Noiseau : analyser la ville avant d'investir.

Noiseau compte 4 628 habitants selon le recensement de la population 2023 publié par l'INSEE, contre 4 651 en 2017, soit une évolution totale de -0,5 % sur la période et un taux de variation annuel moyen officiellement publié par l'INSEE de -0,1 % par an. Le parc de logements est majoritairement composé de maisons (65,7 %).

En raison de sa taille réduite (environ 1 964 logements), le volume annuel de transactions immobilières à Noiseau est structurellement faible : toute estimation de prix doit être lue avec une prudence particulière. Aucune gare ferroviaire n'est implantée sur le territoire communal, qui est en lisière du Bois Notre-Dame, à la frontière avec Sucy-en-Brie et Ormesson-sur-Marne.

Aucune donnée de prix fiable n'a pu être obtenue lors de cette vérification. Compte tenu de la taille très réduite de la commune (4 628 habitants, environ 1 964 logements), le volume annuel de transactions DVF est structurellement faible : même en cas d'obtention future de données, toute fourchette devra être présentée avec une prudence renforcée. Le rendement brut communal n'est pas calculable en l'état.

Le risque principal est de traiter une estimation issue d'un très faible nombre de ventes comme une valeur de marché représentative, ce qu'elle ne peut structurellement pas être sur une commune de cette taille.

Noiseau est une commune à forte dominante de propriétaires occupants (73,9 %), avec un parc de logements composé aux deux tiers de maisons.

Noiseau est une commune essentiellement résidentielle, membre de l'établissement public territorial Grand Paris Sud Est Avenir, avec 667 emplois recensés au lieu de travail en 2023 pour un indicateur de concentration d'emploi de 31,3 emplois pour 100 actifs résidents.

Le taux de chômage au sens du recensement (15-64 ans, RP2023) s'élève à 8,9 %.

Noiseau compte 4 628 habitants selon le recensement de la population 2023 publié par l'INSEE, contre 4 651 en 2017, soit une évolution totale de -0,5 % sur la période et un taux de variation annuel moyen officiellement publié par l'INSEE de -0,1 % par an. La population s'établissait à 4 689 habitants en 2012.

Aucune gare ferroviaire n'est implantée sur le territoire de Noiseau. Les gares les plus proches sont Sucy – Bonneuil (RER A, implantée à Sucy-en-Brie), La Varenne – Chennevières (RER A, implantée à Saint-Maur-des-Fossés) et Boissy-Saint-Léger (RER A, terminus, implantée à Boissy-Saint-Léger). Des lignes de bus (432, 433, 442, selon une source secondaire non confirmée officiellement) complètent la desserte.

La distance exacte entre Noiseau et la gare de Sucy – Bonneuil, la plus proche par construction géographique, n'a pas pu être confirmée précisément lors de cette vérification.

Noiseau appartient à l'établissement public territorial Grand Paris Sud Est Avenir. Le ministère de la Transition écologique et la DRIHL Île-de-France, recoupés, ne listent pour l'Île-de-France que Paris et les EPT Plaine Commune (depuis le 1er juin 2021) et Est Ensemble (depuis le 1er décembre 2021) comme territoires soumis au dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers. Grand Paris Sud Est Avenir n'y figure pas. Aucun encadrement du niveau des loyers confirmé en vigueur à la date de vérification.

Source : Ministère de la Transition écologique / DRIHL Île-de-France

Géorisques recense trois catégories de risques réglementaires pour Noiseau : inondation, mouvement de terrain et transport de marchandises dangereuses.

• Rendement brut non calculable sans donnée de prix et de loyer communales vérifiées
• Risque d'inondation recensé par Géorisques (base GASPAR)
• Risque de mouvement de terrain recensé par Géorisques (base GASPAR)
• Risque de transport de marchandises dangereuses recensé par Géorisques (base GASPAR)
• Niveau d'aléa retrait-gonflement des argiles non obtenu précisément lors de cette vérification

Ces risques réglementaires recensés ne constituent pas une évaluation de leur intensité locale précise, qui reste à vérifier avant toute décision.

La Queue-en-Brie, du même lot éditorial, ainsi qu'Ormesson-sur-Marne, Sucy-en-Brie et Chennevières-sur-Marne permettent de situer Noiseau parmi les communes de l'est du Val-de-Marne.

Cette page propose une lecture structurée de Noiseau. Elle ne remplace pas l'analyse du bien, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AethelRock aide à organiser la décision. Elle ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat d'investissement.

Compte tenu de la très petite taille de la commune, le volume de transactions immobilières est structurellement faible : toute donnée de prix future devra être présentée avec une prudence renforcée. Le quota de recherche indexée de la session ayant été épuisé pendant cette vérification, plusieurs points n'ont pas pu être confirmés : aucune donnée de prix immobilier fiable n'a pu être obtenue ; la couverture de la commune par le réseau des observatoires des loyers n'a pas pu être vérifiée ; le niveau d'aléa retrait-gonflement des argiles n'a pas pu être obtenu précisément ; la liste des quartiers ou secteurs officiels n'a pas pu être obtenue et n'est donc pas publiée ; les lignes de bus et la distance à la gare de Sucy – Bonneuil reposent sur des sources secondaires non confirmées officiellement. Le revenu médian communal (32 680 €, 2023) est cité mais son indicateur exact n'a pas pu être confirmé mot pour mot.

Données vérifiées le 18 juillet 2026.

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