Mitry-Mory : analyser la ville avant d'investir.

Avec 9 787 emplois localisés et 8 841 actifs occupés résidents, Mitry-Mory affiche un rapport de 1,11, celui d'un pôle d'emploi net. La commune compte 699 établissements et enregistre 362 créations d'entreprises. Le salaire net moyen en équivalent temps plein y atteint 2 564 € par mois, le montant le plus élevé des cinq communes de ce dossier. Ces signaux d'activité coexistent avec un taux de chômage de 12,16 % et un taux de pauvreté de 16,3 % chez les résidents, un écart que les données communales décrivent sans l'expliquer.

Le marché prolonge cette tension. La médiane DVF s'établit à 3 464 €/m² sur 959 ventes retenues, avec un prix moyen de 3 593 €/m². Confrontée à une estimation de loyer ANIL 2025 de 17,4 €/m² pour l'ensemble des appartements, cette médiane donne un rendement brut indicatif de 6,0 %, hors charges, fiscalité, vacance, travaux et frais d'acquisition. La démographie progresse sans à-coup depuis 1982 : 12 731 habitants alors, 16 869 en 1999, 20 393 en 2022. Le moteur automatique retient un score global de 74/100 et un verdict WATCH, avec un sous-score économique de 67/100 qui traduit précisément l'écart entre l'activité et la situation des ménages.

Les statistiques DVF retiennent 959 mutations sur la commune, un volume plus modeste que sur d'autres communes du secteur, et en déduisent une médiane de 3 464 €/m² pour un prix moyen de 3 593 €/m². Comme partout dans ce jeu de données, la médiane mêle appartements et maisons sans ventilation possible par typologie.

Avec 959 ventes, l'échantillon reste plus étroit que sur d'autres communes analysées, ce qui rend la médiane plus sensible à la composition des transactions d'une année sur l'autre. Un vendeur pressé y trouve moins de comparables, un acquéreur moins de repères pour négocier.

Le moteur automatique place la demande locative à 74/100, dans le palier élevé de l'échelle City Scorer. La présence de 9 787 emplois localisés constitue ici une source de demande interne, hypothèse que le score n'établit pas et que seule une étude de terrain permettrait de confirmer.

Le solde entre les 9 787 emplois localisés et les 8 841 actifs occupés résidents fait de Mitry-Mory un importateur net d'actifs. La commune enregistre 362 créations d'entreprises pour 699 établissements. Le revenu médian disponible des ménages s'établit néanmoins à 25 450 €, et le taux de pauvreté à 16,3 %.

Les statistiques disponibles ne disent pas qui occupe ces emplois, résidents ou navetteurs venus d'ailleurs. Cette question est décisive pour anticiper la demande locative locale et ne peut se trancher qu'en dehors des données mobilisées ici.

Après un repli entre 1975 et 1982, la population de Mitry-Mory augmente à chaque recensement depuis quarante ans, sans accélération brutale ni décrochage.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, dénombre 2 gares de voyageurs sur le territoire de Mitry-Mory, toutes deux de niveau régional. C'est le compteur le plus élevé de ce dossier. L'indicateur porte sur les seuls codes E107, E108 et E109 et ne recense que les gares implantées dans les limites communales, à l'exclusion des bus, tramways, métro et RER. Le sous-score transport ressort à 85/100.

Sur un territoire de 29,87 km² à faible densité, la présence de deux gares ne renseigne ni sur leur distance à un logement donné, ni sur les fréquences proposées. Le trajet réel entre une adresse et le premier point d'accès au réseau demande une vérification cartographique bien par bien.

Quatre points ressortent des données mobilisées, tous d'ordre économique ou méthodologique. Aucune donnée sur les aléas naturels ou technologiques n'est traitée dans cette page.

• Fragilité des ménages : 16,3 % de taux de pauvreté et 12,16 % de chômage pèsent sur la solvabilité locative, malgré la présence d'emplois sur le territoire.
• Revenu médian de 25 450 € : ce niveau contraint le prix de sortie à la revente autant que le loyer atteignable.
• Échantillon de 959 ventes : la médiane DVF repose sur un volume de mutations plus étroit que celui d'autres communes du secteur, ce qui affaiblit la précision du repère de prix.
• Écart entre activité et ménages : le rapport emploi sur actif de 1,11 ne se traduit pas dans le revenu des habitants, une déconnexion que les sources communales n'expliquent pas.

Aucun aléa naturel ou technologique n'entre dans le périmètre de cette lecture. Une interrogation de Géorisques sur la parcelle visée est donc indispensable avant tout compromis, ce document ne pouvant se substituer à cette vérification.

Le profil de pôle d'emploi net se comprend mieux confronté à des communes voisines du nord-est francilien couvertes par le City Scorer.

Ce document rassemble des indicateurs publics pour établir un repère de lecture sur Mitry-Mory. Il ne dit rien de la qualité d'un bien précis, de son diagnostic technique, du montage de crédit envisagé, de la fiscalité applicable ni de la situation patrimoniale de celui qui décide. AETHELROCK organise l'analyse et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

La médiane DVF ne distingue ni les appartements des maisons, ni les états de bien. Les loyers proviennent d'une prédiction économétrique ANIL 2025, jamais d'un relevé de loyers signés, avec un intervalle allant de 14,9 à 20,2 €/m² pour les appartements. Le compteur de gares de la BPE ne mesure pas l'accessibilité réelle depuis une adresse. Limite propre à cette commune : les 959 ventes retenues forment un échantillon plus étroit que celui de la plupart des communes voisines analysées ici, et les statistiques ne permettent pas de savoir si les 9 787 emplois localisés sont occupés par des résidents. Aucune donnée de vacance locative n'est disponible.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.