Les Mureaux : analyser la ville avant d'investir.

La commune produit 12 515 emplois pour 11 601 actifs occupés, soit un rapport de 1,08 qui en fait un pôle d'emploi net, cas rare parmi les communes de cette taille. Le salaire net moyen en équivalent temps plein des postes localisés atteint 3 221 € par mois. Pourtant le revenu médian disponible des ménages résidents s'établit à 19 800 €, le taux de pauvreté à 30,1 % et le taux de chômage à 18,37 %. Les emplois présents sur le territoire ne sont donc pas, pour une large part, occupés par ceux qui y vivent.

Cette tension explique la forme du score automatique. Le moteur City Scorer version 1 note le marché 85/100 et la démographie 100/100, ce qui porte le total à 71/100, mais il ne descend qu'à 47/100 sur le volet économique et à 62/100 sur la demande locative. Le verdict global reste WATCH avec une stratégie recommandée en location nue. Le rendement affiché n'est pas une prime offerte : il rémunère un risque locatif que les indicateurs de revenu rendent explicite.

Les statistiques DVF retiennent 1 061 ventes sur la commune pour le millésime 2026 et fixent le prix médian à 2 468 €/m². Fait notable, le prix moyen, 2 508 €/m², s'écarte à peine de la médiane : le marché est homogène, sans queue de distribution haute qui viendrait fausser la lecture. Cette source agrège tous types de biens, sans distinction entre appartements et maisons.

Un rendement brut de cette hauteur se paie ailleurs que dans le prix d'achat. Avec 30,1 % de taux de pauvreté et 18,37 % de chômage, le risque d'impayé et de rotation locative pèse davantage sur le résultat réel que l'écart de quelques centaines d'euros au mètre carré à l'acquisition.

Le moteur automatique City Scorer version 1 situe la demande locative des Mureaux à 62/100, en dessous de communes yvelinoises plus chères. Ce niveau coexiste avec une population qui a progressé de 4,84 % entre 2016 et 2022, pour atteindre 34 151 habitants, la plus forte croissance récente de ce groupe de communes.

Avec 12 515 emplois dans la zone et 11 601 actifs occupés, Les Mureaux affiche un rapport de 1,08 et se classe donc parmi les communes qui importent de la main-d'œuvre. Le dossier complet INSEE, millésime 2026, année de référence 2022, recense 801 établissements et 614 créations d'entreprises. Le contraste porte sur les revenus : 3 221 € de salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein pour les postes localisés, 19 800 € de revenu médian disponible pour les ménages résidents.

Un investisseur ne peut pas lire ces deux chiffres comme un seul indicateur. La vitalité productive du territoire et le pouvoir d'achat de ses habitants divergent ici nettement, et c'est le second qui détermine la solvabilité d'un locataire.

Les séries historiques INSEE dessinent une trajectoire heurtée : forte poussée jusqu'en 1990, repli à deux reprises, puis reprise nette depuis 2011. Le sous-score démographique du moteur automatique atteint néanmoins 100/100, calculé sur la période récente.

La Base permanente des équipements INSEE 2024 recense une gare de voyageurs de niveau régional dans les limites communales des Mureaux. Cet indicateur, construit sur les codes E107, E108 et E109, ne retient que les gares de voyageurs implantées sur la commune elle-même. Il laisse hors champ les réseaux de bus, de tramway, de métro et de RER, ainsi que toute gare située sur un territoire voisin.

Ce compteur renseigne la présence d'un équipement, pas la qualité du service ni la distance qui sépare un logement de cet équipement. Sur un marché où l'écart de loyer entre petites et grandes surfaces atteint 4,2 €/m², cette distance mérite d'être mesurée au cas par cas.

Cette page ne mobilise aucune donnée de risque naturel. Les points listés ci-dessous se déduisent uniquement des indicateurs économiques, sociaux et de marché retenus.

• Taux de pauvreté de 30,1 % et taux de chômage de 18,37 %, deux facteurs directs de risque d'impayé
• Revenu médian disponible de 19 800 €, à confronter au loyer visé avant toute hypothèse de rendement
• Sous-score économique de 47/100 dans le moteur automatique version 1, malgré 12 515 emplois localisés
• Estimation ANIL des maisons construite sur 182 observations communales, la base la plus étroite des catégories disponibles ici
• Rendement brut indicatif de 7,9 % calculé hors charges, fiscalité, vacance, travaux et frais d'acquisition, donc non transposable en résultat net

Rien de ce qui précède ne concerne les aléas naturels ou technologiques : cette information relève de Géorisques et se consulte parcelle par parcelle, avant signature.

Deux repères publiés dans le même axe de la vallée permettent de mesurer l'écart de prix et de contexte social.

Cette page organise des indicateurs publics relatifs aux Mureaux pour éclairer une décision. Elle ne se substitue ni à l'examen du bien, ni au montage du financement, ni à l'analyse de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AethelRock ne garantit aucun rendement ni aucun financement.

Le prix médian DVF ne sépare pas les typologies ni les surfaces. Le loyer ANIL 2025 est une prédiction économétrique, produite à partir d'annonces, et non un loyer réellement encaissé. Le compteur de gares de la Base permanente des équipements se limite aux gares de voyageurs situées sur la commune et ne dit rien de l'accessibilité effective. S'ajoute une limite propre aux Mureaux : la prédiction de loyer des maisons repose sur 182 observations communales, un socle nettement plus étroit que les 2 249 observations disponibles pour les appartements, ce qui fragilise toute lecture du segment maison.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.