Syndic et syndicat des copropriétaires : quelle différence ?

L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 tient en une séparation simple. Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale, et leur exécution est confiée à un syndic, placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Le syndicat existe dès qu'un immeuble est divisé en au moins deux lots appartenant à des propriétaires différents, sans aucune formalité. Personne ne le crée, et personne ne peut en sortir tant qu'il reste copropriétaire. Il forme une personne morale distincte de ses membres.

Sa mission légale est la conservation et l'amélioration de l'immeuble, ainsi que l'administration des parties communes. Il adopte ou modifie le règlement, désigne le syndic et les membres du conseil syndical, vote le budget prévisionnel et peut agir en justice. Il répond aussi des dommages causés par les parties communes.

Service-Public le décrit comme l'organe exécutif de la copropriété. Il assure l'application du règlement et des décisions d'assemblée, administre et entretient l'immeuble, établit le budget, tient la comptabilité, appelle les charges et représente le syndicat, notamment en justice.

• Syndic professionnel. Il doit détenir une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Son contrat suit un modèle type obligatoire.
• Syndic non professionnel. C'est un copropriétaire, bénévole ou rémunéré, sans carte professionnelle. Sa candidature passe par l'ordre du jour de l'assemblée.

Dans les deux cas, le mandat est à durée déterminée et ne dépasse pas trois ans, et l'assemblée le renouvelle ou non à la majorité absolue. Le compte bancaire appartient au syndicat, pas au syndic : il doit être ouvert au nom du syndicat dans les trois mois suivant la désignation.

Sa mission est consultative. Il donne des avis, participe à la mise en concurrence des contrats de syndic et contrôle les comptes, la répartition des dépenses et l'exécution des contrats. Le syndic doit lui transmettre les documents demandés. Il existe en principe partout, avec trois exceptions : une renonciation votée en assemblée à la majorité de l'article 26, l'absence de candidat élu, et les petites copropriétés, soit cinq lots de logements, de bureaux ou de commerces au plus, ou un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices.

Il ne décide donc pas, sauf délégation. L'assemblée peut lui confier, à la majorité absolue et pour deux ans au plus, tout ou partie des décisions qui relèvent de la majorité simple, dans une limite de montant qu'elle fixe, à condition qu'il compte au moins trois membres. L'approbation des comptes, le budget prévisionnel et les adaptations du règlement imposées par la loi restent exclus de cette délégation.

Vous héritez des décisions du syndicat. En achetant, vous entrez dans une collectivité qui a déjà voté un budget et parfois des travaux. Le syndic appelle les fonds, mais la décision vient de l'assemblée. Une visite ou un échange avec le syndic ne remplace donc jamais la lecture des procès-verbaux, détaillée dans le guide sur les documents de copropriété à lire avant d'acheter.

Vous pesez selon vos tantièmes. Avec un seul lot, votre voix influence peu un vote. Un bailleur qui compte sur des travaux collectifs pour améliorer son DPE dépend ainsi d'une majorité qu'il ne contrôle pas.

L'absence de syndic est un signal. Sans syndic désigné, le président du tribunal judiciaire peut en nommer un à la demande d'un copropriétaire, du maire ou du président de l'intercommunalité. Dans une copropriété en difficulté, le juge peut aller plus loin et nommer un administrateur provisoire, qui reprend les pouvoirs du syndic, et une partie de ceux de l'assemblée si le juge le décide. Ces situations se vérifient avant une offre.

• « Le syndic a augmenté les charges. » Le syndic prépare le budget avec le conseil syndical, mais c'est l'assemblée qui le vote.
• « Le syndicat est mon prestataire. » Le prestataire éventuel est le syndic. Le syndicat, c'est vous avec les autres copropriétaires.
• « Je n'étais pas là, je ne suis pas concerné. » Une décision régulière s'impose. Le copropriétaire absent et non représenté dispose seulement du délai de contestation de deux mois.
• « Le conseil syndical gère l'immeuble. » Pas en forme ordinaire, où il contrôle. Seul le syndicat coopératif change la donne : le syndic y est élu par le conseil syndical parmi ses membres, et il le préside.