Le Mée-sur-Seine : analyser la ville avant d'investir.

Le calcul est mécanique. Un loyer ANIL 2025 estimé à 16,8 €/m² pour l'ensemble des appartements, rapporté à une médiane DVF de 2 374 €/m², produit un rendement brut indicatif de 8,5 %, avant charges, fiscalité, vacance, travaux et frais d'acquisition. C'est le chiffre le plus élevé de ce dossier, et il découle d'abord du niveau de prix, le plus bas relevé ici, plutôt que d'un loyer particulièrement soutenu. Le moteur automatique traduit ce prix par un sous-score marché de 85/100.

Le reste des indicateurs va dans l'autre sens. La population passe de 21 217 habitants en 1999 à 19 527 en 2022, soit un recul de 5,89 % sur la seule période 2016-2022, ce qui vaut à la commune un sous-score démographie de 0/100. La commune localise 3 016 emplois pour 7 389 actifs occupés, un rapport de 0,41, le plus bas du dossier. Le revenu médian disponible atteint 21 060 €, le taux de pauvreté 26,0 % et le taux de chômage 16,59 %. Le sous-score de demande locative s'établit à 38/100 et celui de liquidité à 30/100, malgré 884 ventes retenues. Le verdict global est NO_GO à 50/100, avec une stratégie automatiquement recommandée d'attente.

Les statistiques DVF retiennent 884 mutations et en tirent une médiane de 2 374 €/m², pour un prix moyen de 2 491 €/m². Ce niveau, qui alimente un sous-score marché de 85/100 dans le moteur automatique, s'apprécie au regard d'une commune de 5,57 km² dont la densité atteint 3 508 habitants par km², la plus forte du dossier.

Un prix bas n'est pas une remise, c'est un prix d'équilibre. Ici, il accompagne un sous-score de liquidité de 30/100, ce qui signale une difficulté potentielle à ressortir du marché au moment voulu. Le rendement brut indicatif de 8,5 % doit donc se lire comme la contrepartie d'un risque de revente, non comme un avantage acquis.

Le moteur automatique retient 38/100 pour la demande locative, ce qui correspond au palier faible de l'échelle City Scorer. Ce niveau est cohérent avec le recul démographique constaté et avec un rapport de 0,41 emploi localisé par actif occupé.

Le Mée-sur-Seine localise 3 016 emplois pour 7 389 actifs occupés résidents. Le taux de chômage atteint 16,59 %, le revenu médian disponible 21 060 € et le taux de pauvreté 26,0 %, soit plus d'un habitant sur quatre. Le salaire net moyen en équivalent temps plein s'établit à 2 162 € par mois. La commune compte 326 établissements et enregistre 345 créations d'entreprises.

Ce niveau de revenu et de pauvreté fixe un plafond au loyer réellement encaissable, quelle que soit l'estimation économétrique retenue. C'est le paramètre le plus déterminant à confronter au terrain avant d'engager quoi que ce soit sur cette commune.

La commune a connu une expansion très rapide entre 1968 et 1990, puis s'est stabilisée avant de perdre des habitants sur la dernière période intercensitaire.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, compte 1 gare de voyageurs de niveau régional sur le territoire du Mée-sur-Seine. Cet indicateur se limite aux codes E107, E108 et E109 et ne retient que les gares situées sur la commune elle-même. Ni les bus, ni les tramways, ni le métro, ni le RER n'y figurent, et une gare implantée sur une commune limitrophe n'est jamais comptabilisée. Le sous-score transport ressort à 85/100.

Un sous-score transport de 85/100 coexiste ici avec un verdict global NO_GO, ce qui rappelle qu'un comptage d'équipement ne dit rien de l'usage. Le temps de trajet effectif depuis un logement précis se vérifie sur les plans et horaires en vigueur, jamais dans ce compteur.

Le rendement brut indicatif élevé se comprend en regardant les quatre indicateurs qui l'accompagnent. Aucun aléa naturel ou technologique n'entre dans le champ de cette page.

• Recul démographique : 21 217 habitants en 1999, 19 527 en 2022, avec une baisse de 5,89 % sur la seule période 2016-2022, ce qui vaut à la commune un sous-score démographie de 0/100.
• Fragilité sociale : un taux de pauvreté de 26,0 % et un revenu médian disponible de 21 060 € plafonnent la capacité de paiement des locataires comme celle des futurs acquéreurs.
• Liquidité : le sous-score de liquidité tombe à 30/100 malgré 884 ventes retenues, un signal de difficulté potentielle à la revente qu'il faut anticiper dès l'achat.
• Dépendance externe : 0,41 emploi localisé par actif occupé et un taux de chômage de 16,59 % placent l'essentiel du bassin de revenus hors de la commune.
• Écart entre verdict et rendement : le moteur classe la commune NO_GO à 50/100 alors que le rendement brut indicatif y est le plus élevé du dossier, une contradiction qui doit être arbitrée par une analyse de terrain, pas par le chiffre seul.

Les aléas naturels et technologiques sont absents des sources exploitées ici et ne peuvent donc être ni affirmés ni écartés. Une consultation de Géorisques, bien par bien et parcelle par parcelle, s'impose avant toute décision, indépendamment de ce que dit cette page.

Deux communes très proches, déjà couvertes par le City Scorer, permettent de voir si le décrochage constaté est local ou partagé par le secteur.

Cette lecture du Mée-sur-Seine repose exclusivement sur des données publiques agrégées à l'échelle communale. Elle n'évalue ni un bien, ni un immeuble, ni un plan de financement, ni un régime fiscal, ni la capacité d'un investisseur à supporter une vacance prolongée. AETHELROCK aide à poser la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix médian DVF confond appartements et maisons, ce qui est d'autant plus gênant sur une commune où le parc semble contrasté sans qu'aucune donnée ne permette de le décrire. Les loyers sont des prédictions économétriques ANIL 2025 et non des loyers constatés. Limite propre à cette commune : la prédiction du loyer des maisons est établie à l'échelle d'une maille élargie, sur 38 observations communales seulement, ce qui la rend nettement moins fiable que celle des appartements. Le compteur de gares de la BPE ne mesure pas l'accessibilité réelle et affiche ici 85/100 alors que le verdict global est NO_GO. Aucune donnée de vacance locative n'est disponible pour tester l'hypothèse de rendement.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.