Les Ulis : analyser la ville avant d'investir.

Le rapport entre emplois localisés et actifs occupés résidents atteint 1,50 aux Ulis, soit 15 731 emplois pour 10 492 actifs en emploi. Le salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein y est de 3 617 €, le plus élevé de ce lot. Ces deux chiffres décrivent un territoire qui accueille chaque jour bien plus d'emplois qu'il n'héberge de travailleurs, et des emplois plutôt bien rémunérés. Le revenu médian disponible des ménages résidents, lui, s'établit à 21 930 €, avec un taux de pauvreté de 25,1 %. Les personnes qui occupent ces postes n'habitent donc pas majoritairement la commune.

Le score automatique de 69/100 mérite une explication. Le moteur City Scorer version 1, exécuté le 18 juillet 2026, note la démographie 100/100, le marché 85/100 et la liquidité 90/100. Le sous-score transport, lui, tombe à 20/100 parce que la Base permanente des équipements ne recense aucune gare de voyageurs dans le périmètre communal. Cet indicateur ne dit rien des autres modes de déplacement, qu'il exclut par construction. Le verdict WATCH résulte donc en partie d'une mesure très partielle de l'accessibilité.

Le prix médian DVF s'établit à 2 483 €/m² et le prix moyen à 2 710 €/m², sur 1 094 ventes retenues au millésime 2026. Ce niveau de prix est presque identique à celui d'Étampes, alors que Les Ulis concentre une fois et demie plus d'emplois que d'actifs occupés. Le loyer estimé pour un appartement toutes tailles atteint en revanche 17,5 €/m², nettement au-dessus, ce qui produit un rendement brut indicatif de 8,4 %.

Le sous-score marché de 85/100 récompense un rapport loyer sur prix favorable, mais ce rapport dépend d'une prédiction de loyer, pas de baux signés. Sur une commune où le parc est majoritairement collectif au vu de la densité de 4 726 habitants au km², le niveau des charges de copropriété et l'état énergétique du bien peuvent absorber une part importante de l'écart apparent.

Le sous-score de demande locative ressort à 71/100, le plus haut de ce lot, ce qui correspond à un niveau élevé. La configuration des Ulis en explique la logique : 15 731 emplois sont localisés sur la commune, dont une partie occupée par des personnes résidant ailleurs. Cette population de travailleurs constitue un vivier locatif potentiel, sans qu'aucune donnée mobilisée ici ne permette de le quantifier.

Avec 15 731 emplois pour 12 105 actifs et 10 492 actifs en emploi, Les Ulis affiche un indicateur emploi/actifs occupés de 1,50. Le salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein atteint 3 617 €. Le tissu recense 759 établissements et 476 créations d'entreprises en 2022, pour un taux de chômage de 13,32 %.

L'écart entre 3 617 € de salaire moyen versé sur le territoire et 21 930 € de revenu médian disponible des ménages résidents est le fait le plus structurant. Il indique que la valeur produite sur la commune bénéficie largement à des ménages qui n'y résident pas, et que le taux de pauvreté local de 25,1 % coexiste avec un tissu d'emplois qualifiés.

La série INSEE disponible démarre en 1975 avec 20 316 habitants, culmine à 28 256 en 1982, puis décline pendant près de trente ans jusqu'à 24 641 habitants en 2011. Le mouvement s'inverse ensuite, avec 25 633 habitants en 2022 et une progression de 3,08 % sur 2016-2022.

La Base permanente des équipements INSEE, millésime 2024, ne recense aucune gare de voyageurs sur le territoire des Ulis. Ce compteur, construit sur les codes E107, E108 et E109, ne dénombre que les gares de voyageurs implantées dans le périmètre communal. Il exclut par construction les bus, les tramways, le métro et le RER, et il ne comptabilise pas une gare située sur une commune voisine, même limitrophe. Un compteur à zéro décrit donc l'absence d'un type d'équipement précis, et rien de plus.

Le sous-score transport de 20/100 attribué par le moteur reflète ce seul comptage, et c'est ce sous-score qui pèse le plus sur le score global de 69/100. En déduire que la commune serait mal desservie serait une erreur de lecture : l'accessibilité réellement offerte à un logement ne figure dans aucune donnée mobilisée ici et se vérifie adresse par adresse.

Aucune source retenue pour cette page ne porte sur les risques naturels. Les éléments listés ci-dessous relèvent des risques d'investissement identifiables dans les données économiques, démographiques et de marché.

• Le sous-score transport de 20/100 pèse fortement sur le score global alors qu'il ne mesure qu'un comptage de gares : ce chiffre ne doit être utilisé ni comme argument négatif, ni comme argument positif
• Taux de pauvreté de 25,1 % et revenu médian disponible de 21 930 € malgré un salaire versé sur place de 3 617 € par mois : la solvabilité des locataires ne se déduit pas du dynamisme économique du territoire
• Dépendance à un bassin d'emplois concentré : 15 731 emplois sur 5,48 km², une base d'activité dont le brief ne détaille pas la composition sectorielle
• Le loyer estimé pour les maisons repose sur une maille élargie, avec 32 observations communales seulement : il ne peut servir de repère fiable pour ce segment
• Prix médian DVF calculé tous types de biens confondus : la référence de 2 483 €/m² n'est pas transposable telle quelle à un bien précis

Sur le volet naturel, cette page ne fournit aucune information et n'en tire aucune conclusion. La consultation de Géorisques pour l'adresse exacte du bien reste le seul moyen de traiter cette question.

Deux communes du plateau essonnien déjà couvertes permettent d'apprécier si le ratio emploi/actifs et le niveau de prix des Ulis constituent une singularité locale.

Ce document réunit des indicateurs publics relatifs aux Ulis. Il n'analyse ni un bien, ni un montage de financement, ni une situation fiscale, ni la situation personnelle de celui qui envisage d'investir, autant d'étapes qui restent entières. AETHELROCK aide à structurer la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix médian DVF ne sépare pas les appartements des maisons. Les loyers cités sont des prédictions économétriques ANIL 2025, assorties d'intervalles de confiance, et non des loyers constatés. Le compteur de gares de la BPE ne mesure pas l'accessibilité réelle. Limite propre aux Ulis : ce compteur est ici à zéro, ce qui abaisse le sous-score transport à 20/100 et donc le score global, alors même que l'indicateur ne couvre qu'un type d'équipement et ignore tous les autres modes. Le loyer maison, estimé sur une maille élargie à partir de 32 observations communales, est par ailleurs trop fragile pour être exploité. La série démographique commence en 1975, sans valeur pour 1968. La vacance locative, elle, reste hors du périmètre des données réunies ici.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.