Villeneuve-le-Roi : analyser la ville avant d'investir.

Villeneuve-le-Roi comptait 21 000 habitants au recensement de la population 2023 publié par l'INSEE, contre 21 384 en 2017, soit une évolution totale de -1,8 % sur la période et un taux de variation annuel moyen officiellement publié par l'INSEE de -0,3 % par an. Le parc de logements est majoritairement composé de maisons (53,6 %).

La commune dispose de sa propre gare RER C. Elle est directement concernée par le plan d'exposition au bruit (PEB, zones A/B/C) et le plan de gêne sonore (PGS) de l'aéroport d'Orly, confirmés par la mairie, qui imposent des contraintes de constructibilité selon la zone. Elle est également exposée au risque d'inondation de la Seine (PPRI approuvé en 2000, révisé en 2007).

Les extractions DVF obtenues lors de cette vérification se sont révélées incohérentes entre elles, et les recoupements alternatifs (agrégateurs privés) ont échoué. Aucune fourchette de prix n'est donc publiée à ce stade. Aucun rendement brut communal n'est calculé faute de données homogènes.

Le risque principal est d'ignorer la zone PEB exacte d'un bien, qui conditionne à la fois la constructibilité et l'exposition au bruit.

Villeneuve-le-Roi présente une majorité de propriétaires occupants (58,0 %) sur un parc à dominante pavillonnaire, dans une commune desservie par sa propre gare RER C.

Villeneuve-le-Roi est une commune résidentielle, membre de l'établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre, directement contiguë à l'aéroport d'Orly, dont une partie de l'emprise s'étend sur son territoire sans que la part exacte ait été confirmée par une source officielle. Le taux de chômage au sens du recensement (15-64 ans, RP2023) s'élève à 11,9 %.

L'accessibilité, l'emploi potentiel lié à l'aéroport, les nuisances sonores et les contraintes réglementaires (PEB, PGS) doivent être exposés ensemble, sans présenter la proximité aéroportuaire comme un avantage univoque.

Villeneuve-le-Roi comptait 21 000 habitants au recensement de la population 2023 publié par l'INSEE, contre 21 384 en 2017, soit une évolution totale de -1,8 % sur la période et un taux de variation annuel moyen officiellement publié par l'INSEE de -0,3 % par an.

La gare de Villeneuve-le-Roi (RER C) est implantée sur le territoire communal. La gare d'Ablon, également sur le RER C, est en revanche implantée sur la commune voisine d'Ablon-sur-Seine, pas sur Villeneuve-le-Roi, malgré la proximité géographique.

La gare d'Ablon ne doit jamais être présentée comme implantée sur le territoire de Villeneuve-le-Roi.

Villeneuve-le-Roi appartient à l'établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre. Le ministère de la Transition écologique liste, pour l'Île-de-France, uniquement Paris et les EPT Plaine Commune et Est Ensemble comme territoires soumis au dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers. Grand-Orly Seine Bièvre n'y figure pas. Aucun encadrement du niveau des loyers confirmé en vigueur à la date de vérification.

Source : Ministère de la Transition écologique

Villeneuve-le-Roi est concernée par le plan d'exposition au bruit et le plan de gêne sonore de l'aéroport d'Orly (source officielle mairie), ainsi que par le risque d'inondation lié à la Seine (PPRI Seine-Marne approuvé le 28 juillet 2000, révisé par arrêté du 12 novembre 2007).

• Rendement brut non calculable sans donnée de prix et de loyer communales vérifiées
• Plan d'exposition au bruit (PEB) de l'aéroport d'Orly : zones A/B/C, construction de logements neufs interdite en zones A et B (hors logements de fonction), autorisée en zone C sous isolation acoustique ≥35 dB(A)
• Plan de gêne sonore (PGS) : aide à l'insonorisation sous condition de permis de construire antérieur au 3 septembre 1975
• Risque d'inondation lié à la Seine (PPRI approuvé le 28/07/2000, révisé le 12/11/2007) : zone d'aléa précise à vérifier par secteur, ne pas généraliser à toute la commune
• Un PPRT lié à un dépôt de carburants a été approuvé le 20/07/2016

Les zones PEB et PPRI précises doivent être vérifiées à l'adresse exacte avant toute décision, ces contraintes étant parcellaires et non uniformes sur l'ensemble du territoire communal.

Orly, Ablon-sur-Seine, Choisy-le-Roi et Villeneuve-Saint-Georges, du même lot éditorial, permettent de situer Villeneuve-le-Roi parmi les communes du sud du Val-de-Marne.

Cette page propose une lecture structurée de Villeneuve-le-Roi. Elle ne remplace pas l'analyse du bien, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AethelRock aide à organiser la décision. Elle ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat d'investissement.

Le quota de recherche indexée de la session ayant été limité pendant cette vérification, plusieurs points n'ont pas pu être confirmés : les données de prix DVF obtenues étaient incohérentes entre deux extractions et ne sont donc pas publiées ; la couverture de la commune par un observatoire officiel des loyers n'a pas été vérifiée ; aucun nom de quartier résidentiel officiellement délimité par la mairie n'a pu être confirmé (« Bord de l'Eau » correspond à un nom de voirie, « Faisanderie » à un marché, non à des quartiers délimités) ; la zone d'aléa PPRI précise par secteur n'a pas été obtenue ; la part exacte de l'emprise de l'aéroport d'Orly située sur le territoire communal n'a pas été confirmée par une source officielle (Groupe ADP, DGAC ou préfecture).

Données vérifiées le 18 juillet 2026.

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