Montgeron : analyser la ville avant d'investir.

La série démographique de Montgeron est remarquable par son immobilité. La commune comptait 23 786 habitants en 1975 et en compte 23 890 en 2022, soit un solde de 104 habitants sur quarante-sept ans. Entre ces deux bornes, la population a oscillé entre 21 677 en 1990 et 23 972 en 2016, sans jamais s'écarter durablement de ce plateau. Pour un investisseur, cela signifie que la demande locale ne se contracte pas, mais qu'elle ne fournit pas non plus de moteur de croissance : la valorisation d'un bien devra venir d'ailleurs.

Le marché, lui, est le plus cher de ce lot. Le prix médian DVF atteint 3 973 €/m² sur 1 311 ventes retenues, et le loyer estimé pour un appartement toutes tailles s'établit à 17,8 €/m². Le rapport entre les deux produit un rendement brut indicatif de 5,4 %, le plus faible des cinq communes analysées. Le moteur City Scorer version 1, calculé le 18 juillet 2026 sur données publiques, en tire un sous-score marché de 55/100, une liquidité de 90/100 et un score global de 60/100 assorti d'un verdict WATCH.

Le prix médian DVF s'élève à 3 973 €/m², pour un prix moyen de 4 084 €/m², sur 1 311 ventes retenues au millésime 2026. L'écart réduit entre moyenne et médiane, 111 €/m², indique un marché homogène plutôt qu'un marché tiré par quelques transactions atypiques. Cette homogénéité renforce la valeur de la médiane comme repère, sans rien changer au fait qu'elle agrège appartements et maisons.

Un rendement brut indicatif de 5,4 % laisse peu d'espace avant charges de copropriété, fiscalité, périodes de vacance et travaux. À ce niveau de prix d'entrée, l'écart entre une opération viable et une opération déficitaire se joue sur des paramètres que cette page ne contient pas : le montage de financement, l'état du bien et sa performance énergétique.

Le sous-score de demande locative atteint 66/100, ce qui place Montgeron dans la catégorie élevée. Ce niveau coexiste avec une population stable depuis un demi-siècle et un sous-score démographie de 20/100. La demande locative peut donc être soutenue sans que la base de population s'élargisse, une situation qui rend la stabilité du taux d'occupation plus dépendante du bien lui-même que du dynamisme communal.

Montgeron recense 5 527 emplois pour une population active de 11 205 personnes et 10 132 actifs en emploi, soit un indicateur emploi/actifs occupés de 0,55. Le revenu médian disponible atteint 28 860 € et le taux de pauvreté 16,3 %, pour un chômage de 9,57 %. Le salaire net mensuel moyen versé sur le territoire, 2 402 €, est le plus bas de ce lot.

Le contraste entre un salaire local moyen de 2 402 € et un revenu médian disponible des ménages de 28 860 € éclaire le fonctionnement du territoire. Les emplois localisés sur la commune, orientés vers les services de proximité au vu des 3 hypermarchés et 35 commerces alimentaires recensés, ne sont pas ceux qui déterminent le niveau de vie de ses habitants.

De 21 768 habitants en 1968, la commune monte à 23 786 en 1975, redescend à 21 677 en 1990, remonte à 23 972 en 2016 et s'établit à 23 890 en 2022. Aucune de ces variations n'excède quelques milliers d'habitants, et le solde entre 1975 et 2022 se limite à 104 personnes.

La Base permanente des équipements INSEE, millésime 2024, dénombre une gare de voyageurs de niveau régional dans le périmètre de Montgeron. Cet indicateur repose sur les codes E107, E108 et E109 et ne retient que les gares de voyageurs implantées sur la commune elle-même. Bus, tramways, métro et RER n'entrent pas dans son champ, et une gare voisine, quelle que soit sa proximité, n'est pas comptée.

Le sous-score transport de 85/100 traduit ce comptage et rien d'autre. Sur un territoire de 11,18 km² où la densité tombe à 2 149 habitants au km², la distance entre une adresse et un point d'accès aux transports varie sensiblement d'un secteur à l'autre, et cette vérification revient à l'acquéreur.

Aucune information sur les risques naturels ne figure dans les sources retenues pour cette page ; ce bloc n'en traite donc pas. Il expose les risques d'investissement que les données de prix, de population et d'emploi permettent d'identifier.

• Rendement brut indicatif de 5,4 %, le plus faible de ce lot, pour un prix d'entrée de 3 973 €/m² : la marge avant charges, fiscalité et travaux est étroite
• Population stable depuis 1975 et sous-score démographie de 20/100 : la croissance de la demande ne peut pas être invoquée pour justifier le niveau de prix
• Indicateur emploi/actifs occupés de 0,55 : près d'un actif occupé sur deux travaille hors de la commune, ce qui reporte la valeur du bien sur des facteurs extérieurs au territoire
• Intervalle de confiance très large sur l'estimation de loyer des maisons, de 12,9 à 23,5 €/m² : cette référence ne peut pas servir de base de calcul
• Salaire net moyen versé localement de 2 402 €, le plus bas de ce lot : le tissu d'emplois de la commune ne constitue pas un relais de valorisation

Cette page ne comporte aucune donnée sur les aléas naturels et n'autorise donc aucune conclusion en la matière. Une consultation de Géorisques, à l'adresse exacte du bien, s'impose indépendamment de ce qui précède.

Plusieurs communes du secteur figurent déjà dans le corpus à moins de six kilomètres, ce qui permet de vérifier si le niveau de prix de Montgeron et sa stabilité démographique sont partagés localement.

Les indicateurs présentés ici décrivent Montgeron et servent à préparer une réflexion, non à la conclure. L'examen du bien, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur demeure indispensable et n'est pas couvert par cette page. AETHELROCK aide à structurer la décision, sans garantie de rendement, de financement ni de résultat.

Le prix médian DVF regroupe tous les types de biens, sans distinction entre appartements et maisons. Les loyers sont issus d'une prédiction économétrique ANIL 2025 et ne correspondent pas à des baux observés. Le compteur de gares de la BPE ne mesure en rien l'accessibilité réelle depuis un logement. Limite propre à Montgeron : l'estimation de loyer pour les maisons présente un intervalle de confiance particulièrement large, de 12,9 à 23,5 €/m², soit un écart de plus de dix euros au mètre carré, ce qui la rend inutilisable pour un calcul. L'estimation T3 et plus s'appuie par ailleurs sur 604 observations communales pour 1 074 sur la maille, un appui local partiel. Le niveau de vacance locative de la commune n'est documenté par aucune source retenue.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.