Obligations du bailleur avant la mise en location

L'article 6 de la loi de 1989 impose de remettre un logement décent, sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, exempt de nuisibles et de parasites. Le décret de 2002 et Service-Public précisent cinq critères.

• Surface. Une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³.
• Performance énergétique. Au moins la classe F en métropole à ce jour.
• Sécurité et santé. Clos et couvert, garde-corps, réseaux d'électricité et de gaz conformes et en bon état, aération suffisante, pièces principales éclairées naturellement.
• Absence de nuisibles et de parasites. Service-Public cite par exemple les rats et les cafards.
• Équipements. Chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, coin cuisine avec évier, installation sanitaire intérieure, réseau électrique suffisant.

Si le logement n'est pas décent, le locataire peut demander sa mise en conformité sans remettre en cause le bail. Sans réponse sous deux mois ou en cas de désaccord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, ce qui n'est pas un préalable au juge. Le juge peut fixer les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement.

Ces niveaux visent les nouveaux baux, puis les baux en cours lors de leur renouvellement ou de leur reconduction. Pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut par ailleurs être ni révisé, ni majoré, ni réévalué au renouvellement, et il ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire, comme l'explique le guide sur l'encadrement des loyers.

Copropriété. Le juge ne peut pas ordonner de travaux de performance si le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences pour faire examiner des résolutions et ses travaux dans le lot, le niveau n'a pas pu être atteint. La même limite vaut pour des contraintes architecturales ou patrimoniales. Elle ne rend pas le logement décent, et l'article 20-1 laisse au juge ses autres mesures, notamment la réduction du loyer. Quand l'amélioration dépend de décisions collectives, votre place dans le syndicat des copropriétaires compte donc dans le calcul.

Le DPE évolue aussi. Service-Public indique que le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et signale un arrêté du 19 août 2026 le portant à 1,7 au 1er janvier 2027. Les DPE antérieurs restent valables et peuvent être actualisés en ligne si leur étiquette s'améliore. Le calcul de votre classe peut donc changer sans travaux. Vérifiez la version de votre diagnostic avant de chiffrer un chantier.

Au 1er novembre 2026, le droit en vigueur reste celui décrit plus haut. Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, et sa séance publique à l'Assemblée nationale est prévue le 17 novembre 2026.

Dans le texte de la commission de l'Assemblée nationale, déposé le 23 septembre 2026, l'article 6 change deux choses. Un logement en cours de bail ne deviendrait non décent qu'au renouvellement ou à la reconduction, et au plus tard trois ans après l'échéance. Le logement serait aussi considéré comme décent dans plusieurs cas, sous conditions : contraintes techniques attestées ou refus administratif, refus récent de l'assemblée des copropriétaires, contrat de travaux conclu dans une limite de durée, ou recours au DPE collectif de l'immeuble.

Ce texte peut encore être modifié en séance, puis par le Sénat. Ne fondez ni un achat ni une mise en location sur ces mesures tant qu'elles ne sont pas promulguées.

Le dossier est annexé au bail et reste à la charge du bailleur. Hors état des risques, les diagnostics sont réalisés par un professionnel certifié.

Dans un immeuble collectif d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le propriétaire du lot constitue un dossier amiante des parties privatives. Il le tient à la disposition du locataire et l'informe de son existence et de ses modalités de consultation (code de la santé publique, article R1334-29-4). Son annexion au bail reste un point ouvert, signalé dans les limites de ce guide. Le contrat type lui-même ne fait figurer l'état amiante parmi les annexes qu'à compter du décret d'application qui doit lister les matériaux concernés.

Un diagnostic de vente n'a pas toujours la même durée de validité qu'un diagnostic de location. Un acheteur qui met en location vérifie donc les dates avant de réutiliser le dossier reçu.

Le bail est écrit et suit le contrat type en vigueur à sa date de conclusion ou de renouvellement. Il mentionne notamment les parties, la description du logement, la surface habitable, le loyer et, si le précédent locataire est parti depuis moins de dix-huit mois, son dernier loyer. Service-Public y ajoute l'identifiant fiscal et la classe du DPE, sauf dans les départements d'outre-mer. Un bailleur particulier signe pour au moins trois ans, sauf durée plus courte d'au moins un an justifiée par un motif familial ou professionnel précis. Ce minimum passe à six ans pour une société ou une association, et le cas d'une SCI entre parents se vérifie à part.

