Juvisy-sur-Orge : analyser la ville avant d'investir.

Juvisy-sur-Orge compte 19 292 habitants en 2023, contre environ 16 667 en 2017, une croissance de 2,5 % par an. Sur une superficie de seulement 2,24 km², la densité atteint environ 8 613 habitants par km², l'une des plus élevées de la région. Le parc est très majoritairement composé d'appartements (75,6 %) et de locataires (60,2 %). La gare de Juvisy, décrite comme la quatrième gare d'Île-de-France par nombre de voyageurs entrants, est un nœud majeur de convergence entre le RER C et le RER D, avec six quais et treize voies.

Pour l'investisseur, Juvisy-sur-Orge se lit d'abord comme une commune-gare : la quasi-totalité de son urbanisme est organisée autour de cette infrastructure. La commune se situe à environ quatre kilomètres de l'aéroport d'Orly, mais elle n'apparaît pas dans les listes officielles des communes couvertes par le plan d'exposition au bruit ou le plan de gêne sonore d'Orly consultées dans cette recherche : la proximité géographique est réelle, sans que Juvisy soit administrativement classée en zone de nuisance aéroportuaire réglementée.

Sur la base des transactions notariales DVF 2025, le prix moyen des appartements s'établit à 3 479 €/m² (médiane 3 358 €/m², 153 ventes, en repli de 7,6 % sur un an) et celui des maisons à 4 119 €/m² (médiane 4 077 €/m², 53 ventes, en repli de 5,6 %).

À Juvisy-sur-Orge, le risque à surveiller n'est pas l'accessibilité, exceptionnelle grâce au nœud RER C et D, mais le repli récent des prix constaté sur les transactions 2025 : une vérification de la tendance la plus actuelle reste nécessaire avant toute offre.

La demande locative à Juvisy-sur-Orge est structurée par l'accessibilité exceptionnelle de sa gare, qui dessert simultanément le RER C et le RER D. La commune reste cependant essentiellement résidentielle : 88,9 % des actifs travaillent hors de la commune, avec un indicateur de concentration d'emploi de 48,7.

Juvisy-sur-Orge compte environ 4 678 emplois recensés dans la zone pour 9 610 actifs résidents en emploi, un indicateur de concentration d'emploi de 48,7 qui confirme un profil essentiellement résidentiel. Le taux de chômage s'établit à 11,6 % en 2023. Aucun emploi directement lié à la plateforme aéroportuaire d'Orly n'a été identifié pour Juvisy dans cette recherche, à la différence d'Athis-Mons.

Pour l'investisseur, cette dépendance à l'emploi extérieur confirme un profil de commune résidentielle de report, dont la valeur locative repose presque intégralement sur la qualité exceptionnelle de la desserte ferroviaire.

Juvisy-sur-Orge compte 19 292 habitants selon le recensement 2023, contre environ 16 667 en 2017, soit une croissance de 2,5 % par an. Sur 2,24 km², la densité atteint environ 8 613 habitants par km².

La gare de Juvisy est décrite comme la quatrième gare d'Île-de-France par nombre de voyageurs entrants, avec six quais et treize voies. Le RER C dessert Massy-Palaiseau en 27 minutes, la Bibliothèque nationale de France en 12 minutes et Champ-de-Mars - Tour Eiffel en 31 minutes. Le RER D dessert la gare de Lyon en 25 minutes, la gare du Nord en 34 minutes et Corbeil-Essonnes en 18 minutes. Aucun projet du Grand Paris Express n'a été identifié sur Juvisy dans cette recherche.

Ce nœud ferroviaire exceptionnel est l'atout central de Juvisy-sur-Orge. Les temps de trajet indiqués doivent être confirmés via une fiche horaire officielle avant toute décision.

Juvisy-sur-Orge figure nommément dans la liste annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, sous la rubrique agglomération de Paris, ce qui confirme son classement en zone tendue. L'encadrement du niveau des loyers, réservé à Paris et à quelques établissements publics territoriaux, n'est pas applicable à Juvisy-sur-Orge.

Source : Légifrance, décret n° 2013-392

Juvisy-sur-Orge est concernée par un risque d'inondation recensé et un risque de transport de matières dangereuses. La commune se situe à environ quatre kilomètres de l'aéroport d'Orly, avec des travaux ponctuels de rénovation de piste pouvant temporairement modifier les couloirs aériens, mais elle n'apparaît pas dans les listes de communes couvertes par le plan d'exposition au bruit ou le plan de gêne sonore d'Orly consultées dans cette recherche.

• Inondation : risque recensé
• Transport de matières dangereuses : risque recensé
• Proximité aéroport d'Orly (≈4 km) : survols ponctuels documentés, sans classement PEB ou PGS identifié dans les listes consultées

Cette qualification de la proximité d'Orly doit rester prudente : la distance est réelle, mais l'absence de la commune dans les listes réglementaires consultées ne doit ni être minimisée ni exagérée. Vérification directe recommandée sur Géoportail de l'urbanisme avant toute décision.

Athis-Mons, commune limitrophe directement contiguë à l'aéroport d'Orly, permet de situer Juvisy-sur-Orge parmi les marchés du couloir RER C et D.

Cette page propose une lecture structurée de Juvisy-sur-Orge. Elle ne remplace pas l'analyse du bien, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AethelRock aide à organiser la décision. Elle ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat d'investissement.

Les prix au m² proviennent des données notariales DVF 2025, avec un échantillon de transactions limité (153 appartements, 53 maisons). Aucune donnée de loyer publique n'est disponible ; la valeur de repli identifiée sur l'observatoire des loyers n'a pas été retenue. Le zonage précis PEB/PGS par secteur communal, distinct de la simple liste de communes, n'a pas pu être vérifié via le Géoportail de l'urbanisme dans cette recherche.

Données vérifiées le 18 juillet 2026.

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