 sur données publiques, place Garges-lès-Gonesse à 53 sur 100 et retient la stratégie « attendre ». Le détail des sous-scores explique cet arbitrage : marché 70 et liquidité 75 d'un côté, démographie 20 et économie 33 de l'autre, avec une demande locative évaluée à 48. Ce résultat est un score automatique calculé sur données publiques, pas un avis rendu sur un bien.

Le prix médian DVF s'établit à 2 549 €/m² et le prix moyen à 2 678 €/m², sur 1 071 mutations retenues au millésime 2026. Cette statistique agrège tous les types de biens, sans ventilation entre appartements et maisons. Le nombre de ventes reste son meilleur atout : plus d'un millier de mutations donnent à la médiane une base solide et signalent un marché qui s'échange.

Le risque tient à la lecture qu'on fait de ce prix. Un marché à 2 549 €/m² dans une commune où le revenu médian disponible atteint 17 320 € n'offre pas la même sécurité qu'un marché au même prix dans un bassin de revenus plus élevés. Le sous-score marché de 70 sur 100 traduit un rapport prix sur loyer favorable, il ne mesure ni la capacité de paiement des ménages, ni l'état du bâti.

Le moteur v1 attribue à Garges-lès-Gonesse une demande locative de 48 sur 100, ce qui correspond au niveau faible dans l'échelle de lecture retenue ici. Ce résultat contraste avec une densité de 7 649 habitants au kilomètre carré, l'une des marques du territoire. La densité mesure l'occupation du sol, pas l'intensité de la recherche de logement locatif : les deux ne se déduisent pas l'une de l'autre.

L'indicateur emploi rapporté aux actifs occupés s'établit à 0,55, ce qui situe Garges-lès-Gonesse du côté des communes résidentielles exportatrices d'actifs. Le taux de chômage atteint 17,11 % en 2022 et le salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein s'élève à 2 121 €. Le tissu compte 937 établissements, avec 706 créations d'entreprises enregistrées sur l'année de référence.

Un ratio de 0,55 signifie que la commune abrite un peu plus d'un emploi pour deux actifs occupés qui y résident. La demande de logement y dépend donc largement de bassins d'emploi extérieurs, dont ni la localisation ni les temps de trajet ne sont mesurés par les données mobilisées sur cette page.

La série longue INSEE montre une commune qui gagne plus de quatorze mille habitants entre 1968 et 1990, puis qui s'immobilise. Le niveau de 1990, 42 144 habitants, n'est dépassé que de 244 unités en 2022, avec un creux à 39 672 en 2006 entre les deux. Le sous-score démographie du moteur v1, à 20 sur 100, sanctionne cette absence de dynamique récente.

La Base permanente des équipements 2024 recense une gare de voyageurs de niveau régional sur le territoire de Garges-lès-Gonesse. Ce compteur ne retient que les gares de voyageurs implantées dans les limites de la commune. Il exclut par construction les bus, les tramways, le métro et le RER, et il ne comptabilise pas une gare située sur une commune voisine, même toute proche. L'accessibilité réelle depuis une adresse donnée n'est donc pas mesurée par cet indicateur et se vérifie point par point.

Le sous-score transport de 85 sur 100 dérive de ce comptage, pas d'une mesure de fréquence, de destination ou de temps de parcours. Avant tout engagement, l'accessibilité effective du bien visé se contrôle adresse par adresse, à partir des horaires et des plans de réseau en vigueur.

Aucun risque naturel n'est documenté sur cette page, faute de donnée dans les sources retenues. Les points ci-dessous portent uniquement sur ce que les statistiques publiques permettent de lire en matière de risque d'investissement.

• Solvabilité locative : un revenu médian disponible de 17 320 € et un taux de pauvreté de 40,8 % pèsent sur la régularité des paiements et sur la constitution des dossiers de location.
• Rendement brut affiché : les 8,8 % calculés reposent sur un loyer prédit, pas observé, et s'effondrent dès qu'on y intègre charges, fiscalité, vacance et travaux.
• Dépendance à un bassin extérieur : avec 0,55 emploi par actif occupé, la commune n'accueille pas la moitié des emplois nécessaires à ses propres résidents actifs.
• Trajectoire démographique : trente-deux ans séparent 1990 de 2022 pour un gain net de 244 habitants, et le sous-score démographie tombe à 20 sur 100.
• Angle mort de l'indicateur transport : le compteur de gares ne dit rien de la desserte quotidienne réellement disponible depuis l'adresse du bien.

Les risques naturels et technologiques ne figurent dans aucune des sources mobilisées ici. Ils se consultent bien par bien sur le portail Géorisques, à partir de l'adresse exacte, avant toute décision d'achat.

Deux communes limitrophes déjà analysées permettent de replacer ces chiffres dans leur environnement immédiat plutôt que de les lire isolément.

Cette page rassemble des indicateurs publics sur Garges-lès-Gonesse et propose une grille de lecture. Elle ne remplace ni l'analyse du bien lui-même, ni celle du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK organise la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix DVF agrège toutes les typologies : aucune distinction entre appartements et maisons n'est disponible à cette échelle. Le loyer ANIL est une prédiction économétrique et non un loyer observé ; la ligne « maison » relève d'une maille élargie établie sur 61 observations communales seulement, ce qui la rend nettement moins précise que la ligne « appartement ». Le compteur de gares BPE ne mesure pas l'accessibilité réelle. Enfin, aucune donnée de vacance locative ni de répartition du parc n'est disponible pour cette commune dans les sources retenues.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.