Montereau-Fault-Yonne : analyser la ville avant d'investir.

Le rapport entre emplois et actifs occupés, 1,35, distingue nettement Montereau-Fault-Yonne : 8 922 emplois pour 6 599 actifs en emploi et 8 273 actifs au total. Le seuil de 1, au-delà duquel une commune devient un pôle d'emploi net, est franchi assez largement. Cette concentration d'activité s'appuie sur 606 établissements et se double d'un niveau d'équipement inhabituel, 113 équipements recensés dont un hôpital, un service d'urgences, huit centres de santé, quatre collèges et deux lycées. Le moteur automatique note pourtant l'économie 48 sur 100.

La raison tient aux indicateurs sociaux. Le taux de pauvreté atteint 38,0 %, le chômage 20,24 % et le revenu médian disponible se limite à 18 230 €, alors que le salaire net moyen en équivalent temps plein versé sur le territoire s'établit à 2 566 €. Les emplois existent, mais ne bénéficient pas majoritairement aux résidents. La trajectoire démographique raconte la même histoire en creux : 21 568 habitants en 1975, un recul continu jusqu'à 16 573 en 2011, puis un retournement rapide vers 19 361 en 2016 et 21 840 en 2022, soit 12,80 % de croissance entre 2016 et 2022.

La médiane DVF s'établit exactement à 2 000 €/m² sur le millésime 2026, pour un prix moyen de 2 066 €/m². Le niveau de prix vaut à la commune un sous-score de marché de 85 sur 100 dans le moteur version 1. L'échantillon repose toutefois sur 768 mutations, un volume modeste qui rend la médiane plus sensible à la composition des biens vendus qu'un échantillon de plus d'un millier de ventes. La source ne distingue pas appartements et maisons.

Le rendement brut indicatif atteint 8,5 % en rapportant la prédiction ANIL appartement à la médiane de vente. C'est le chiffre le plus spectaculaire de cette page et le plus exposé au contresens. Il exclut les charges, la fiscalité, la vacance, les travaux et les frais d'acquisition, il repose sur un loyer prédit et non observé, et il s'exprime dans une commune où 38 % des habitants vivent sous le seuil de pauvreté. Un niveau de prix bas rémunère un risque, il ne l'annule pas.

Le moteur City Scorer version 1 place la demande locative à 63 sur 100, dans la fourchette modérée, alors même que la commune concentre 8 922 emplois. Ce décalage rappelle qu'un pôle d'emploi n'est pas mécaniquement un marché locatif tendu, notamment lorsque la population active locale est frappée par un chômage de 20,24 %.

Montereau-Fault-Yonne fonctionne comme un centre d'emploi de son secteur, avec un rapport de 1,35 entre emplois et actifs occupés pour 21 840 habitants. Le moteur automatique note néanmoins l'économie 48 sur 100, la contribution négative venant entièrement des indicateurs de revenus et de chômage.

L'écart entre un salaire moyen local de 2 566 € et un revenu médian de 18 230 € par unité de consommation confirme que les emplois offerts sur le territoire ne sont pas majoritairement occupés par ses résidents. Ce point conditionne toute hypothèse de loyer encaissable.

La série INSEE fait apparaître une décroissance longue puis une reprise rapide sur la dernière décennie, seule phase que le sous-score démographique de 100 sur 100 valorise.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, dénombre une gare de voyageurs de niveau régional dans les limites de Montereau-Fault-Yonne. Ce compteur ne prend en considération que les gares de voyageurs implantées sur le territoire communal. Il laisse de côté, par construction, les bus, les tramways, le métro et le RER, ainsi que toute gare située sur une commune limitrophe.

Une gare classée au niveau régional dans la nomenclature des équipements ne préjuge ni du nombre de circulations quotidiennes, ni de la durée d'un trajet vers un pôle donné. Ces éléments sortent entièrement du périmètre de cette page et se contrôlent au cas par cas, à partir de l'adresse exacte du bien.

Les points suivants se déduisent directement des indicateurs présentés. Ils concernent la solvabilité, la liquidité du marché et la lecture du rendement affiché, à l'exclusion de toute considération sur l'état du bien ou son environnement physique.

• Base sociale très fragile : 38,0 % de taux de pauvreté, 20,24 % de chômage et un revenu médian disponible de 18 230 €
• Rendement brut indicatif de 8,5 % qui rémunère un risque et ne constitue en aucun cas un résultat attendu, toutes charges restant à déduire
• Volume de 768 mutations seulement, à confronter au sous-score de liquidité de 90 sur 100 que le moteur attribue par ailleurs
• Retournement démographique récent qui succède à un recul continu entre 1975 et 2011, sans garantie de poursuite
• Pôle d'emploi dont les postes ne bénéficient pas majoritairement aux résidents, comme l'indique l'écart entre salaire local et revenu médian

Rien dans cette page ne traite des aléas naturels ou technologiques, qui n'y sont pas documentés. Une interrogation de Géorisques sur l'adresse précise du bien est requise avant toute offre, quel que soit l'attrait apparent du niveau de prix.

Aucune commune déjà couverte par le City Scorer ne se trouve à proximité immédiate, la plus proche étant à 28,3 kilomètres, ce qui limite la portée de la comparaison.

Cette fiche compile des indicateurs publics sur Montereau-Fault-Yonne et le score attribué par le moteur automatique City Scorer version 1. Elle ne remplace ni l'étude du bien, ni le montage du financement, ni l'analyse fiscale, ni la prise en compte de la situation personnelle et des objectifs de l'acquéreur. AETHELROCK aide à structurer une décision et ne garantit aucun rendement, aucun financement, aucun résultat.

Le prix médian DVF ne sépare pas les appartements des maisons et repose ici sur 768 mutations seulement, un effectif qui reste modeste pour une commune de plus de vingt mille habitants. Les loyers proviennent d'une prédiction économétrique ANIL, non d'observations de baux, avec des intervalles de confiance qui descendent jusqu'à 9,7 €/m² sur le segment maison. Le compteur de gares de la Base permanente des équipements ne mesure que la présence d'un équipement dans les limites communales. Aucune donnée de vacance locative, ni aucune information sur la structure du parc de logements, n'est disponible pour la commune dans les sources retenues.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.