Ce que 266 communes disent quand on les lit ensemble

Le périmètre est exactement celui des fiches publiées : une commune entre ici parce qu'elle a une page, jamais parce qu'elle arrangerait un classement. Les valeurs proviennent d'un instantané daté du 22 août 2026, figé volontairement : comparer 266 communes suppose qu'elles soient lues au même millésime.

• Prix : médiane des mutations, statistiques DVF de la DGFiP (millésime 2026), tous types de biens confondus. Aucune ventilation appartement / maison n'existe dans ce jeu.
• Loyer : carte des loyers ANIL / DGALN (2025), appartements toutes tailles. C'est une prédiction économétrique, pas un loyer observé.
• Revenu médian et taux de pauvreté : INSEE, dossier complet, année de référence 2022.
• Score et verdict : moteur automatique City Scorer, calculé le 18 juillet 2026, moteur version 1.

Le rendement brut indicatif employé partout ci-dessous est le loyer estimé annualisé rapporté au prix médian. Il ignore les charges, la fiscalité, la vacance, les travaux et les frais d'acquisition. Ce n'est ni un rendement net, ni une prévision, ni un résultat atteignable tel quel.

Une commune dont une donnée manque est écartée du calcul concerné, jamais complétée par une valeur moyenne. C'est pourquoi chaque agrégat indique sur combien de communes il porte réellement.

L'arbitrage le plus fréquent d'un investisseur écarté du centre consiste à chercher la même desserte pour un prix inférieur, une commune plus loin. Sur les 13 métropoles régionales dont le corpus couvre à la fois le cœur et la couronne, ce raisonnement se vérifie 10 fois et se retourne 3 fois.

Les écarts les plus larges ne récompensent pas une meilleure affaire : ils mesurent une distance sociale et fonctionnelle entre deux marchés, que le prix enregistre. Là où la couronne coûte plus cher que le cœur, le rendement brut y est mécaniquement plus bas : la commune de couronne est alors un marché résidentiel choisi, pas un repli.

Le cas parisien se lit à part.

Paris affiche 10 477 €/m² contre une médiane de 4 007 €/m² sur les 170 communes de couronne couvertes, soit −61,8 %. Le rendement brut indicatif passe de 3,7 % à 5,8 %. Ce chiffre n'est pas comparable aux lignes du tableau : il agrège 170 communes quand les autres couronnes en comptent trois ou quatre, et l'Île-de-France est le seul territoire où deux communes voisines peuvent présenter des marchés opposés selon leur desserte.

Les dix communes du corpus au rendement brut indicatif le plus élevé sont, sans exception, celles où le prix d'entrée est le plus bas. Le tableau affiche à côté le taux de pauvreté, parce que c'est la variable qui borne le loyer réellement encaissable et la régularité de son encaissement.

Sur l'ensemble des 257 communes qui portent les deux valeurs, le coefficient de corrélation entre rendement brut indicatif et taux de pauvreté vaut 0,62. C'est une relation nette, mais c'est une corrélation : elle ne dit pas qu'un investissement y échouera, seulement que le rendement affiché y rémunère un risque locatif que le calcul de rendement, lui, n'intègre pas.

Ce constat ne disqualifie aucune commune. Il indique où la vérification du loyer réellement pratiqué, de la vacance et de la solvabilité du locataire cesse d'être optionnelle. Aucune donnée de vacance locative n'existe dans les sources utilisées ici.

Le prix médian va de 1 250 €/m² à 10 989 €/m², soit un rapport de 8,8 entre les deux bornes. Un même apport n'y achète pas la même chose, et le raisonnement d'acquisition n'y est pas le même. Le nombre de mutations retenues est indiqué à côté de chaque prix : une médiane calculée sur quelques centaines de ventes ne se manie pas comme une médiane calculée sur plusieurs milliers.

Sur les 266 communes, le moteur automatique classe 3 en GO, 229 en WATCH et 34 en NO_GO. Cette distribution est un trait du moteur autant qu'un état des marchés : un score composite qui agrège marché, démographie, économie, services et transport produit mécaniquement peu d'extrêmes.

Un NO_GO ne signifie pas qu'aucune opération n'y est possible. Il signale qu'au moins une dimension pèse assez pour qu'une opération standard y soit difficile à défendre. Plusieurs communes du corpus le portent alors que leur demande locative est forte : c'est le prix qui déclenche le verdict, pas l'absence de locataires. La fiche de chaque commune indique laquelle des dimensions décroche.

Le sous-score de transport mérite une réserve permanente. Il dérive d'un décompte de gares de voyageurs situées à l'intérieur des limites communales, qui ignore le métro, le tram, le bus, le RER et toute gare implantée sur la commune voisine. Neuilly-sur-Seine y est comptée à zéro. Ce sous-score ne mesure donc pas l'accessibilité.

Le corpus n'est pas un échantillon représentatif de la France. Il compte 266 communes sur les dizaines de milliers que compte le référentiel, choisies parce qu'un investisseur a une raison de s'y intéresser. L'Île-de-France y est surreprésentée par construction. Aucune médiane affichée ici n'est une médiane nationale.

Trois communes n'ont pas de prix : Metz, Mulhouse, Strasbourg. Ce n'est pas un défaut d'import. Le jeu DVF de la DGFiP ne couvre pas le Bas-Rhin, le Haut-Rhin ni la Moselle, où la publicité foncière relève du livre foncier. Ces communes sont donc absentes de tout calcul de prix et de rendement de cette page, et c'est aussi la raison pour laquelle la couronne de Strasbourg n'est pas couverte par le corpus.

Les millésimes ne coïncident pas. Les prix sont d'un millésime 2026, les loyers de 2025, les données économiques de 2022. Un rendement brut croise donc des années différentes. L'écart est acceptable pour comparer des communes entre elles au même instant, il ne l'est pas pour mesurer une évolution dans le temps.

Trois informations manquent entièrement : la vacance locative, la ventilation des prix entre appartements et maisons, et l'exposition aux risques naturels. Aucune ne figure dans les sources utilisées, et aucune n'est estimée ici. La dernière se vérifie bien par bien sur Géorisques.

Un agrégat situe un marché, il ne tranche pas une opération. La suite se joue commune par commune, puis bien par bien.