Villiers-le-Bel : analyser la ville avant d'investir.

Le sous-score transport de 20 sur 100 attribué par le moteur v1 dérive d'une seule variable : le nombre de gares de voyageurs recensées par l'INSEE dans les limites administratives de la commune, ici égal à zéro. Cette source, la Base permanente des équipements, exclut par construction les bus, les tramways, le métro et le RER, et ne comptabilise jamais une gare située sur le territoire d'une commune limitrophe. Un compteur à zéro décrit l'absence d'un équipement précis dans un périmètre précis, rien de plus.

Le reste du profil raconte autre chose. La démographie atteint 100 sur 100, avec une population passée de 27 247 habitants en 2016 à 29 238 en 2022, soit 7,31 % de hausse. La liquidité culmine à 90 sur 100 sur la base de 1 131 ventes retenues. À l'inverse, l'économie s'établit à 33 sur 100 et la demande locative à 48. Le score global de 57 sur 100, verdict WATCH, agrège ces signaux contradictoires par une pondération automatique, sans jugement porté sur une opération.

Le prix médian s'établit à 2 758 €/m² et le prix moyen à 2 900 €/m², sur 1 131 mutations retenues au millésime 2026. Ce volume soutient un sous-score liquidité de 90 sur 100 : le marché s'échange régulièrement, ce qui compte autant pour une revente future que pour la fiabilité de la médiane. Comme partout dans ce jeu de données, aucune ventilation entre appartements et maisons n'est disponible.

Le sous-score marché de 70 sur 100 est porté par le rapport favorable entre prix et loyer estimé. Ce rapport ne dit rien de l'état du bâti ni du montant des charges de copropriété, deux postes qui absorbent une part variable du rendement affiché et qui ne figurent dans aucune donnée publique à l'échelle communale.

Le contraste est le fait marquant du profil. Le sous-score démographie atteint 100 sur 100, celui de la demande locative reste à 48, ce qui correspond au niveau faible dans l'échelle utilisée ici. Une population qui augmente n'implique pas mécaniquement une pression sur le marché locatif : la croissance peut être absorbée par l'accession, par la construction neuve ou par la recomposition des ménages, phénomènes que ces données ne distinguent pas.

Le tissu productif de Villiers-le-Bel présente une caractéristique frappante : le nombre de créations d'entreprises enregistrées sur l'année de référence, 617, approche celui du stock total d'établissements, 638. La commune compte 5 171 emplois pour 10 268 actifs occupés résidents, soit un ratio de 0,50. Le taux de chômage s'élève à 19,31 %, le taux de pauvreté à 39,4 % et le salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein à 1 994 €.

Un ratio de 0,50 signifie qu'un actif occupé sur deux résidant dans la commune ne peut pas y trouver un emploi localisé. Le sous-score économie de 33 sur 100 condense ces éléments. Les sources mobilisées ne permettent pas de savoir combien des 617 créations ont donné lieu à une activité durable.

La série longue montre une croissance rapide jusqu'en 1990, puis un net ralentissement : 1 102 habitants gagnés entre 1999 et 2016, dix-sept ans plus tard. La période suivante inverse ce rythme, avec 1 991 habitants supplémentaires en six ans seulement. C'est cette dernière séquence qui porte le sous-score démographie à son maximum.

La Base permanente des équipements 2024 ne recense aucune gare de voyageurs sur le territoire de Villiers-le-Bel. Ce résultat porte sur un périmètre très étroit : seules les gares de voyageurs implantées dans les limites administratives de la commune sont comptées. Les bus, les tramways, le métro et le RER sont exclus de l'indicateur, et une gare située sur une commune voisine, y compris à quelques centaines de mètres, n'y figure pas davantage. Un compteur à zéro ne permet donc jamais de conclure qu'une commune est mal desservie.

Le sous-score transport de 20 sur 100 reflète l'absence d'un équipement dans un périmètre administratif, et non une mesure de la mobilité quotidienne offerte aux habitants. Pour un projet précis, seule une vérification adresse par adresse, sur les plans de réseau et les horaires en vigueur, permet d'évaluer l'accessibilité effective.

Aucun élément relatif aux aléas naturels ou technologiques ne figure dans les sources retenues pour cette page. Les points ci-dessous portent uniquement sur le risque d'investissement.

• Solvabilité locative : un salaire net mensuel moyen de 1 994 € en équivalent temps plein, un revenu médian disponible de 17 750 € et un taux de pauvreté de 39,4 % plafonnent le loyer réellement supportable.
• Base économique étroite : 5 171 emplois pour 10 268 actifs occupés résidents, et un sous-score économie de 33 sur 100.
• Signal contradictoire : une démographie notée 100 sur 100 coexiste avec une demande locative évaluée à 48, ce qui interdit de déduire la seconde de la première.
• Loyer maison peu fiable : la ligne maison de la carte des loyers relève d'une maille élargie construite sur 63 observations communales seulement.
• Indicateur transport trompeur en lecture rapide : le zéro affiché mesure l'absence de gare dans le périmètre communal, pas la qualité de la desserte.

La question des aléas naturels reste entière et ne peut être tranchée avec les données de cette page. Elle se traite sur le portail Géorisques, à partir de l'adresse du bien, avant l'engagement financier.

Deux communes proches déjà couvertes servent de repère, en particulier pour apprécier si le niveau de prix relevé ici est propre à Villiers-le-Bel.

Ce que vous lisez ici est une mise en ordre d'indicateurs publics sur Villiers-le-Bel, pas une analyse de bien. L'examen du logement, le plan de financement, le régime fiscal, les charges et la situation personnelle de l'investisseur restent hors du champ de cette page. AETHELROCK aide à structurer la décision, sans garantie de rendement, de financement ou de résultat.

La médiane DVF de 2 758 €/m² recouvre indistinctement appartements et maisons. Les loyers ANIL sont issus d'un modèle économétrique appliqué à des annonces, pas d'un relevé de baux signés. Le compteur de gares BPE n'évalue pas l'accessibilité réelle, ce que la présente page souligne particulièrement puisque le compteur est ici à zéro. Deux limites propres à la commune : la ligne maison de la carte des loyers est établie en maille élargie sur 63 observations communales, avec un intervalle de confiance allant de 12,1 à 24,9 €/m² ; et l'écart entre la population Étalab (30 053) et la population INSEE 2022 (29 238) rappelle que les millésimes de référence diffèrent selon les sources.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.