Ris-Orangis : analyser la ville avant d'investir.

Le rapport entre le prix et le loyer est l'élément dominant du dossier. Le prix médian DVF s'établit à 2 345 €/m² sur 1 651 ventes retenues, un volume qui donne à cette médiane une base solide, tandis que la prédiction ANIL 2025 pour les appartements toutes tailles atteint 17,4 €/m². Le rapport de ces deux valeurs produit un rendement brut indicatif de 8,9 %, calculé hors charges, fiscalité, vacance, travaux et frais d'acquisition. Ce chiffre est un point de départ de raisonnement, pas une performance attendue.

La contrepartie tient dans les indicateurs de revenu. Le revenu médian disponible atteint 22 170 €, le taux de pauvreté 26,7 % et le taux de chômage 12,27 %. Un loyer prédit à 17,4 €/m² s'applique à un tissu de ménages dont plus d'un quart vit sous le seuil de pauvreté, ce qui déplace la question de l'écart prix-loyer vers celle de la solvabilité et de la régularité du paiement, deux dimensions qu'aucune donnée publique de cette page ne mesure.

Avec 2 345 €/m² de médiane et 2 598 €/m² de moyenne sur 1 651 ventes retenues, Ris-Orangis présente le niveau de prix le plus accessible parmi les communes essonniennes traitées dans cette série. L'écart de 253 €/m² entre moyenne et médiane signale une distribution des transactions tirée vers le haut par une minorité de ventes, une configuration qui invite à ne pas raisonner sur la seule moyenne.

Un rendement brut apparent élevé se paie ailleurs dans le dossier. Ici, il coexiste avec un revenu médian disponible de 22 170 € et un taux de pauvreté de 26,7 %. La question à instruire n'est donc pas le niveau du loyer prédit mais sa tenue effective dans la durée, ce que ni DVF ni la carte des loyers ANIL ne permettent d'établir.

Le sous-score de demande locative atteint 69/100 dans la version 1 du moteur City Scorer, un niveau qualifié d'élevé. La commune concentre 30 283 habitants sur 8,36 km², soit 3 730 habitants au km², et sa population a progressé de 5,16 % entre 2016 et 2022. Ce score reste un calcul automatique sur données publiques et ne se substitue pas à l'observation d'annonces réelles sur un segment donné.

Ris-Orangis recense 965 établissements et 685 créations d'entreprises pour 2022, le parc d'établissements le plus fourni des communes essonniennes de cette série. La commune abrite 7 088 emplois pour 12 035 actifs occupés, soit 0,59 emploi local par actif occupé, un rapport qui reste inférieur à l'équilibre mais supérieur à celui de plusieurs communes voisines analysées.

Le contraste entre un parc d'établissements dense et un taux de pauvreté de 26,7 % mérite d'être tenu ensemble. La présence d'activité ne dit rien du niveau des emplois occupés par les résidents, et le salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein s'établit à 2 308 €.

Après un creux de 24 436 habitants en 1999, Ris-Orangis enregistre plus de vingt ans de progression ininterrompue, ce qui vaut à la commune un sous-score démographie de 100/100 dans le moteur automatique.

La Base permanente des équipements INSEE, millésime 2024, dénombre trois gares de voyageurs sur le territoire de Ris-Orangis, toutes de niveau régional. Cet indicateur ne compte que les gares de voyageurs implantées dans le périmètre communal, sous les codes E107 à E109, et laisse hors champ les bus, tramways, métros et RER, comme toute gare située sur une commune limitrophe.

Trois gares recensées sur une commune de 8,36 km² dessinent une desserte ferroviaire répartie, mais ce compteur ne dit ni les fréquences, ni les destinations, ni le temps de marche depuis un logement précis. Ces éléments se vérifient au cas par cas, sur l'adresse exacte du bien étudié.

Aucune donnée Géorisques ne figure dans les sources de cette page, les risques naturels ne sont donc pas traités ici. Les points ci-dessous ressortent directement des indicateurs économiques et de marché de Ris-Orangis.

• Solvabilité locative : un taux de pauvreté de 26,7 % accompagne le rendement brut indicatif le plus élevé du secteur analysé.
• Revenu médian disponible de 22 170 €, à confronter au niveau de loyer visé avant de retenir l'hypothèse de rendement.
• Dépendance partielle à un bassin d'emploi extérieur : 7 088 emplois pour 12 035 actifs occupés.
• Écart moyenne-médiane de 253 €/m² sur les ventes DVF, signe d'une distribution hétérogène des transactions.
• Prédiction de loyer maison fragile : 120 observations communales seulement, pour un intervalle de confiance de 12,6 à 20,0 €/m².

L'exposition physique de la parcelle échappe entièrement à cette page. Une interrogation de Géorisques sur l'adresse précise du bien doit précéder toute offre à Ris-Orangis.

Deux communes proches déjà publiées permettent d'éprouver l'écart prix-loyer constaté à Ris-Orangis.

Cette page rassemble des données publiques sur Ris-Orangis afin d'aider à cadrer une décision. Elle ne se substitue pas à l'étude du bien, du plan de financement, de la fiscalité applicable, des charges de copropriété et de la situation personnelle de l'investisseur. AETHELROCK n'apporte aucune garantie de rendement, de financement ou de résultat.

Le prix médian DVF agrège appartements et maisons sans les distinguer. Les loyers cités relèvent d'une prédiction économétrique ANIL 2025, pas d'un relevé de loyers pratiqués. Le compteur de gares de la BPE ne mesure pas l'accessibilité réelle depuis une adresse. Deux réserves propres à Ris-Orangis : la prédiction de loyer pour les maisons ne repose que sur 120 observations communales pour 554 à l'échelle de la maille, ce qui en fait la valeur la plus fragile du dossier ; et le rendement brut indicatif de 8,9 % dépend entièrement de ces deux sources hétérogènes, un prix observé face à un loyer prédit.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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