Synthèse financière
Coût total (prix, travaux, notaire, mobilier), apport personnel, montant emprunté, durée, taux estimés et mensualité estimée.
DOCUMENT 05 - LE SYSTÈME
Plan de financement immobilier simplifié
Un modèle pour vérifier qu'une opération tient avant de la présenter à une banque.
Lecture du document
Le rôle de cet outil
Un plan de financement met en regard le coût total d'une opération (prix, travaux, frais de notaire, mobilier) et ses ressources (apport et emprunt), puis vérifie la mensualité, l'endettement et la réserve de trésorerie.
Ce modèle répond à une question simple avant tout contact bancaire : l'opération est-elle présentable ou doit-elle être retravaillée ?
Page mise à jour le 31 octobre 2026. Le document PDF est daté du 1er janvier 2026.
Moment d'utilisation
Avant d'envoyer un dossier bancaire.
Points clés
- Pré-structurer le financement avant la banque.
- Identifier les fragilités du montage.
- Décider s'il faut avancer ou retravailler.
Ce que l'outil structure
Mécanismes
Ce document est un instrument de décision, pas un document bancaire. Il répond à une question : l'opération est-elle présentable, ou doit-elle être retravaillée ?
Cash-flow prévisionnel
Loyer estimé, charges, taxes, mensualité de crédit, cash-flow avant impôts et effort d'épargne réel si le cash-flow est négatif.
Stress test simplifié
Deux mois de vacance et hausse de taux de 1%. Si la réserve ne couvre pas 6 mensualités de crédit et charges, l'opération est classée Fragile.
Validation finale
Dix critères avant dépôt bancaire : endettement, reste à vivre, cash-flow, stress tests, réserve, prix, cohérence du financement et dossier complet.
Le document en pratique
À qui il sert, ce qu'il contient, comment l'utiliser
À qui s'adresse ce document
- Investisseur avant de solliciter une banque
- Profil qui veut vérifier la faisabilité d’un projet
- Acquéreur qui hésite entre plusieurs montages
Ce que contient le document
- Une synthèse financière : coût total (prix, travaux, notaire, mobilier), apport, montant emprunté, mensualité estimée.
- Les indicateurs clés : loyer, taux d’occupation, cash-flow avant impôts, rendement brut et net, taux d’endettement HCSF.
- Un stress test simplifié (vacance et hausse de taux) avec classement Fragile.
- Une validation finale à dix critères avant tout dépôt bancaire.
Comment l'utiliser
- Renseigner la synthèse financière avec les données de votre opération.
- Calculer les indicateurs clés (cash-flow, rendement net, endettement).
- Passer le montage au stress test simplifié.
- Vérifier les dix critères de validation finale.
- Décider : présenter le dossier, ou retravailler le montage.
Erreurs évitées
Ce que ça évite
- Une demande bancaire prématurée.
- Un montage incomplet.
- Une mauvaise estimation de la faisabilité.
- Une réserve insuffisante face aux scénarios adverses.
Valeur indicative
Valeur de référence
Le Plan de financement simplifié teste la viabilité d'une opération avant la banque : il indique si le montage tient, ou s'il faut le retravailler avant de solliciter un financement.
Valeur indicative uniquement. Ce document est fourni gratuitement dans le cadre de la stratégie pédagogique d'AethelRock. Il ne constitue ni un conseil financier ni une prestation professionnelle.
Ce que ce document ne remplace pas
- Une simulation bancaire ou un calcul de TAEG complet.
- Une analyse multi-scénarios (TRI, optimisation fiscale, projections pluriannuelles).
- La décision de financement, qui reste à la banque.
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