Le contrat type a changé le 1er octobre 2026. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les modèles de bail vide et meublé, colocation à bail unique comprise, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Le modèle contient désormais la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Les autres cas de résiliation de plein droit restent facultatifs. Ce sont le défaut d'assurance, les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée et, si le logement y est soumis, le non-respect d'une servitude de résidence principale, qui doit alors être mentionnée au bail. Le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire s'ajoute à titre facultatif. La liste des annexes du modèle ne change pas.

La notice d'information a été remplacée par un arrêté du 9 octobre 2026, publié le 17 octobre. Légifrance l'affiche en vigueur depuis le 18 octobre 2026, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Ces textes ne réécrivent pas un bail en cours. Ils visent les contrats conclus ou renouvelés sans mentionner la reconduction tacite, que la notice distingue pourtant du renouvellement. Pour un bail reconduit tacitement depuis le 1er octobre 2026, le texte lu ne tranche donc pas. Interrogez l'ADIL ou un professionnel du droit avant de modifier un bail existant.

Si la surface manque au bail, le locataire peut, dans le mois qui suit la prise d'effet, vous mettre en demeure de la préciser, puis saisir le juge pour obtenir, le cas échéant, une baisse de loyer. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail, il peut aussi demander une diminution proportionnelle. Mesurez donc la surface habitable plutôt que de reprendre celle de l'annonce.

Sont annexés le dossier de diagnostic technique, la notice d'information, l'état des lieux, en copropriété les extraits utiles du règlement et, selon le cas, l'acte de caution et l'autorisation ou le récépissé du permis de louer. Vérifiez que le locataire vous remet son attestation d'assurance.

Le loyer n'est pas toujours libre. Selon l'adresse, s'appliquent l'encadrement de l'évolution en zone tendue, ou un plafond dans les territoires à encadrement du niveau. Ces régimes sont détaillés dans le guide sur l'encadrement des loyers, qui indique aussi où vérifier l'arrêté applicable. C'est ce loyer autorisé, pas celui de l'annonce la plus haute, qui doit entrer dans votre calcul de cash-flow.

Les pièces du dossier. La liste de celles qu'un bailleur peut demander est fixée par décret, et son non-respect est sanctionné par une amende administrative. Le bailleur ne peut pas imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant avant la signature du bail.

La caution. Un bailleur assuré contre les impayés ne peut pas exiger de caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti. L'acte de caution suit des formalités à peine de nullité.

Le dépôt de garantie. En location vide, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Il se restitue dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés, ou d'un mois si l'état de sortie est conforme à celui d'entrée. Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver au plus 20 % jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Un retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé, sauf si le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse.

L'état des lieux. Il s'établit de façon contradictoire à la remise des clés, et chaque partie en reçoit un exemplaire. Le locataire peut demander à le compléter dans les dix jours. Un état d'entrée précis est votre meilleure protection à la sortie.

En copropriété, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile, en application de l'article 9-1 de la loi de 1965. Hors copropriété, Service-Public indique que le bailleur n'est pas obligé de s'assurer, mais une assurance de responsabilité civile peut couvrir les dommages causés à des tiers. Dans les deux cas, ce coût entre dans vos charges annuelles.

Le permis de louer n'existe pas partout. Il s'applique dans des zones d'habitat dégradé délimitées localement, et votre mairie ou intercommunalité vous dira si l'adresse est concernée. Il prend deux formes.

Ces sanctions n'affectent pas le bail signé par le locataire. Les renouvellements et les avenants ne demandent pas de nouvelle démarche.

Côté impôts, tout propriétaire doit déclarer l'occupation de ses logements sur impots.gouv.fr, dans son espace Biens immobiliers, et refaire cette déclaration à chaque changement de locataire. Les loyers se déclarent ensuite selon le régime du foyer, présenté dans le guide de la fiscalité immobilière. Il est conseillé d'actualiser votre taux de prélèvement à la source dès le début de la location.

• Mobilier. Le logement doit permettre de dormir, manger et vivre, selon une liste fixée par décret.
• Inventaire. Un inventaire et un état détaillé du mobilier s'ajoutent à l'état des lieux.
• Durée. Au moins un an, reconduit tacitement. Neuf mois pour un étudiant, sans reconduction.
• Dépôt de garantie. Plafonné à deux mois de loyer hors charges.
• Fiscalité. Elle relève d'un autre régime que la location nue.