Sannois : analyser la ville avant d'investir.

Le moteur automatique City Scorer version 1 place Sannois à 64/100 avec un verdict WATCH. Le profil des sous-scores est net : transport 85, liquidité 90, demande locative 67, économie 60, démographie 60, marché 55, services 50. Le point faible relatif du score n'est donc ni l'accès ferroviaire ni la profondeur du marché, mais la dynamique démographique et le niveau de prix rapporté au loyer estimé.

La série longue éclaire ce sous-score démographique de 60/100. Sannois est passée de 19 060 habitants en 1968 à 25 229 en 1990, une progression rapide, puis la courbe s'est aplatie : 25 349 en 1999, 26 707 en 2011, 26 537 en 2016, 26 772 en 2022. Sur trente-deux ans, le gain démographique reste modeste, ce qui est cohérent avec une commune de 4,77 km² déjà largement construite. Pour l'investisseur, cela signifie qu'un pari sur la croissance du nombre de ménages n'est pas soutenu par les données.

Avec 1 648 ventes retenues au millésime 2026, la médiane DVF de Sannois repose sur l'un des échantillons les plus fournis du dossier, ce qui explique un sous-score de liquidité de 90/100. Le prix médian atteint 3 868 €/m² et le prix moyen 4 014 €/m², tous types de biens confondus : le jeu de données ne propose aucune ventilation entre appartements et maisons.

Le sous-score de marché de 55/100 traduit un rapport prix/loyer moins favorable qu'à première vue : à 3 868 €/m² pour une estimation de loyer appartement de 19,8 €/m², l'écart entre les deux se resserre. La contrepartie est la profondeur du marché, avec 1 648 ventes retenues, qui réduit le risque de se retrouver sans comparable au moment d'arbitrer un prix.

Le sous-score de demande locative atteint 67/100, en haut de la catégorie élevée mais en dessous des autres communes valdoisiennes de ce dossier. Le profil du vivier est particulier : avec 11 996 actifs occupés pour seulement 5 035 emplois localisés, l'essentiel des locataires potentiels de Sannois exerce hors de la commune. Le sujet locatif se joue donc sur les conditions de déplacement domicile-travail plus que sur l'activité intra-muros.

Sannois localise 5 035 emplois pour 11 996 actifs en emploi, soit un ratio de 0,42. Le tissu compte 702 établissements et 534 créations d'entreprises en 2022, un volume de créations élevé au regard du stock. Le salaire net moyen en équivalent temps plein s'établit à 2 134 € par mois pour les emplois localisés sur la commune, alors que le revenu médian disponible des ménages résidents atteint 27 400 €.

L'écart entre un salaire local moyen de 2 134 € et un revenu médian des ménages de 27 400 € confirme que les ressources des résidents proviennent largement d'emplois exercés hors du territoire. Pour l'investisseur, la solidité du vivier locatif dépend donc de facteurs extérieurs à la commune, que les indicateurs mobilisés ici ne décrivent pas.

La série INSEE du dossier complet millésime 2026 montre deux régimes successifs : une croissance forte jusqu'en 1990, puis un palier. Le sous-score démographique de 60/100 attribué par le moteur automatique traduit cette seconde phase.

La Base permanente des équipements INSEE, millésime 2024, recense une gare de voyageurs sur le territoire de Sannois, de niveau régional. Cet indicateur se limite aux codes E107, E108 et E109 et ne retient que les gares implantées à l'intérieur des limites communales. Il ne comptabilise ni les bus, ni les trams, ni le métro, ni le RER, et ignore les gares situées sur les communes voisines. Le nom de la gare, les lignes desservies et les temps de trajet ne figurent dans aucune donnée mobilisée ici.

Un comptage à une gare fait monter le score transport à 85/100, mais il ne renseigne ni sur la fréquence des dessertes ni sur la distance qui sépare un bien donné de cet équipement. Sur 4,77 km², cette distance varie ; elle se vérifie adresse par adresse avant toute hypothèse de loyer.

Aucune donnée de risque naturel n'entre dans cette page. Les points listés portent uniquement sur ce que les indicateurs retenus permettent de constater en matière de risque d'investissement.

• Sous-score de marché de 55/100 pour un prix médian de 3 868 €/m² : le rapport entre prix et loyer estimé laisse peu de marge à une erreur d'acquisition
• Croissance démographique de 0,89 % entre 2016 et 2022 sur un territoire de 4,77 km² déjà dense : aucun élan de demande supplémentaire ne se lit dans les chiffres
• Dépendance forte à un bassin d'emploi extérieur, avec 0,42 emploi localisé par actif occupé : la demande locative repose sur des conditions de déplacement non mesurées ici
• Loyer maisons estimé en maille élargie sur 83 observations communales : toute simulation portant sur une maison s'appuie sur une base statistique fragile
• Score transport de 85/100 déduit d'un simple comptage à une unité : ce chiffre ne décrit ni la qualité ni la fréquence de la desserte

L'état des risques naturels et technologiques est absent de toutes les sources retenues ici. Pour un bien précis de Sannois, il se consulte sur Géorisques à partir de l'adresse exacte, avant signature.

Deux communes très proches, déjà couvertes par le City Scorer, permettent de tester si le niveau de prix et le profil résidentiel de Sannois relèvent d'un effet local ou d'une tendance de secteur.

Cette page organise des indicateurs publics relatifs à Sannois pour en faire une base de comparaison. Elle ne se substitue ni à l'examen du bien, ni au montage du financement, ni à l'analyse fiscale, ni à la prise en compte de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK aide à structurer la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix médian DVF mélange appartements et maisons et ne descend à aucune typologie. Le loyer ANIL est une prédiction économétrique, pas un loyer relevé sur des baux signés, et la valeur maisons repose sur une maille élargie alimentée par 83 observations communales : elle est la moins fiable de la page. Le comptage BPE d'une gare ne mesure pas l'accessibilité réelle depuis un bien donné. Enfin, la population Étalab de 26 924 habitants et la population INSEE 2022 de 26 772 habitants ne coïncident pas : ces deux valeurs relèvent de millésimes différents et ne doivent pas être utilisées dans un même calcul.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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