Roissy-en-Brie : analyser la ville avant d'investir.

Roissy-en-Brie compte 23 229 habitants en 2023, contre 22 994 en 2017, soit une croissance très faible sur six ans. Le parc est majoritairement pavillonnaire (52,5 % de maisons), avec une forte proportion de propriétaires (63,8 %) et 35,1 % de locataires, dont 21,7 % en logement social. La commune s'est développée de façon continue depuis les années 1970, passant d'environ 500 à plus de 23 000 habitants, en conservant près de la moitié de son territoire en espaces boisés.

Pour l'investisseur, la spécificité de Roissy-en-Brie par rapport à Pontault-Combault tient à l'implantation de sa gare : celle de Roissy-en-Brie est bien sur le territoire communal, desservie par le RER E depuis 2003. La commune ne dispose pas de RER A direct, ce qui la place dans un profil d'accessibilité comparable à Pontault-Combault plutôt qu'aux communes du corridor Marne-la-Vallée.

Le prix moyen au m² se situe autour de 3 574 à 4 403 €/m² pour les appartements et 3 036 à 3 441 €/m² pour les maisons selon plusieurs agrégateurs recoupés. Aucun rendement brut communal n'est calculé faute de données de loyers publiques homogènes, la Seine-et-Marne n'étant pas couverte par un observatoire local des loyers agréé.

Pour Roissy-en-Brie, le point sensible n'est pas la qualité résidentielle du cadre pavillonnaire, mais l'absence persistante de données de loyer publiques : sans recoupement direct, aucune estimation de rendement ne peut être présentée comme fiable.

La demande locative à Roissy-en-Brie est structurée par un profil résidentiel et familial très marqué, dans une commune où plus de la moitié du parc est composée de maisons. La présence d'une gare RER E sur le territoire communal facilite l'accès à Paris sans les prix de la petite couronne.

Roissy-en-Brie compte environ 7 319 emplois recensés au lieu de travail pour 431 établissements actifs, dont 65,4 % dans le commerce, les transports et les services divers. La commune héberge un poste électrique EDF-RTE à Morbras, infrastructure notable mais qui ne constitue pas un pôle d'emploi tertiaire.

Pour l'investisseur, ce tissu économique local modeste confirme le profil essentiellement résidentiel de la commune, avec une dépendance forte à l'emploi extérieur accessible via le RER E.

Roissy-en-Brie compte 23 229 habitants selon le recensement 2023, contre 22 994 en 2017, soit une croissance très faible sur six ans. La commune s'est développée par lotissements pavillonnaires depuis les années 1970, en conservant près de la moitié de son territoire en espaces boisés.

La gare de Roissy-en-Brie, place de la Gare, est directement implantée sur le territoire de la commune, à la différence de la gare d'Émerainville - Pontault-Combault. Elle est desservie par le RER E depuis 2003, sur la branche reliant Tournan à Paris et Nanterre-La Folie. La commune ne dispose d'aucune desserte RER A directe. Une mention non institutionnelle évoque un temps de trajet inférieur à 35 minutes vers le centre de Paris, à vérifier avant toute décision.

Cette gare implantée directement sur la commune est un atout distinctif par rapport à Pontault-Combault. Le temps de trajet exact vers Paris doit être vérifié directement auprès d'Île-de-France Mobilités avant toute décision.

Roissy-en-Brie figure dans la liste élargie des communes concernées par la taxe sur les logements vacants depuis un décret du 22 décembre 2025, ce qui est distinct de la zone tendue au sens du préavis réduit pour les locataires : ces deux classifications ne doivent pas être confondues et méritent d'être vérifiées séparément avant toute décision. L'absence d'encadrement du niveau des loyers est confirmée pour la Seine-et-Marne.

Source : DRIHL Île-de-France, service-public.fr

Roissy-en-Brie a connu une exploitation historique de bancs de gypse aux XVIIIe et XIXe siècles, ce qui signale un risque potentiel de cavités souterraines sans que ce risque soit confirmé comme cartographié à l'échelle actuelle. Aucune autre donnée Géorisques précise n'a pu être extraite automatiquement pour cette commune dans cette recherche.

• Anciennes exploitations de gypse (XVIIIe-XIXe siècles) : risque potentiel de cavités, non confirmé comme cartographié actuellement
• Risque sismique : zone 1, très faible
• Autres risques (inondation, retrait-gonflement) : non confirmés dans cette recherche, consultation directe de Géorisques nécessaire

Cette page ne présente aucun niveau de risque inventé pour Roissy-en-Brie : la consultation directe de Géorisques.gouv.fr, par adresse précise, reste indispensable avant toute décision, en particulier pour confirmer ou écarter un risque de cavités liées aux anciennes exploitations de gypse.

Pontault-Combault, commune voisine au profil résidentiel comparable mais dont la gare est implantée hors territoire, et Torcy, point d'accès au RER A du même secteur, permettent de situer Roissy-en-Brie dans son contexte local.

Cette page propose une lecture structurée de Roissy-en-Brie. Elle ne remplace pas l'analyse du bien, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AethelRock aide à organiser la décision. Elle ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat d'investissement.

Le prix au m² provient d'agrégateurs privés recoupés, pas d'une donnée notariale officielle DVF consultée directement. Aucune donnée de loyer publique n'est disponible, la Seine-et-Marne n'étant pas couverte par un observatoire agréé. La classification de zone tendue au sens du préavis réduit n'a pas été confirmée séparément de la zone TLV. Aucune donnée de risque Géorisques précise n'a pu être extraite pour cette commune, hormis la mention historique des anciennes exploitations de gypse : une consultation directe est nécessaire avant toute décision.

Données vérifiées le 18 juillet 2026.

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