Lagny-sur-Marne : analyser la ville avant d'investir.

Avec 4 032 €/m² de prix médian établis sur 1 616 mutations, Lagny-sur-Marne affiche un ticket d'entrée élevé pour la Seine-et-Marne, que le moteur automatique sanctionne par un sous-score de marché de 55 sur 100. Le prix moyen, 4 048 €/m², colle presque exactement à la médiane, ce qui indique un marché resserré, sans segment haut isolé. La contrepartie tient au rendement brut indicatif, qui tombe à 5,2 % avant charges, fiscalité, vacance, travaux et frais d'acquisition.

La commune est aussi étroitement contrainte dans l'espace : 21 433 habitants sur 5,78 km², soit 3 713 habitants par km². La croissance s'est presque arrêtée, avec 0,79 % entre 2016 et 2022, après une progression régulière depuis 15 743 habitants en 1968. Le tissu local est dense en services, avec 774 établissements, 99 équipements et 24 médecins généralistes recensés, mais le sous-score services plafonne à 50 sur 100 et le rapport emploi sur actifs occupés reste sous le seuil de 1, à 0,76.

Les statistiques DVF de la DGFiP retiennent 1 616 mutations pour Lagny-sur-Marne sur le millésime 2026, avec une médiane de 4 032 €/m² et un prix moyen de 4 048 €/m². L'écart de seize euros entre les deux valeurs est le signe d'une distribution serrée, où la médiane représente correctement le marché. Elle demeure toutefois une valeur agrégée qui ne sépare pas appartements et maisons.

Le rendement brut indicatif de 5,2 %, obtenu en divisant le loyer ANIL appartement annualisé par la médiane de vente, laisse peu de place aux imprévus. Il s'entend avant charges, fiscalité, vacance, travaux et frais d'acquisition, autrement dit avant tout ce qui viendra le réduire. Sur un marché à plus de 4 000 €/m², la marge d'erreur sur le loyer réellement pratiqué se paie plus cher qu'ailleurs.

Le sous-score de demande locative de 69 sur 100 place Lagny-sur-Marne dans la partie haute de l'échelle du moteur version 1. Ce niveau contraste avec le score global de 60, tiré vers le bas par un sous-score transport de 20. La densité de 3 713 habitants par km² sur 5,78 km² et la présence de 774 établissements composent un environnement urbain compact où la demande de logement s'exerce sur un foncier rare.

Lagny-sur-Marne concentre 774 établissements et 7 354 emplois pour 9 717 actifs occupés, soit un rapport de 0,76 qui reste sous le seuil du pôle d'emploi net tout en traduisant une activité locale substantielle rapportée à la superficie de la commune. Le moteur automatique note l'économie 67 sur 100.

Les 24 médecins généralistes et les 5 centres de santé recensés dans la Base permanente des équipements signalent une fonction de services étendue, sans qu'aucune donnée de cette page ne permette d'en mesurer le rayonnement au-delà des limites communales.

La progression de la population est continue sur toute la série INSEE, mais elle devient marginale sur la dernière période, ce que reflète un sous-score démographique de 60 sur 100.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, compte zéro gare de voyageurs sur le territoire de Lagny-sur-Marne. Cet indicateur ne relève que les gares de voyageurs physiquement situées à l'intérieur des limites de la commune. Il exclut mécaniquement les bus, les tramways, le métro et le RER, et il ne prend pas en compte une gare implantée sur une commune voisine, quelle que soit la distance. Un zéro dans cette colonne ne caractérise donc pas la desserte de la commune.

Ce zéro fixe le sous-score transport à 20 sur 100 et constitue le principal facteur de recul du score global à 60, alors que la demande locative est notée 69 et la liquidité 90. Aucune conclusion sur la facilité de déplacement depuis Lagny-sur-Marne ne peut être tirée de cette page : l'accessibilité effective se vérifie logement par logement.

Les vigilances ci-dessous découlent exclusivement des indicateurs présentés. Elles portent sur le niveau de prix, la construction du score et la qualité des sources, et ne disent rien de l'état du bâti ni du contexte physique du bien.

• Niveau de prix élevé, 4 032 €/m² médian, qui comprime le rendement brut indicatif à 5,2 % avant toute charge
• Score global de 60 sur 100 fortement dépendant d'un sous-score transport de 20 qui ne mesure pas l'accessibilité réelle
• Croissance démographique quasi nulle depuis 2016, à 0,79 %, dans une commune déjà dense sur 5,78 km²
• Prédiction de loyer maison fondée sur 123 observations communales, avec un intervalle de confiance de 12,6 à 22,5 €/m²
• Écart de plus de quatre euros au mètre carré entre les prédictions T1-T2 et T3 et plus, qui rend le choix de typologie déterminant

Les aléas naturels et technologiques n'entrent dans aucun des indicateurs mobilisés ci-dessus. Avant de s'engager sur un bien situé à Lagny-sur-Marne, la consultation de Géorisques à l'adresse exacte s'impose comme une étape distincte et non négociable.

Deux communes déjà couvertes par le City Scorer se trouvent à moins de cinq kilomètres, ce qui rend la mise en regard des indicateurs particulièrement pertinente.

Ce contenu réunit des indicateurs publics relatifs à Lagny-sur-Marne et la notation automatique du moteur City Scorer version 1. Il ne tient lieu ni d'analyse du bien, ni d'étude de financement, ni d'arbitrage fiscal, ni d'examen de la situation personnelle de l'acquéreur, qui restent des travaux distincts. AETHELROCK structure la décision sans garantir de rendement, de financement ou de résultat.

La médiane DVF de 4 032 €/m² agrège toutes les typologies de biens, limite d'autant plus sensible que le niveau de prix est élevé. Les loyers relèvent d'une prédiction économétrique ANIL et non de baux observés, celle du segment maison ne reposant que sur 123 observations communales, effectif trop faible pour fonder une hypothèse de recette. Le compteur de gares de la Base permanente des équipements, à zéro ici, ne décrit que l'absence d'un équipement dans les limites communales et ne mesure aucunement l'accessibilité. Enfin, la commune ne dispose d'aucune donnée de vacance locative ni de description du parc de logements dans les sources retenues.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.