Goussainville : analyser la ville avant d'investir.

La série INSEE raconte une commune qui a fini sa croissance. Après un bond de 16 197 à 25 182 habitants entre 1968 et 1975, un repli marqué à 23 543 en 1982, puis une remontée progressive jusqu'à 31 129 en 2011, la population s'est arrêtée là. Elle affiche 30 948 habitants en 2016 et 30 952 en 2022, soit une variation de 0,01 % sur six ans. Le sous-score démographie du moteur v1 s'établit en conséquence à 40 sur 100.

Cette stabilité n'empêche pas le marché de fonctionner : 962 mutations ont été retenues pour un prix médian de 3 305 €/m², et le sous-score liquidité atteint 90 sur 100. Le score global de 64 sur 100 assorti d'un verdict WATCH et de la stratégie « nu » résulte d'un score automatique calculé sur données publiques, pas d'un avis émis sur une opération précise.

Le prix médian ressort à 3 305 €/m² tandis que le prix moyen atteint 3 559 €/m². Cet écart de 254 €/m², le plus marqué des communes traitées dans ce dossier, indique la présence de mutations nettement au-dessus du cœur de marché, qui tirent la moyenne sans déplacer la médiane. Pour un acheteur, cela signifie que le prix affiché d'un bien haut de gamme n'est pas représentatif du marché courant.

Le sous-score marché de 70 sur 100 reflète un rapport prix sur loyer correct, mais l'écart entre moyenne et médiane appelle une vigilance sur la comparaison des biens. Deux logements affichés au même prix au mètre carré peuvent relever de deux segments distincts de ce marché : la médiane communale ne remplace pas l'examen des mutations récentes du même type de bien et du même secteur.

Le moteur v1 évalue la demande locative à 65 sur 100, ce qui la situe au niveau élevé dans l'échelle utilisée ici. La particularité de Goussainville tient à ce que ce niveau ne s'appuie sur aucune croissance de population : le nombre d'habitants n'a pas bougé depuis 2011. La demande relève donc d'une recomposition des ménages déjà présents plutôt que d'un apport extérieur mesurable dans ces données.

Goussainville abrite 8 375 emplois pour 11 566 actifs occupés résidents, soit un ratio de 0,72, le moins déséquilibré des communes traitées dans ce dossier. Le taux de chômage s'établit à 14,24 % en 2022, le revenu médian disponible à 19 960 € et le taux de pauvreté à 31,8 %. Le salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein atteint 2 323 €.

Le rapport entre créations d'entreprises et stock d'établissements interroge la stabilité du tissu : deux tiers du stock équivalent au flux d'une seule année. Ces données ne disent rien de la survie des structures créées ni du volume d'emplois qu'elles portent, deux informations absentes des sources mobilisées ici.

La série longue alterne les phases avant de se figer. Le repli de 1 639 habitants entre 1975 et 1982 constitue le seul recul de grande ampleur de la série ; le suivant, entre 2011 et 2016, se limite à 181 habitants, et la population ne varie ensuite plus que de quatre unités jusqu'en 2022.

La Base permanente des équipements 2024 compte deux gares de voyageurs de niveau régional sur le territoire de Goussainville. Ce compteur est strictement délimité : il ne retient que les gares de voyageurs situées à l'intérieur des limites de la commune, laisse entièrement de côté bus, tramway, métro et RER, et n'intègre aucune gare voisine. Deux équipements recensés ne renseignent donc ni sur les fréquences, ni sur les destinations, ni sur le temps nécessaire pour rejoindre un lieu de travail.

La présence de deux équipements ferroviaires sur 11,42 km² ne garantit pas qu'un bien donné en soit à distance de marche. Cette vérification se fait à l'adresse, sur les plans et horaires en vigueur au moment du projet.

Les sources retenues ne contiennent aucune information sur les aléas naturels ou technologiques. Les éléments listés ici relèvent exclusivement du risque d'investissement tel que les statistiques publiques le laissent voir.

• Absence de moteur démographique : une population figée depuis 2011 ne crée pas mécaniquement de nouveaux besoins de logement, ce que traduit le sous-score démographie de 40 sur 100.
• Solvabilité locative : un revenu médian disponible de 19 960 € et un taux de pauvreté de 31,8 % encadrent le loyer réellement supportable.
• Dispersion des prix : 254 €/m² séparent le prix moyen du prix médian, ce qui rend une comparaison de biens hasardeuse sans examen des mutations du même segment.
• Grandes surfaces moins documentées : la prédiction ANIL T3 et plus repose sur 230 observations communales, contre 718 pour les petites surfaces.
• Angle mort de l'indicateur transport : deux gares recensées ne constituent pas une mesure de la desserte quotidienne offerte à un quartier précis.

Rien dans cette page ne permet d'affirmer ou d'écarter l'existence d'un aléa naturel sur la commune. Le portail Géorisques reste la vérification à mener, à l'échelle de la parcelle, en amont d'une offre d'achat.

Aucune commune limitrophe n'est encore couverte : les deux repères ci-dessous se situent à plus de sept kilomètres, ce qui invite à les lire comme des points de contexte et non comme des marchés équivalents.

Cette page décrit un territoire à partir de données publiques ; elle ne décrit aucun logement en particulier. L'analyse du bien, le montage du financement, le traitement fiscal, l'estimation des charges et l'examen de la situation personnelle de l'investisseur restent entièrement à mener. AETHELROCK aide à ordonner la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix DVF ne sépare pas les appartements des maisons : les 3 305 €/m² valent pour l'ensemble des mutations. Les loyers ANIL sont des prédictions économétriques et non des loyers constatés. Le compteur de gares BPE ne dit rien de l'accessibilité effective d'un quartier. Deux limites tiennent à Goussainville : les 962 ventes retenues constituent l'échantillon le plus réduit de ce dossier, ce qui fragilise la médiane par rapport à des communes deux fois plus liquides ; et l'écart de 254 €/m² entre moyenne et médiane révèle une hétérogénéité du parc que les données publiques ne permettent pas de décomposer.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.