Gonesse : analyser la ville avant d'investir.

Le moteur automatique City Scorer version 1 attribue à Gonesse un score global de 68/100 et un verdict WATCH, avec une qualité de donnée de 100/100. Le détail des sous-scores explique la nuance : démographie 100, liquidité 90, demande locative 73, marché 70, économie 63, services 50, transport 20. Ce dernier chiffre ne décrit pas l'accessibilité de la commune, il reflète un compteur de gares de voyageurs à zéro dont le périmètre est détaillé plus bas.

L'écart le plus parlant se situe entre l'activité localisée et la situation des ménages. Avec 15 988 emplois dans la zone, 1 056 établissements et 590 créations d'entreprises en 2022, Gonesse fonctionne comme un pôle d'emploi. Dans le même temps, le taux de chômage atteint 13,73 %, le revenu médian disponible 20 810 € et le taux de pauvreté 28,9 %. Pour un investisseur, ces deux faits ne se compensent pas : ils désignent un marché où la sélection du dossier locataire compte autant que le choix du bien.

Les statistiques DVF de la DGFiP donnent un prix médian de 3 154 €/m² à Gonesse, calculé sur 943 ventes retenues au millésime 2026. Ce jeu de données agrège tous types de biens et ne propose aucune ventilation entre appartements et maisons. Le prix moyen, à 3 238 €/m², reste proche de la médiane, ce qui signale une distribution peu déformée par quelques transactions extrêmes.

Le rendement brut indicatif de 7,0 % tient au dénominateur plus qu'au numérateur : l'estimation de loyer appartement, 18,3 €/m², est la plus basse des cinq communes valdoisiennes de ce dossier, mais le prix médian, à 3 154 €/m², l'est bien davantage. Un chiffre construit ainsi ne dit rien de l'état du bien, du niveau de charges de copropriété ni du délai de relocation.

Le sous-score de demande locative calculé par le moteur City Scorer version 1 s'établit à 73/100, ce qui place Gonesse dans la catégorie élevée. Ce niveau s'appuie sur une population de 26 959 habitants en 2022, en progression de 2,37 % depuis 2016, et sur un parc d'équipements dense. Il ne préjuge pas de la capacité de paiement des candidats, que le revenu médian disponible et le taux de pauvreté invitent à examiner de près.

Gonesse localise 15 988 emplois pour 12 569 actifs et 10 844 actifs en emploi, soit 1,47 emploi par actif occupé. Le tissu productif compte 1 056 établissements et a enregistré 590 créations d'entreprises sur l'année de référence 2022. Le salaire net moyen en équivalent temps plein atteint 2 570 € par mois, un niveau qui contraste avec le revenu médian disponible des ménages résidents.

La coexistence d'un ratio emploi/actifs de 1,47 et d'un chômage de 13,73 % indique que les emplois implantés sur le territoire ne sont pas majoritairement occupés par des résidents. Pour l'investisseur, cela déplace la question : le vivier locatif dépend moins de l'activité locale que des flux d'actifs qui viennent y travailler ou en repartent.

La série longue INSEE issue du dossier complet millésime 2026 montre une progression continue jusqu'en 2011, une inflexion entre 2011 et 2016, puis une reprise sur la période récente. Le sous-score démographique du moteur automatique atteint 100/100.

La Base permanente des équipements INSEE, millésime 2024, recense zéro gare de voyageurs sur le territoire communal de Gonesse. Cet indicateur couvre uniquement les codes E107, E108 et E109, c'est-à-dire les gares de voyageurs implantées à l'intérieur des limites communales. Il exclut par construction les bus, les trams, le métro et le RER, et ne compte pas une gare située sur une commune voisine. Un compteur à zéro ne décrit donc pas le niveau de desserte réel.

L'accessibilité effective d'une adresse de Gonesse ne se lit dans aucune donnée mobilisée ici. Elle doit être établie adresse par adresse, en vérifiant les modes de transport réellement disponibles depuis le bien envisagé, avant toute hypothèse de loyer ou de profil locataire.

Aucune donnée de risque naturel n'est mobilisée sur cette page. Les points ci-dessous sont des risques d'investissement que les indicateurs retenus rendent visibles, et rien de plus.

• Rendement brut indicatif de 7,0 % construit sur un prix médian bas de 3 154 €/m² : le chiffre ne dit rien de l'état du bien, des charges de copropriété ni des travaux à engager
• Revenu médian disponible de 20 810 € et taux de pauvreté de 28,9 % : la capacité de paiement des candidats locataires se vérifie dossier par dossier, pas au niveau communal
• Taux de chômage de 13,73 % malgré 15 988 emplois localisés : le bassin d'emploi présent sur la commune ne bénéficie pas mécaniquement aux résidents
• Score transport de 20/100 issu d'un compteur de gares à zéro : cet angle mort tire le score global de 68/100 vers le bas sans décrire l'accessibilité réelle
• Sous-score services de 50/100 face à 112 équipements recensés dont un hôpital et un service d'urgences : l'écart entre le score et le comptage mérite une vérification directe

Les risques naturels et technologiques ne figurent dans aucune des sources utilisées ici. Avant tout engagement sur un bien de Gonesse, l'état des risques associé à la parcelle se consulte sur Géorisques, adresse par adresse.

Deux communes proches, déjà couvertes par le City Scorer, permettent de replacer le niveau de prix et le profil d'emploi de Gonesse dans son environnement immédiat.

Cette page rassemble des indicateurs publics sur Gonesse et les met en tension entre eux. Elle ne remplace ni l'analyse du bien lui-même, ni celle du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK structure la décision ; elle ne garantit aucun rendement, aucun financement ni aucun résultat d'investissement.

Le prix médian DVF agrège tous types de biens et ne distingue ni les appartements des maisons, ni les typologies. Le loyer ANIL est une prédiction économétrique et non un loyer constaté, et la valeur maisons de 18,0 €/m² est produite à l'échelle d'une maille élargie, donc moins fiable que la valeur communale des appartements. Le compteur de gares de la BPE ne mesure aucune accessibilité réelle. Enfin, le sous-score services de 50/100 coexiste avec 112 équipements recensés dont un hôpital : cet écart n'est pas expliqué par les données disponibles et interdit de traiter ce sous-score comme un jugement sur l'offre de services.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.