Villeparisis : analyser la ville avant d'investir.

La série longue de l'INSEE ne montre aucun palier à Villeparisis : 13 470 habitants en 1968, 18 790 en 1990, 21 296 en 1999, 26 327 en 2016 et 26 794 en 2022. Cette régularité vaut à la commune un sous-score démographique de 80 sur 100 dans le moteur automatique version 1. Le rythme s'est toutefois nettement calmé sur la dernière période, avec 1,77 % de croissance seulement entre 2016 et 2022, alors que la densité atteint déjà 3 231 habitants par km² sur 8,34 km².

Le déséquilibre entre emploi et résidence est le fait le plus structurant de la commune. Avec 5 288 emplois pour 13 571 actifs et 12 055 actifs en emploi, l'indicateur emploi rapporté aux actifs occupés ressort à 0,44, très en dessous du seuil de 1 qui signale un pôle d'emploi net. Le tissu productif local reste réel, avec 579 établissements et 503 créations d'entreprises recensées, mais il ne couvre pas les besoins de sa propre population active. Le revenu médian disponible s'élève à 25 050 €, le taux de chômage à 11,17 % et le taux de pauvreté à 18,4 %.

Les statistiques DVF de la DGFiP retiennent 1 589 ventes pour Villeparisis sur le millésime 2026, un volume qui rend la médiane de 3 322 €/m² plutôt robuste et vaut à la commune un sous-score de liquidité de 90 sur 100. Cette médiane agrège tous les types de biens : aucune ventilation entre appartements et maisons n'est disponible dans cette source, ce qui interdit de la transposer telle quelle à un bien précis.

Le rendement brut indicatif de 6,4 % obtenu en rapportant le loyer ANIL appartement tous types à la médiane DVF assemble deux indicateurs de nature différente, une prédiction économétrique d'un côté et une médiane de mutations réelles de l'autre. Il s'entend hors charges, hors fiscalité, hors vacance, hors travaux et hors frais d'acquisition, et ne dit rien du loyer qu'un bailleur obtiendra effectivement rue par rue.

Le sous-score de demande locative du moteur City Scorer version 1 s'établit à 68 sur 100 pour Villeparisis, le plaçant dans la fourchette élevée de l'échelle. Ce score est calculé sur données publiques et ne constitue pas une observation de marché. L'écart de loyer estimé entre les petites surfaces et les grandes, 20,6 €/m² pour les T1-T2 contre 16,2 €/m² pour les T3 et plus, suggère une prime au petit lot que seule une vérification d'annonces locales peut confirmer.

Villeparisis fonctionne comme une commune résidentielle qui alimente d'autres bassins d'emploi. Ses 5 288 emplois ne couvrent qu'une fraction des 12 055 actifs en emploi qui y résident. Le moteur automatique note l'économie 60 sur 100, un niveau intermédiaire qui reflète à la fois la vitalité du tissu d'établissements et cette dépendance externe.

Le revenu médian disponible de 25 050 € et le taux de pauvreté de 18,4 % dessinent une population de classes moyennes et modestes, dont la capacité à absorber un loyer élevé mérite d'être testée avant de fixer une hypothèse de recette dans une simulation.

Aucune inflexion négative n'apparaît dans la série historique de l'INSEE, mais la croissance ralentit franchement depuis le recensement de 2016.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, recense zéro gare de voyageurs sur le territoire de Villeparisis. Cet indicateur ne compte que les gares de voyageurs physiquement implantées dans les limites de la commune, et rien d'autre. Il exclut par construction les bus, les tramways, le métro et le RER, et il ne comptabilise pas une gare située sur une commune voisine, même toute proche. Un compteur à zéro ne dit donc rien de l'accessibilité réelle de Villeparisis.

Ce compteur à zéro pèse lourdement sur le sous-score transport, fixé à 20 sur 100, et tire donc mécaniquement le score global de 63 vers le bas. L'accessibilité effective d'un logement, y compris depuis un point d'accès situé hors des limites communales, n'est mesurée par aucune donnée de cette page et doit être vérifiée adresse par adresse.

Les points de vigilance ci-dessous ressortent directement des indicateurs mobilisés sur cette page. Ils portent sur la structure économique, la solvabilité locale et les angles morts des sources utilisées, non sur l'état du bâti ou l'environnement physique.

• Dépendance forte à des bassins d'emploi extérieurs : 5 288 emplois seulement pour 12 055 actifs en emploi résidents, soit un ratio de 0,44
• Solvabilité locative à tester : revenu médian disponible de 25 050 €, taux de pauvreté de 18,4 % et chômage à 11,17 %
• Rendement brut indicatif de 6,4 % construit sur un loyer prédit et une médiane tous biens confondus, sans aucune charge déduite
• Prix moyen de 3 440 €/m² supérieur à la médiane de 3 322 €/m², signe d'un segment haut qui tire la moyenne et que la médiane ne représente pas
• Score global de 63 sur 100 partiellement pénalisé par un indicateur transport qui ne mesure pas l'accessibilité réelle

Aucune donnée d'exposition aux aléas naturels ou technologiques n'entre dans cette page. La consultation de Géorisques reste indispensable, adresse par adresse, avant toute offre sur un bien précis à Villeparisis.

Deux communes proches disposent déjà d'une fiche City Scorer et permettent de replacer les indicateurs de Villeparisis dans un contexte local.

Cette page rassemble des indicateurs publics sur Villeparisis et le score automatique produit par le moteur City Scorer version 1. Elle ne se substitue en aucun cas à l'examen du bien lui-même, du plan de financement, du régime fiscal retenu et de la situation personnelle de l'acquéreur. AETHELROCK structure la décision et ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat.

Le prix médian DVF agrège appartements et maisons sans distinction de typologie. Le loyer de la Carte des loyers ANIL est une prédiction économétrique et non un loyer constaté, avec un intervalle de confiance particulièrement large sur le segment maison, de 12,1 à 21,8 €/m². Le compteur de gares de la Base permanente des équipements ne recense que les gares implantées dans les limites communales et ne mesure pas l'accessibilité réelle. Enfin, aucune donnée de vacance locative, de répartition du parc entre appartements et maisons ou de part de logement social n'est disponible pour Villeparisis dans les sources retenues.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.