Neuilly-sur-Seine : analyser la ville avant d'investir.

Le moteur automatique du City Scorer, table commune_city_scores_auto en version 1, calculée le 18 juillet 2026, attribue 48 points sur 100 à Neuilly-sur-Seine, un verdict NO_GO et « attendre » comme stratégie recommandée. Le détail des sous-scores éclaire ce résultat, avec une économie à 95, une liquidité à 90 et une demande locative à 69, face à un marché noté 10 et une démographie notée 0. Le contexte de verdict enregistré porte le code DEMAND_OK_MARKET_EXPENSIVE, autrement dit la demande tient et le prix d'entrée, lui, ne suit pas.

Ce score est un calcul automatique sur données publiques, pas un avis. Il sert de cadrage et se confronte ensuite au bien réel. Le rapport entre loyer estimé et prix observé va dans le même sens, puisque 34,1 €/m² d'estimation ANIL 2025 pour les appartements face à 10 989 €/m² de médiane DVF donnent un rendement brut indicatif de 3,7 %, avant charges, fiscalité, vacance, travaux et frais d'acquisition.

La médiane DVF ressort à 10 989 €/m² pour un prix moyen de 11 026 €/m², calculée sur 4 796 ventes retenues au millésime 2026. Ce volume nourrit correctement la médiane, mais il agrège tous les types de biens, aucune ventilation entre appartements et maisons n'étant disponible dans cette source.

Le sous-score marché du moteur automatique tombe à 10 sur 100 quand la liquidité est notée 90. Les biens se vendent donc, mais le prix d'acquisition absorbe l'essentiel du rendement possible. Sur ce niveau de valeur au mètre carré, quelques centaines d'euros négociés à l'achat déplacent l'équilibre d'une opération bien plus qu'une variation de loyer.

Le sous-score de demande locative atteint 69 sur 100, ce qui place Neuilly-sur-Seine dans la catégorie élevée du barème. C'est exactement cette combinaison qui fait l'intérêt de la page, le verdict NO_GO ne traduisant pas une absence de locataires mais un niveau de prix que le moteur juge disproportionné au regard du loyer estimé.

L'indicateur emploi rapporté aux actifs occupés s'établit à 2,02, soit deux emplois localisés sur la commune pour un actif en emploi qui y réside. Le tissu compte 4 941 établissements et 2 403 créations d'entreprises sur l'année de référence 2022, avec un taux de chômage de 8,47 %.

Cette densité d'emploi soutient la demande mesurée par le moteur, mais elle n'abaisse évidemment pas le prix d'acquisition. La question posée ici n'est donc pas celle du remplissage, elle est celle du capital immobilisé pour obtenir ce remplissage.

La série longue de l'INSEE décrit un recul de fond. De 70 995 habitants en 1968, la commune descend à 59 848 en 1999, remonte à 61 797 en 2011, puis redescend à 59 200 en 2022. Le sous-score démographique du moteur automatique est de 0 sur 100.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, recense zéro gare de voyageurs sur le territoire communal de Neuilly-sur-Seine, ce qui donne un sous-score transport de 20 sur 100. Ce compteur ne retient que les gares de voyageurs implantées dans les limites de la commune. Il exclut par construction le métro, le tramway, le RER et les bus, et il ne compte pas davantage une gare située sur une commune limitrophe.

Un compteur à zéro ne dit donc rien de l'accessibilité réelle. Pour une commune de 16 017 habitants au kilomètre carré, la lecture honnête consiste à traiter ce 20 sur 100 comme une lacune de mesure et non comme un constat de desserte. L'accessibilité doit être vérifiée adresse par adresse et mode par mode avant toute décision.

Aucune donnée de risque naturel n'entre dans cette page. Les points listés ci-dessous sont ceux que les données publiques retenues rendent réellement lisibles, et ils concernent l'équilibre économique de l'opération.

• Niveau de prix, avec 10 989 €/m² médians pour un loyer estimé à 34,1 €/m², soit 3,7 % de rendement brut indicatif avant toute charge.
• Trajectoire de population, en recul de 70 995 à 59 200 habitants entre 1968 et 2022, et de 2,28 % sur la seule période 2016-2022.
• Écart interne au score, avec une demande locative à 69 et une liquidité à 90 contre un marché noté 10, d'où le verdict global NO_GO.
• Angle mort du transport, le sous-score de 20 sur 100 découlant d'un compteur de gares et non d'une mesure d'accessibilité.
• Capital immobilisé, un prix moyen de 11 026 €/m² impliquant un apport et un montant financé d'un tout autre ordre que sur des communes moins chères.

Les risques naturels et technologiques ne sont pas traités ici, faute de données dans les sources retenues. Ils se consultent bien par bien sur Géorisques, en saisissant l'adresse exacte, avant toute offre.

Deux voisines immédiates permettent de tester si le niveau de prix observé ici relève de la commune elle-même ou du secteur.

Cette page rassemble des indicateurs publics sur Neuilly-sur-Seine et un score calculé automatiquement. Elle ne remplace ni l'analyse du bien visé, ni celle du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'acquéreur. AETHELROCK organise la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat d'investissement.

Le prix médian DVF de 10 989 €/m² agrège tous les types de biens, aucune ventilation entre appartements et maisons n'étant disponible dans cette source. Les loyers cités sont des prédictions économétriques de l'ANIL et non des loyers constatés, celle des maisons étant établie sur une maille élargie à partir de 24 observations communales seulement. Le compteur de gares de la BPE ne mesure pas l'accessibilité réelle de la commune, ce qui rend son sous-score transport de 20 sur 100 ininterprétable en l'état. Aucune donnée de vacance locative ni de répartition du parc de logements n'entre dans cette page.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.