Montmorency : analyser la ville avant d'investir.

Le moteur automatique City Scorer version 1 attribue à Montmorency 62/100 et un verdict WATCH. Le détail est instructif : liquidité 90, démographie 80, économie 75, demande locative 72, marché 55, services 40, transport 20. Ce score global n'est pas un jugement de valeur sur la commune ; c'est une moyenne pondérée calculée sur données publiques, et deux composantes structurellement basses la tirent vers le bas alors que les indicateurs de revenus figurent parmi les meilleurs du dossier.

Pour un investisseur, la tension à traiter est celle du rendement. Le prix médian de 4 253 €/m² est le plus élevé des cinq communes, tandis que l'estimation ANIL du loyer appartement, 19,8 €/m², est identique à celle de Sannois où le prix médian est inférieur de 385 €/m². Le rendement brut indicatif tombe mécaniquement à 5,6 %, le plus bas du dossier. Acheter ici ne relève donc pas de la même logique qu'un arbitrage centré sur le rendement locatif.

Les statistiques DVF de la DGFiP donnent un prix médian de 4 253 €/m² à Montmorency, calculé sur 1 534 ventes retenues au millésime 2026, tous types de biens confondus. Le prix moyen atteint 4 386 €/m². Le volume de transactions soutient un sous-score de liquidité de 90/100, mais le sous-score de marché reste à 55/100, précisément parce que ce niveau de prix se confronte à un loyer estimé qui ne suit pas.

L'intervalle de confiance de l'estimation appartement, de 16,2 à 24,3 €/m², couvre une amplitude de 8,1 €/m². Rapporté à un prix d'acquisition de 4 253 €/m², cet écart déplace le rendement brut indicatif dans des proportions considérables selon l'hypothèse retenue. Bâtir un plan de financement sur la valeur centrale seule reviendrait à ignorer cette dispersion.

Le sous-score de demande locative s'établit à 72/100. Il s'inscrit dans un contexte où le revenu médian disponible atteint 32 380 €, le taux de pauvreté descend à 11,9 % et le chômage à 9,94 %, les trois meilleurs indicateurs de solvabilité du dossier. En contrepartie, la commune ne localise que 4 437 emplois pour 9 260 actifs occupés, soit 0,48 emploi par actif : la demande ne provient pas d'un pôle d'activité local.

Montmorency localise 4 437 emplois pour 9 260 actifs en emploi et compte 509 établissements, avec 417 créations d'entreprises en 2022. Le salaire net moyen en équivalent temps plein des emplois implantés sur la commune atteint 2 637 € par mois. Le sous-score économique de 75/100 attribué par le moteur repose donc davantage sur la situation des ménages que sur le volume d'activité.

Un investisseur qui lit le sous-score économique de 75/100 comme un signal d'activité locale se tromperait de grandeur : ce que les données décrivent, ce sont des ménages aisés résidant sur la commune, pas un appareil productif. La conséquence pratique est que la demande locative se recrute hors du territoire.

La série INSEE du dossier complet millésime 2026 fait apparaître une population qui oscille entre 20 599 et 21 677 habitants depuis 1975, avec trois reculs d'un recensement à l'autre. C'est la seule commune du dossier dont la trajectoire longue n'est pas monotone, ce qui explique un sous-score démographique de 80/100.

La Base permanente des équipements INSEE, millésime 2024, ne recense aucune gare de voyageurs sur le territoire de Montmorency. Cet indicateur ne couvre que les codes E107, E108 et E109, c'est-à-dire les gares de voyageurs implantées dans les limites de la commune. Il ne prend en compte ni les bus, ni les trams, ni le métro, ni le RER, et ne comptabilise pas une gare située sur une commune voisine. Un compteur à zéro ne permet donc aucune conclusion sur le niveau de desserte de Montmorency.

Ce zéro pèse pour beaucoup dans l'écart entre le score global de 62/100 et le niveau des autres indicateurs de la commune. Il ne décrit aucune réalité de déplacement : celle-ci se constate depuis l'adresse du bien envisagé, mode par mode, avant d'en tirer la moindre hypothèse de loyer ou de profil de locataire.

Cette page n'exploite aucune donnée de risque naturel. Les points ci-dessous portent exclusivement sur les risques d'investissement que les chiffres retenus permettent de formuler.

• Rendement brut indicatif de 5,6 %, le plus bas du dossier, sur le prix médian le plus élevé, 4 253 €/m² : la marge d'absorption d'un imprévu de travaux ou de vacance est réduite
• Intervalle de confiance du loyer appartement large, de 16,2 à 24,3 €/m² : l'hypothèse de loyer retenue change substantiellement l'équilibre d'une opération
• Sous-score services de 40/100 avec 73 équipements recensés, dont 2 écoles maternelles et 4 élémentaires : le parc scolaire du premier degré est le plus restreint des cinq communes du lot
• Trajectoire démographique non monotone, avec des reculs constatés en 1982, 1999 et 2011 : aucune croissance de la demande ne peut être postulée à partir de cette série
• Score transport à 20/100 issu d'un comptage nul de gares : cet angle mort explique une part importante du score global sans rien dire de l'accessibilité

Les risques naturels et technologiques ne sont couverts par aucune source de cette page. Pour un bien situé à Montmorency, l'état des risques se consulte parcelle par parcelle sur Géorisques, avant que le prix ne soit arrêté.

Deux communes du secteur, déjà couvertes par le City Scorer, permettent de mesurer si l'écart de prix constaté à Montmorency relève d'un positionnement local ou d'une échelle plus large.

Cette page rassemble des indicateurs publics sur Montmorency et explicite leurs contradictions apparentes. Elle ne se substitue ni à l'examen du bien, ni à l'étude du financement, ni à l'analyse fiscale, ni au chiffrage des charges, ni à la prise en compte de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK aide à cadrer la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix médian DVF de 4 253 €/m² agrège tous types de biens et ne permet aucune lecture par typologie, alors même que la structure du parc est déterminante à ce niveau de prix. Le loyer ANIL est une prédiction économétrique et non un loyer constaté, avec ici l'intervalle de confiance le plus large du dossier pour les appartements, de 16,2 à 24,3 €/m², et une estimation maisons appuyée sur 127 observations communales seulement. Le compteur de gares de la BPE, à zéro, ne mesure pas l'accessibilité réelle et ne justifie aucune conclusion sur la desserte. Enfin, la série démographique comporte trois reculs intercensitaires alors que le sous-score démographique atteint 80/100 : cette discordance interdit de lire ce sous-score comme un indicateur de croissance.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.