Herblay-sur-Seine : analyser la ville avant d'investir.

La série INSEE se lit sans accroc. Entre 1968 et 2022, la population passe de 12 264 à 31 818 habitants, soit un facteur 2,6, et aucun des neuf points de mesure ne marque de repli. La dernière période disponible ne fait pas exception, avec 9,47 % de hausse entre 2016 et 2022. Cette continuité explique le sous-score démographie de 100 sur 100 et tire le score global à 73 sur 100.

Le marché a intégré cette trajectoire. Avec un prix médian DVF de 3 977 €/m², le sous-score marché redescend à 55 sur 100, le plus bas des sept dimensions calculées pour la commune. Autrement dit, la dynamique démographique est déjà dans le prix. Le rendement brut indicatif de 5,9 %, obtenu en divisant douze mois de loyer d'annonce estimé par le prix médian, en est la traduction arithmétique. Ce chiffre exclut les charges, la fiscalité, la vacance, les travaux et les frais d'acquisition.

Avec 1 803 mutations retenues, Herblay-sur-Seine dispose du plus large échantillon de ce dossier, ce qui donne à sa médiane de 3 977 €/m² une assise statistique confortable. Le prix moyen, à 4 027 €/m², s'en écarte de 50 € seulement : la distribution des ventes est resserrée, sans queue haute marquée capable de déformer la médiane.

Le sous-score marché de 55 sur 100 est le point faible du profil et il est cohérent avec le niveau de prix. À ce tarif, la marge de manœuvre se déplace vers le financement : la faisabilité d'une opération dépend davantage du taux obtenu et de la durée d'emprunt que d'une négociation sur le prix affiché. Une simulation de mensualité s'impose avant toute visite.

Le moteur v1 évalue la demande locative à 78 sur 100, ce qui correspond à un niveau élevé dans l'échelle utilisée ici. Ce résultat s'appuie sur des données publiques et non sur des annonces suivies dans le temps. Les 2 420 observations communales mobilisées par l'ANIL pour la ligne appartements constituent d'ailleurs le socle documentaire le plus fourni de cette page.

Les indicateurs sociaux d'Herblay-sur-Seine se distinguent nettement : 30 160 € de revenu médian disponible, 13,2 % de taux de pauvreté et 9,38 % de chômage en 2022, pour un salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein de 2 374 €. Le sous-score économie du moteur v1 atteint 82 sur 100. En revanche, la commune abrite 8 259 emplois pour 14 080 actifs occupés résidents, soit un ratio de 0,59.

Un profil de revenus favorable ne fait pas de la commune un pôle d'emploi : quatre actifs occupés sur dix travaillent ailleurs au minimum, si l'on s'en tient au seul rapport entre emplois localisés et actifs résidents. La destination de ces déplacements n'est pas documentée par les données mobilisées ici.

La progression est régulière sur toute la série disponible, sans phase de repli ni de plateau prolongé. C'est le seul profil de ce type parmi les indicateurs analysés sur cette page, et c'est ce qui vaut à la commune un sous-score démographie maximal.

La Base permanente des équipements 2024 dénombre une gare de voyageurs de niveau régional sur le territoire d'Herblay-sur-Seine. Il faut prendre cet indicateur pour ce qu'il est : un décompte d'équipements ferroviaires situés dans les limites communales, qui laisse de côté les bus, les tramways, le métro et le RER, et qui ignore toute gare implantée sur une commune limitrophe. Il ne renseigne ni sur les fréquences, ni sur les destinations desservies.

Sur un territoire de 12,59 km², la distance entre un bien et l'équipement recensé peut varier fortement d'un quartier à l'autre. Cette distance ne figure dans aucune donnée mobilisée ici : elle se mesure adresse par adresse, plans de réseau et horaires en main.

Aucune donnée de risque naturel ne figure dans les sources retenues pour cette page. Les points suivants concernent exclusivement les risques d'investissement que les statistiques publiques rendent lisibles.

• Niveau de prix : à 3 977 €/m², le sous-score marché tombe à 55 sur 100 et l'équilibre d'une opération dépend étroitement des conditions de financement obtenues.
• Rendement contraint : 5,9 % de rendement brut indicatif laissent peu d'espace une fois retirés charges, fiscalité, vacance, travaux et frais d'acquisition.
• Dépendance à un bassin extérieur : 8 259 emplois pour 14 080 actifs occupés résidents, soit 0,59 emploi par actif.
• Loyer maison peu documenté : la prédiction ANIL pour les maisons repose sur 197 observations communales contre 864 en maille, écart à garder en tête pour un projet de maison.
• Angle mort de l'indicateur transport : le décompte de gares ne mesure ni la fréquence, ni la desserte réelle depuis un quartier donné.

Aucun aléa naturel ou technologique ne peut être avancé ici, faute de source. La consultation du portail Géorisques à l'adresse précise du bien constitue une étape distincte, à mener avant l'offre.

Deux communes proches déjà couvertes permettent de mesurer si le niveau de prix relevé ici est propre à Herblay-sur-Seine ou partagé par son secteur.

Les indicateurs réunis ici décrivent Herblay-sur-Seine, pas un bien situé à Herblay-sur-Seine. Cette page ne se substitue ni à l'examen du logement, ni au montage du financement, ni à l'analyse fiscale, ni à la prise en compte de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK structure la décision et ne garantit aucun rendement ni aucun financement.

Le prix DVF de 3 977 €/m² mélange appartements et maisons, sans ventilation possible à cette échelle. Le loyer ANIL relève d'une prédiction économétrique, y compris lorsque l'échantillon communal est large. Le compteur de gares BPE ne mesure pas l'accessibilité effective d'un quartier. Limite propre à cette commune : la superficie de 12,59 km² pour une densité de 2 525 habitants au km² rend les moyennes communales peu représentatives d'un secteur donné, et la ligne maison de la carte des loyers ne s'appuie que sur 197 observations communales contre 864 en maille.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.